Narejena kupoprodajna pogodba brez overitve in izterjava kupnine?

Pozdravljeni, bila sem najemnica v stanovanju za katerega nismo imeli sklenjene najemne pogodbe, saj smo šli na zaupanje. Najemnina se je plačevala na roko. Sedaj se je lastnik odločil, da proda stanovanje. Postavil me je pred dejstvo, ali naj stanovanje kupim takoj ali se odselim (takoj). Najprej sem mislila, da bom stanovanje lahko odkupila in naredila sva predkupoprodajno pogodbo in kupoprodajno pogodbo, to sva podpisala (brez overitve). Banka mi je kredit zavrnila in sedaj ne morem kupiti stanovanja. Ali mi lahko lastnik izterja ta denar ali ne? Kaj naj naredim? Prosim za nasvet.

(Tina)

ODGOVOR:

Menimo, da kupoprodajna pogodba za prenos lastninske pravice na nepremičnini v danem primeru sploh ni veljavno sklenjena in izterjava ne bi bila uspešna, saj manjka notarska overitev pogodbe in morda tudi intabulacijska klavzula (razpolagalni pravni posel), ki je pogoj za prenos lastninske pravice na nepremičnini.

Predpogodba je pogodba, da bosta stranki sklenili določeno pogodbo. Gre torej za pogodbo, katere obveznost je izpolnitev druge pogodbe. Zavezujoča je, če vsebuje bistvene sestavine kot jih mora vsebovati glavna pogodba (predmet, cena, overitev, intabulacijska klavzula). Ni pa več zavezujoča, če so se od trenutka njene sklenitve razmere tako spremenile, da sploh ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Zato se da iztožiti sklenitev pogodbe, razen če ni izpolnjen zgornji pogoj. Sodba sodišča zato lahko nadomesti pogodbo, saj so vse bistvene sestavine že določene v predpogodbi.

Torej, tudi predpogodba ni sestavljena v skladu z zakonsko zahtevanimi obličnostmi.

Glede izselitve ste v težavah, vendar vas lastnik lahko legalno izseli šele, če vas toži na podlagi 111. čl. Stanovanjskega zakona, tako da imate še nekaj časa, da si uredite in najdete svoje novo bivališče.

28.11.2009 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.