Namembnost zemljišča

Sprememba namembnosti kmetijskega v stavbno zemljišče

Za spremembo namembnosti zemljišča iz kmetijskega v stavbno zemljišče je potrebno, da najprej prostorski plani predvidevajo oz. dopuščajo tovrstne spremembe. Konkretno zemljišče mora biti zazidljivo.

Ali je konkretno zemljišče zazidljivo ali ne, je razvidno iz prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana tiste občine, v katere območju  leži to zemljišče (občinski prostorski plan). Občinski prostorski plan namreč določi območja stavbnih zemljišč. Če konkretno zemljišče v občinskem prostorskem  planu ni določeno kot stavbno zemljišče, to pomeni, da takšno zemljišče ni zazidljivo. Zato je treba tudi pojasniti, da mora biti razmejitev v rabi prostora in  s tem povezan status zemljišč (kmetijska, gozdna, vodna, stavbna - zazidana in nezazidana) dokončno določen v občinskem prostorskem planu, to je v prostorskih  sestavinah občinskega dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana, oziroma kot to določa zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), v planskih aktih lokalnih  skupnosti.

Ker pa morajo biti v vsakem (občinskem) prostorskem planu območja kmetijskih  zemljišč, gozdov, vodnih virov, rezervatov in vodnih površin, območja rudnih  nahajališč ter območja naravne in kulturne dediščine posebej opredeljena, tista  od njih, ki so posebnega pomena, pa še posebej zavarovana oziroma varovana (to  so t.i. območja obveznih izhodišč republiških planskih aktov), navedeno pomeni,  da takšna zemljišča praviloma ne morejo nikdar postati zazidljiva, razen če je za njih predhodno izkazan splošni interes. Za takšna zemljišča, torej tudi  za varovana kmetijska, tako ni in tudi v prihodnje ne bo mogoče pridobiti lokacijskega in kasneje gradbenega dovoljenja za graditev objektov.

Pojasniti pa je potrebno tudi, da za gradnje ni mogoče izdajati lokacijskih  in kasneje gradbenih dovoljenj oziroma enotnih dovoljenj za gradnjo, če na podlagi prostorskega plana predhodno ni bil sprejet ustrezen prostorski izvedbeni akt (prostorski izvedbeni načrt ali prostorski ureditveni pogoji). Takšen izvedbeni akt pa seveda ne more določati prav nič bistveno drugega, kar je že določil prostorski plan, torej tudi ne (novih ali drugačnih) območij stavbnih zemljišč zemljišč za gradnjo). Če torej za območje, na katerem je konkretno zemljišče, ki je po občinskem prostorskem planu sicer zazidljivo, ni ustreznega prostorskega izvedbenega akta (prostorskega izvedbenega načrta ali prostorskih ureditvenih pogojev), na podlagi katerega bi se lahko izdalo lokacijsko in kasneje gradbeno dovoljenje, je torej odgovorna občina, v katere območju leži takšno zemljišče. Pojasniti pa je tudi potrebno, da se občina popolnoma samostojno in neodvisno odloči, kdaj in zakaj naj se začne s pripravo in sprejemanjem prostorskih aktov, katerih priprava in sprejemanje pa mora seveda potekati tako, kot to določa zakon.

Če je zemljišče v prostorskih planih občine določeno kot zazidljivo, potem za spremembo namembnosti ni ovir. Vložite zgolj vlogo za spremembo namembnosti na občino. Težji položaj pa je v primeru, da prostorski plani tega ne dovoljujejo. V tem primeru je treba najprej predlagati občini, da sprejme takšne prostorske plane, ki določeno zemljišče uvrščajo med zazidljivo.

Kaj pa storiti, če občina ne sprejme takšnih prostorskih aktov, ki bi omogočali spremembo namembnosti? Kot že rečeno prostorske akte, to je prostorske plane in prostorske izvedbene akte, torej tudi zazidalne načrte, s katerimi se določa namenska raba in zazidljivost določenih zemljišč, sprejema občinski svet popolnoma samostojno in neodvisno. Prav tako se občina popolnoma samostojno in neodvisno odloči, kdaj in zakaj naj se začne s pripravo in sprejemanjem prostorskih aktov ali njihovih sprememb oziroma dopolnitev. Le Ustavno sodišče Republike Slovenije lahko daje in sprejema ocene postopkov priprave in sprejemanje splošnih aktov oziroma predpisov občine. Seveda pa lahko vsakdo, če meni, da so s sprejetjem občinskega predpisa, torej tudi odloka o zazidalnem načrtu, kršene njegove pravice, oziroma, da takšen predpis ni bil pripravljen in sprejeman v skladu z zakonom, ter za to tudi izkaže pravni interes, predlaga Ustavnemu sodišču oceno ustavnosti in zakonitosti takšnega predpisa.

Pri postopku spremembe namembnosti zemljišča iz kmetijskega v nekmetijsko je treba plačati tudi odškodnino za ta poseg. Zavezanec za plačilo odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča ali gozda je tisti, ki spremeni obstoječo kmetijsko rabo v nekmetijsko, oziroma povedano drugače: ki na do tedaj kmetijskem zemljišču ali gozdu zgradi objekt. Skoraj dobesedno enako, kot je sedaj določeno v 2. podpoglavju II. poglavja ZKZ (načrtovanje in varstvo kmetijskih zemljišč pred spreminjanjem namembnosti), je bilo tudi določeno v prejšnjem zakonu o kmetijskih zemljiščih iz leta 1973, in sicer s 15. členom prečiščenega besedila navedenega zakona.

Sprememba namembnosti iz stanovanjskega objekta v poslovni objekt

Namembnost se v takih primerih spreminja s konkretnimi upravnimi akti. Pri spremembi bo vsekakor treba izvesti tudi določena fizična dela na objektu, ki jih brez dovoljenj ni mogoče izvesti. Za poslovni objekt so predpisani določeni minimalni tehnični pogoji in za izpolnjevanje teh je potrebno opraviti določena gradbena dela. Ta se lahko opravijo le na podlagi lokacijskega in gradbenega dovoljenja. V lokacijski dokumentaciji bo treba vključiti soglasja pristojnih organov - zp bo opravilo podjejte, ki je pooblaščeno za izdelavo lokacijske dokumentacije. Seveda pa je predpogoj za kakršnokoli spreminjanje, da je to omogočeno s prostorskimi akti.

Če prostorski akt na nekem območju ne predvideva poslovnih dejavnosti, na tem območju tudi ni mogoče spreminjati namembnosti s konkretnimi upravnimi akti. Pri tem pa poudarjamo, da mnenje, da je v primeru spremembe namembnosti lokacijski postopek predolgotrajen, ker da je potrebno izdelati lokacijsko dokumentacijo in da naj bi se zato namembnost spreminjala kar s priglasitvijo del ali celo brez nje, ni pravilno. S prvim odstavkom 54. člena ZUN je namreč že dolgo časa jasno določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt (kadar se ne posega z gradnjo - gozdovi, travniki,….), izda v skladu s pogoji, ki jih določa ta načrt. Tu ni potrebno prav nobene LDok. Z drugim odstavkom 54. člena omenjenega zakona je določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, ki se urejajo s prostorskimi ureditvenimi pogoji (ti se izdajo v primerih, ko se v prostor posega z gradnjo), izda v skladu s pogoji, ki jih določa lokacijska dokumentacija (LDok). Kako pa se izdela LDok (na podlagi katerih določb in drugih podatkov) in katere so njene obvezne sestavine, pa je tudi že od navedenega datuma ustrezno urejeno z določbami 55. člena ZUN. Prav tako pa tudi v postopkih izdaje odločb o dovolitvi priglašenih del ne gre spregledati dejstva, da tudi v teh postopkih nastopajo stranke v postopku in da zato tudi teh postopkov (praviloma) ni mogoče voditi po skrajšanem postopku.

Zaradi spremembe namembnosti iz stanovanjskih prostorov v poslovni prostor je potrebno urediti sanitarije za zaposlene (in stranke), novo dovozno pot, parkirišče za zaposlene ter stranke in podobno. Slednje je torej stvar konkretnih prostorskih ureditev, kar pa se mora na območjih, ki se urejajo s PUP, prikazati z LDok.

Seveda pa vse zgoraj navedeno investitorju kateregakoli posega v prostor oziroma gradnje ne zadošča, pa čeprav bi bil njegov nameravani poseg v prostor v skladu z določenim prostorskim izvedbenim aktom, če svoji zahtevi za izdajo lokacijskega in kasneje gradbenega dovoljenja oziroma zahtevi za izdajo enotnega dovoljenja za gradnjo, kakor tudi priglasitvi del, ne predloži dokazila o pravici graditi na določenem zemljišču oziroma dokazila o pravici drugače posegati v prostor.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje