Postopek določitve območja stavbnih zemljišč

Kakšen postopek naj bi bil najbolj primeren za določitev novega območja stavbnih zemljišč in zaradi spremembe namembnosti stanovanjskih prostorov v poslovne prostore, glede na to, da oboji ležijo na območju stavbnih zemljišč?

(NN)

ODGOVOR:

Kaj so stavbna zemljišča, ustrezno določa 2. člen zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ, Uradni list RS, št. 44/97). Ta člen določa, da je nezazidano stavbno zemljišče zemljiška parcela, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov, zazidano stavbno zemljišče pa je zemljiška parcela (na območju, ki je s prostorskim planom namenjeno za graditev objektov), na kateri je objekt že zgrajen. Določbe omenjenega člena so v skladu z določbami 3. člena zakona o kmetijskih zemljiščih (ZSZ), ki tudi urejajo, kako se določi zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo, za stavbna, vodna ali za drug namen: določijo se lahko le v planskih aktih, v skladu z zakonom. Dikcija “v skladu z zakonom” pa pomeni, da se zemljišča lahko namenijo za gradnjo le na način in po postopku, ki je predpisan s predpisi o urejanju prostora in naselij oziroma zakonom o planiranju in urejanju prostora v prehodnem obdobju (ZPlUP, Uradni list RS, št. 48/90), zakonom o urejanju prostora (ZUreP, Uradni list SRS, št. 18/84 in 15/89), zakonom o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji) in podzakonskimi predpisi, izdanimi na podlagi ZUreP in ZUN.

Na kratko povedano, zgoraj cit. pomeni, da mora prav vsaka občina, če namerava razširiti območja stavbnih zemljišč, najprej pripraviti in nato sprejeti program priprave prostorskega plana oziroma prostorskega akta, ki ga namerava pripraviti in po predpisanem postopku sprejeti. Na podlagi programa priprave mora nato poskrbeti za izdelavo njegovega osnutka, ga javno razgrniti najmanj za mesec dni, v času javne razgrnitve organizirati ustrezne javne obravnave, po končani javni razgrnitvi pripraviti predlog stališč do prejetih pripomb in predlogov, s katerim se mora seznaniti občinski svet in ga sprejeti. Na podlagi stališč do pripomb in predlogov občina osnutek po potrebi dopolni oziroma popravi in nanj pridobiti vsa z zakonom predpisana in s programom priprave določena soglasja ter šele nato predlaga občinskemu svetu v sprejem takšen akt oziroma njegove spremembe ali dopolnitve. Tako to, tudi za spremembe in dopolnitve prostorskih sestavin občinskih planskih aktov, izhaja iz določb prvega odstavka 2. člena zakona o planiranju in urejanju prostora v prehodnem obdobju (ZPlUP). Z njimi je namreč določno, da se navedene spremembe in dopolnitve pripravljajo in sprejemajo po postopku, ki je predpisan za pripravo in sprejem prostorskih izvedbenih aktov. Kako pa se prostorski izvedbeni akti pripravljajo in sprejemajo, pa je podrobno urejeno z določbami členov od 34. do vključno 40. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN). Prav tako pa so s 43. členom ZUN urejeni primeri sprememb in dopolnitev. Z navedenim členom je jasno določeno, da se prostorski izvedbeni akti, torej tudi prostorske sestavine občinskih planskih aktov (spremembe ali dopolnitve prostorskih planov), lahko spremenijo in dopolnijo, vendar po postopku, ki je predpisan za njihov sprejem. Pred sprejetjem sprememb oziroma dopolnitev prostorskega plana pa je občina tudi dolžna, glede na določbe 49. in 50. člena ZUreP, pridobiti tudi mnenje Vlade Republike Slovenije o njihovi skladnosti z obveznimi izhodišče državnega prostorskega plana. V nasprotnem primeru jo (slej ko prej) čaka pot na Ustavno sodišče Republike Slovenije.

Odgovor na vsa preostala vaša vprašanja, ki se nanašajo na dopustnosti različnih gradenj (za določeni namen) na določenih območjih zemljišč, je torej zato treba vedno (po)iskati v konkretnem prostorskem izvedbenem aktu. Prostorski izvedbeni akti, ki so po 21. členu zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN) prostorski izvedbeni načrti in prostorski ureditveni pogoji, prej navedene odločitve iz prostorskih planov le povzamejo, kar pomeni, da se jim brez predhodnih sprememb oziroma dopolnitev prostorskega plana ne sme prav nič (bistvenega) dodati ali odvzeti. Pri tem je tudi važno poudariti, da so prostorski izvedbeni akti (PIN-i in PUP-i) po veljavnih predpisih s področja urejanja prostora instrument (v obliki splošnega pravnega akta) za izvedbo t.i. planskih odločitev, s tem da prostorski ureditveni pogoji za posamezna območja, naselja ali dele naselij določajo le merila in pogoje za posege v prostor, ki se (za določenega investitorja) na določenem zemljišču konkretizirajo z LDok in na njeni podlagi izdanim lokacijskim dovoljenjem. Pri tem velja še poudariti, da razlika med prostorskim izvedbenim načrtom in prostorskimi ureditvenimi pogoji tudi sicer ni v njunem drugačnem odnosu do prostorskega plana, temveč le v njuni determiniranosti.

To isto, kot zgoraj pojasnjeno, pa seveda velja tudi za dopustnost spreminjanja stanovanj v poslovne prostore in obratno. Če prostorski akt na nekem območju ne predvideva poslovnih dejavnosti, na tem območju tudi ni mogoče spreminjati namembnosti. S prvim odstavkom 54. člena ZUN je namreč že dolgo časa jasno določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, za katere je sprejet prostorski izvedbeni načrt, izda v skladu s pogoji, ki jih določa ta načrt. Tu ni potrebno prav nobene LDok. Z drugim odstavkom 54. člena omenjenega zakona pa je določeno, da se lokacijsko dovoljenje za objekte, naprave ali druge posege v prostor na območjih, ki se urejajo s prostorskimi ureditvenimi pogoji, izda v skladu s pogoji, ki jih določa lokacijska dokumentacija (LDok). Kako pa se izdela LDok (na podlagi katerih določb in drugih podatkov) in katere so njene obvezne sestavine, pa je tudi že od navedenega datuma ustrezno urejeno z določbami 55. člena ZUN. Prav tako pa tudi v postopkih izdaje odločb o dovolitvi priglašenih del ne gre spregledati dejstva, da tudi v teh postopkih nastopajo stranke v postopku in da zato tudi teh postopkov (praviloma) ni mogoče voditi po skrajšanem postopku. Navedeno velja tudi za primere, ko je potrebno zaradi spremenjene namembnosti (iz stanovanjskih v poslovni prostor) urediti sanitarije za zaposlene (in stranke), novo dovozno pot, parkirišče za zaposlene in stranke in podobno. Slednje je torej stvar konkretnih prostorskih ureditev, kar pa se mora na območjih, ki se urejajo s PUP, prikazati z LDok.

Seveda pa vse zgoraj cit. investitorju kateregakoli posega v prostor oziroma gradnje ne zadošča, pa čeprav bi bil njegov nameravani poseg v prostor v skladu z določenim prostorskim izvedbenim aktom, če svoji zahtevi za izdajo lokacijskega in kasneje gradbenega dovoljenja oziroma zahtevi za izdajo enotnega dovoljenja za gradnjo, kakor tudi priglasitvi del, ne predloži dokazila o pravici graditi na določenem zemljišču oziroma dokazila o pravici drugače posegati v prostor. V takšnih primerih je potrebno soglasje prav vseh etažnih lastnikov (stanovanj) oziroma solastnikov takšne zgradbe. Drugače pa je, če se namerava opravljati poslovna dejavnost le v delu stanovanja. V takšnem primeru se namreč lahko neposredno uporabljajo ustrezne določbe stanovanjskega zakona.

13.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.