Podeljevanje licenc v EU

Po kateri metodologiji se opravlja vrednotenje nepremičnin, kdo bo lahko bodoči cenilec in kdo bo podeljeval licence?

(NN)

ODGOVOR:

Povsod v razvitih državah vrednotenje nepremičnin (v glavnem) subjektivna kategorija. Kakršnokoli vrednotenje, ki je pravno regulirano, je v osnovi prisilno (administrativno; če je vrednost pravno določena, potem to ni tržna vrednost; določanje tržne vrednosti zato načelno ne spada v pravni predpis). Zato sicer neobvezno menimo, da naj pravo (zakon) zato zagotovi predvsem načela za pravično vrednotenje (enako vrednotenje enakih primerov), metodologija pa tehniko. Tržno vrednotenje je v čisti obliki ekonomska kategorija (ne pravna), zato ga ni mogoče pravno urejati, niti ni potrebno. Po naravi stvari je to vrednost, kot je dejansko dosežena na (svobodnem) trgu. Ker pa je lahko prisoten tudi špekulativen moment (špekulacija tu nima negativnega pomena), je sicer tudi možna trditev, da določeno blago v nekem smislu nima prave tržne vrednosti: sem spadajo prav vse "nepremičnine", zaradi omejene količine, zaradi posledične dragosti, zaradi eksistenčnega pomena ipd. Zato bi dikcija, da se daje odškodnina v vsakem primeru v višini "tržne" vrednosti, povzročala tako kot sedaj, dolgotrajne postopke. V normativnem urejanju ter v pravnih poslih naj bi zato na splošno (v dvomu) veljala (popolna) dispozitivnost vrednotenja (kogentnost naj bi bila določena npr. zaradi prepovedi "oderuštva"), vrednost posebne priljubljenosti pa naj bi se lahko priznavala samo v prostovoljnih pravnih poslih, v konkretnem primeru pogodb namesto razlastitve. Tak dogovor pa tako ali tako ni prepovedan. Na koncu pojasnjujemo tudi, da cenilci pri vrednotenju nepremičnin še uporabljajo pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (PEM, Ur. l. SRS, št. 8/87) in enotno metodologija za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda (Ur. l. SRS, št. 10/87 in 30/89). Ker pa marsikatera stranka, predvsem prodajalci, v prometu z nepremičninami, zatrjuje, da ima njegova nepremičnina določeno vrednost in v dokaz temu predloži "sodno cenitev" oziroma se pri tem sklicuje na sodnega cenilca, pa je treba poudariti, da je izraz "sodna cenitev" nepravilen in povzroča zmedo med uporabniki. Gre namreč za napačno rabo pridevnikov "sodni" in "sodniški", ki pa so se v javnosti prijeli le zaradi tega, ker določene cenitve izvajajo sodni cenilci, to je posamezniki, ki izpolnjujejo posebne pogoje, določene s pravilnikom o sodnih cenilcih (Ur. l. RS, št. 20/95) oziroma so vpisani v imenik pri ministrstvu, pristojnem za pravosodje. Na tem mestu bi bilo treba zato še posebej opozoriti na določbo 85. člena zakona o sodiščih, ki predpisuje, kdaj se lahko sodni cenilec sklicuje na to svoje imenovanje, in sicer samo v primerih, ko dajejo ocenitev na zahtevo sodišča ali na zahtevo stranke zaradi uveljavljenja njenih pravic v postopku razlastitve ali drugih prisilnih omejevanj njenih stvarnih pravic na nepremičnini, v drugih primerih pa le, če tako določa (poseben) zakon ali z dovoljenjem predsednika sodišča. Pojasnjujemo pa tudi, da velika večina sodnih cenilcev pri svojem delu določa t.i. "prometno vrednost" kot rezultat ocenjevanja na podlagi uporabe prej omenjenih metodologij (PEM in kmetijskih zemljišč), kar pa ni mogoče enačiti s trenutno tržno vrednostjo. Zato tudi menimo, da je, kadar se promet z nepremičninami opravlja s pomočjo posrednikov, posrednik dolžan opozoriti stranko, če se sklicuje na "sodno cenitev" na "tržno vrednost", na omenjeno problematiko in zato biti toliko strokovno podkovan, da ji lahko obrazloži razliko med prometno in tržno vrednostjo nepremičnine. Tržno vrednotenje je v čisti obliki ekonomska kategorija (ne pravna), zato ga ni mogoče pravno urejati, niti ni potrebno. Po naravi stvari je to vrednost, kot je dejansko dosežena na (svobodnem) trgu. Ker pa je lahko prisoten tudi špekulativen moment (špekulacija tu nima negativnega pomena), je sicer tudi možna trditev, da določeno blago v nekem smislu nima prave tržne vrednosti: sem spadajo prav vse "nepremičnine", zaradi omejene količine, zaradi posledične dragosti, zaradi eksistenčnega pomena ipd. Zato bi dikcija, da se daje odškodnina v vsakem primeru v višini "tržne" vrednosti, povzročala tako kot sedaj, dolgotrajne postopke. V normativnem urejanju ter v pravnih poslih naj bi zato na splošno (v dvomu) veljala (popolna) dispozitivnost vrednotenja (kogentnost naj bi bila določena npr. zaradi prepovedi "oderuštva"), vrednost posebne priljubljenosti pa naj bi se lahko priznavala samo v prostovoljnih pravnih poslih, v konkretnem primeru pogodb namesto razlastitve. Tak dogovor pa tako ali tako ni prepovedan. Na koncu pojasnjujemo tudi, da cenilci pri vrednotenju nepremičnin še uporabljajo pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (PEM, Ur. l. SRS, št. 8/87) in enotno metodologijo za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda (Ur. l. SRS, št. 10/87 in 30/89). Ker pa marsikatera stranka, predvsem prodajalci, v prometu z nepremičninami, zatrjuje, da ima njegova nepremičnina določeno vrednost in v dokaz temu predloži "sodno cenitev" oziroma se pri tem sklicuje na sodnega cenilca, pa je treba poudariti, da je izraz "sodna cenitev" nepravilen in povzroča zmedo med uporabniki. Gre namreč za napačno rabo pridevnikov "sodni" in "sodniški", ki pa so se v javnosti prijeli le zaradi tega, ker določene cenitve izvajajo sodni cenilci, to je posamezniki, ki izpolnjujejo posebne pogoje, določene s pravilnikom o sodnih cenilcih (Ur. l. RS, št. 20/95) oziroma so vpisani v imenik pri ministrstvu, pristojnem za pravosodje. Na tem mestu bi bilo treba zato še posebej opozoriti na določbo 85. člena zakona o sodiščih, ki predpisuje, kdaj se lahko sodni cenilec sklicuje na to svoje imenovanje, in sicer samo v primerih, ko dajejo ocenitev na zahtevo sodišča ali na zahtevo stranke zaradi uveljavljenja njenih pravic v postopku razlastitve ali drugih prisilnih omejevanj njenih stvarnih pravic na nepremičnini, v drugih primerih pa le, če tako določa (poseben) zakon ali z dovoljenjem predsednika sodišča. Pojasnjujemo pa tudi, da velika večina sodnih cenilcev pri svojem delu določa t.i. "prometno vrednost" kot rezultat ocenjevanja na podlagi uporabe prej omenjenih metodologij (PEM in kmetijskih zemljišč), kar pa ni mogoče enačiti s trenutno tržno vrednostjo. Zato tudi menimo, da je, kadar se promet z nepremičninami opravlja s pomočjo posrednikov, posrednik dolžan opozoriti stranko, če se sklicuje na "sodno cenitev" na "tržno vrednost", na omenjeno problematiko in zato biti toliko strokovno podkovan, da ji lahko obrazloži razliko med prometno in tržno vrednostjo nepremičnine.

Vir: Ministrstvo za okolje in prostor (vnešeno: 5.7.00)

31.05.2002 (Urad za informiranje)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.