Osnovne informacije o zemljiški knjigi
Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. V grobem povedano je zemljiška knjiga zbirka podatkov o nepremičninah, njihovem lastniku in drugih pravnih dejstev o nepremičninah.
Zemljiška knjiga je sestavljena iz glavne knjige, kjer so vpisani podatki o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, ki jih je po zakonu treba vpisati v zemljiško knjigo, in zbirke listin, kjer so shranjene listine, na podlagi katerih je bil opravljen vpis v glavno knjigo. Zemljiško knjigo vodi zemljiškoknjižno sodišče, ki odloča o vpisih, opravlja vpise v glavno knjigo in vodi zbirko listin.
Glavni temeljni načeli zemljiške knjige sta načelo javnosti in načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Vsi vpisi v zemljiški knjigi so javni, pod zakonskimi pogoji pa so tudi javne vse listine, na podlagi katerih so bili opravljeni vpisi. Podatki v zemljiški knjigi so vredni zaupanja, kar pomeni, da kdor v pravnem prometu ravna pošteno in se zanese na podatke o pravicah, ki so zapisani v zemljiški knjigi, ne sme zaradi tega trpeti škodljivih posledic.
Zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki je odvisen od vrstnega reda prejetih predlogov oz. listin na podlagi katerih odloča in izvede vpis.
V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah:
- lastninska pravica,
- hipoteka, zemljiški dolg,
- služnostna pravica,
- pravica stavbnega bremena in
- stavbna pravica.
Poleg zgoraj naštetih pa se vpisujejo tudi nekatere obligacijske pravice:
- pravica prepovedi odtujitve oz. obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika in so izpolnjeni nekateri pogoji,
- zakupna ali najemna pravica,
- predkupna oz. odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla,
- posebne pravice uporabe javnega posla,
- druge zakonsko določene pravice.
V zemljiško knjigo se vpisujejo nekatera pravna dejstva:
- zaznamba osebnih stanj in zaznamba stečaja: začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na nepremičnini, če tako določa zakonodaja;
- zaznamba vrstnega reda: pravni posel zemljiškoknjižnega lastnika, s katerim se varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice oz. hipoteke;
- zaznamba odpoklica terjatve: odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko,
- zaznamba hipotekarne tožbe: vložitev hipotekarne tožbe;
- zaznamba spora: vložitev tožbe oz. drugo procesno dejanje, s katerim se začne sodni postopek glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic na nepremičnini, če zakon o zemljiški knjigi določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo;
- zaznamba izvršbe: sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo;
- zaznamba prepovedi odtujitve oz. obremenitve nepremičnine: pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na nepremičnini razpolagati s to pravico;
- zaznamba izrednega pravnega sredstva: vložitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine, če zakon tako določa;
- začetek drugega postopka, če zakon tako določa;
- druga pravna dejstva, za katera zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.
V zemljiško knjigo je mogoče vpogledati na vseh okrajnih sodiščih, kjer je vpogled brezplačen. Overovljeni izpisek je treba plačati po ceniku. V zemljiško knjigo je mogoče vpogledati preko interneta, zanj pa je treba odšteti določeno nadomestilo.