Vknjižba nepremičnine v zemljiško knjigo

Vknjižba je vpis, s katerim se doseže ali izkaže pridobitev, prenehanje ali omejitev pravice. Vknjižbe pravic imajo glede na vrsto vknjižbe konstitutivni ali zgolj publicitetni učinek. Konstitutivni učinek pomeni, da z vpisom določene pravice v zemljiško knjigo ta pravica šele nastane, publicitetni učinek pa pomeni, da pravica že obstaja, vendar z vpisom v zemljiško knjigo postane javno znana.

Vknjižba

Vknjižba se dovoli na podlagi javne ali zasebne listine, ki mora vsebovati veljaven pravni temelj. Pravni temelj so lahko zakon, sodna odločba ali pravni posel.

Kadar se pravica pridobi po samem zakonu to pomeni, da pravica nastane že s samim nastopom določenega dogodka. Pridobitev pravice tu ni vezana na voljo lastnika ali pridobitelja pravice, ampak na dejstvo, da se je določen dogodek zgodil. Tako se lastninska pravica pridobi z nastopom naslednjih dogodkov:

  • zgraditev na tujem zemljišču;
  • iztek priposestvovalne dobe;
  • izvedba dedovanja.

Sodna odločba

Poznamo več vrst sodnih odločb, in sicer oblikovalne (oblikujejo razmerja med osebami), ugotovitvene (ugotavljajo obstoj določenih pravic) in dajatvene (naložijo izplonitev dejanj). Temelj za neposredno pridobitev pravic so le oblikovalne sodne odločbe, torej take, ki določijo, da je določena pravica nastala z njihovo izdajo (npr. določijo, da je z dnem pravnomočnosti odločbe oseba A postala lastnik zemljišča XY). V zgoraj opisanem primeru je torej oseba A postala lastnik zemljišča že s samo izdajo sodne odločbe. Vpis v zemljiško knjigo je zato zgolj publicitetne narave. Dajatvene odločbe na drugi strani (določijo npr., da mora oseba A osebi B dati določen denarni znesek) so lahko le podlaga za sodno izterjavo, saj z njihovo izdajo B še ni prejel denarnega zneska.

Pravni posel

Pravni posel je v bistvu izjava volje, s katero nastane, se spremeni ali preneha določeno pravno razmerje. Enostavneje povedano - gre za vse vrste pogodb (kupoprodajna, zastavna, o ustanovitvi služnosti, darilna) ter enostranske izjave.

Tudi pri pravnih poslih poznamo dve vrsti, in sicer zavezovalne in razpolagalne. Medtem ko med zavezovalne pravne posle spada večina pogodb (npr. pogodba o prodaji nepremičnine, s katero se lastnik zaveže, da bo prodal nepremičnino), med razpolagalne pravne posle štejemo dejansko izročitev predmeta pogodbe. Tako bi v primeru prodaje nepremičnine za razpolagalni pravni posel šteli samo izročitev nepremičnine (overitev podpisa na pogodbi - šele z overjenim podpisom lahko kupec vknjiži lastninsko pravico v zemljiško knjigo).

Postopek vpisa

Vknjižba se po zakonu dovoli samo na podlagi javne ali zasebne listine, ki mora vsebovati veljaven pravni temelj. V bistvu gre tukaj za tri vrste listin:

  • listine, ki dokazujejo obstoj zakona;
  • listine, ki dokazujejo obstoj sodne odločbe;
  • listine, ki dokazujejo obstoj pravnega posla.

V vseh vrstah listin pa je treba, da je nepremičnina, na kateri se vknjiži pravica, označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiško knjigo. Tako mora listina vsebovati podatke o parcelni številki in katastrski občini, površini nepremičnine in splošni vrsti rabe.

Zakon

Čeprav v primerih pridobitve lastninske ali druge stvarne pravice z zakonom kakšno posebno dejanje ni potrebno je nujno pridobitev pravice vknjižiti v zemljiško knjigo. Za to je potrebna javna ali zasebna listina, ki dokazuje nastanek te pravice. In kakšna je ta listina? Prva in enostavnejša možnost je, da prejšnji lastnik prizna nastop zakonsko določenega dejstva, zaradi katerega je on izgubil pravico. Gre za izrecno izjavo volje, ki mora biti notarsko overjena. Na podlagi te listine, bo novi lastnik (na podlagi graditve na tujem zemljišču, priposestvovanja ali dedovanja) lahko vknjižil svojo pravico. V primeru, da pa stari lastnik zanika pravico novemu lastniku, bo treba vložiti tožbo. Podlago za tožbo daje novemu lastniku zakon, ki določa, da je pridobil pravico. Sodišče bo zato samo ugotovilo, da je novi lastnik na podlagi npr. priposestvovanja res pridobil lastninsko pravico in sodna odločba bo predstavljala tisto javno listino, na podlagi katere bo možen vpis v zemljiško knjigo. Seveda mora biti taka sodba pravnomočna.

Sodna odločba

Za sodne odločbe je značilno, da sodišče, ki izda sodno odločbo, na podlagi katere se pridobi določena stvarna pravica, tudi odloči o vpisu te stvarne pravice v zemljiško knjigo. Določeno je, da sodišče, ki je z odločbo odločilo o pridobitvi ali prenehanju pravic, odloči tudi o vpisu, tako da odredi ustrezen vpis. V takih primerih bo nato sodišče po uradni dolžnosti v roku 30 dni po pravnomočnosti sodne odločbe obvestilo zemljiškoknjižno sodišče, ki bo nato prav tako po uradni dolžnosti odločilo zgolj še o izvršitvi vpisa. Vpis na podlagi sodne odločbe se tako torej izvede v celoti po uradni dolžnosti.

Seveda pa odločb ne pošiljajo le sodišča, ampak tudi drugi državni organi. Med slednjimi so vsekakor najbolj pogoste odločbe geodetskih organov. Najpomembnejši so podatki zemljiškega katastra, ki ga vodi geodetski upravni organ.

Pravni posel

Zgoraj smo omenili razliko med zavezovalnimi in razpolagalnimi pravnimi posli. Podlago za vpis stvarne pravice v zemljiško knjigo predstavljajo le listine z zavezovalnimi pravnimi posli. Sama prodajna pogodba torej ne more biti podlaga za vpis v zemljiško knjigo, razen če ne vsebuje določene klavzule, ki predstavlja razpolagalni pravni posel.

Taka klavzula se navadno glasi:

"... prodajalec dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo v korist kupca ..."
"... prodajalec bo izročil nepremičnino tako, da bo kupec lahko prosto razpolagal z njo ..."

Če pogodba take klavzule ne vsebuje, je treba od prodajalca zahtevati, da napiše izjavo volje, v kateri dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo v korist kupca. Seveda morajo imeti vse take zasebne listine notarsko overjen podpis tistega, čigar pravica se omejuje (prodajalca, darovalca, ...).

Zadnji popravki besedila: maj 2007.
Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje