Nakup kompenziranega stanovanja?

Z dekletom sva v postopku nakupa stanovanja od osebe B, ki je stanovanje pridobila v kompenzaciji od graditelja, osebe A. V zemljiško knjigo je bil podan predlog za vpis etažne lastnine s strani osebe A, vendar še ni bil izpeljan (čakanje na ZK). Osebi B se mudi prodati stanovanje nama, vendar še ni vpisana v ZK. Zanima naju, kdaj lahko podpiševa pogodbo z osebo B, ki namerava šele podati predlog za vpis v ZK? Ali je varno podpisati pogodbo z osebo B, čeprav bo v kratkem podan predlog v ZK, od izvedbe vpisa pa (še) ne bo prišlo. Ali morava čakati?

(Emir)

ODGOVOR:

Nikakor vam ne moremo svetovati, da podpisujete kupoprodajno pogodbo z osebo, ki s pravno formalnega vidika sploh ni lastnik določene nepremičnine.

Lahko, da bo vpis prodajalca v ZK izpeljan  uspešno, vendar pa vam tega ne more zagotoviti nihče. Dejanski lastnik bo postal tudi pravnomočni ali zemljiškoknjižni lastnik šele z vpisom lastništva v ZK.

V tej fazi vam svetujemo edino to, da s prodajalcem sklenete predpogodbo, glavno pogodbo pa vežete na trenutek pravnomočnosti vpisa prodajalca v ZK.

V predpogodbi je treba tako določiti tudi nek rok ali pogoj, od katerega je odvisno kdaj se v nadaljevanju glavna pogodba sklepa.

Na splošno torej velja, da je odvisno od posla za katerega se sklepa predpogodba,  kako je sestavljena. Predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe.

Če gre torej za predpogodbo za nakup nepremičnine, potem je treba predpogodbo sestaviti v pisni obliki in z overjenimi podpisi.

Predpogodba je pogodba, da bosta stranki sklenili pogodbo. Gre torej za pogodbo, katere obveznost je izpolnitev druge pogodbe. Zavezujoča je, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (predmet, ceno).

Sklenitev glavne pogodbe pa je mogoče tudi iztožiti. Na zahtevo zainteresirane stranke naloži sodišče drugi stranki, ki noče skleniti glavne pogodbe, naj to stori v roku, katerega ji določi.

Sklenitev glavne pogodbe se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena.

Predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne.

18.02.2010 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.