Ocenjevanje vrednosti nepremičnin

Vsakega lastnika zanima vrednost njegove nepremičnine. Največkrat jo ocenjujemo na podlagi oglasov in oglaševanih cen podobnih nepremičnin. Vendar pa je tako ocenjevanje neustrezno in zgolj informativno. Kadar pa pride do prodaje, sodnega spora, zastave nepremičnine ali drugega dogodka, ki zahteva poznavanje realne vrednosti nepremičnine, pa mora izkušen strokovnjak določiti pravo vrednost.

Ocenjevanje vrednosti nepremičnin je podajanje mnenja o vrednostni nepremičnine na podlagi strokovnega tehtanja, ki temelji na objektivnosti, pravilni presoji, znanju, podatkih in izkušnjah. Neformalno ocenjevanje je ocenjevanje na podlagi intuicije. Takšno ocenjevanje uporablja velik del udeležencev na trgu nepremičnin in daje neko splošno oceno. Formalne cenitve, ki jih izvajajo strokovnjaki – cenilci, pa temeljijo na rezultatih metodičnega zbiranja in analiziranja tržnih podatkov. Pri svojem delu uporabljajo različne standarde, na koncu pa izdajo pisno cenitev, ki vsebuje opis celotnega postopka cenitve.

Vrednost nepremičnin se ocenjuje v različne namene: za lastniške potrebe, za poslovne potrebe in za druge namene. Za lastniške potrebe se nepremičnina ocenjuje, kadar gre za nakup, prodajo in menjavo. Za poslovne potrebe se ocenjuje, kadar gre za pridobivanje, najem ali nakup nepremičnin, posredovanje pri trženju nepremičnin, gradnjo, zastavo (hipotekarna posojila), zavarovanje, računovodsko poročanje in drugo. Vrednost nepremičnine se določa tudi kadar gre za stečaj, spojitev ali likvidacijo podjetja, v davčne namene, zaradi preverjanja smiselnosti investicije in v sodnih sporih.

Nepremičnina ima več različnih vrednosti, ki se ocenjujejo. Tako lahko ima ista nepremičnina na isti dan več različnih vrednosti, odvisno od namena ocenjevanja vrednosti in samega namena vrednotenja.

Vrste vrednosti nepremičnin:

  • tržna vrednost – je ocenjeni znesek denarja, ki ga je kupec pripravljen odšteti in prodajalec sprejeti pri prodaji nepremičnine;
  • stroškovna vrednost – vrednost del in materiala da se nepremičnina sezida oz. postavi; ne vsebuje vrednosti zemljišča
  • poštena vrednost – termin, ki se uporablja v računovodstvu, po pomenu, pa je blizu tržne vrednosti;
  • čista prodajna vrednost – tržna vrednost, ki je zmanjšana za stroške, ki nastanejo v samem postopku prodaja (takse, provizija, …);
  • knjigovodska vrednost – vrednost, ki je izkazana v računovodskih izkazih in izvidih; je neodpisana vrednost;
  • najemna vrednost – vrednost ocenjena na podlagi metode donosov, ki jih prejme tisti, ki nepremičnino oddaja;
  • hipotekarna vrednost – je enaka tržni vrednosti, razen, če se pri prodaji nepremičnine določi dodatne omejevalne okoliščine (npr. omejeni čas prodaje;
  • zavarovalna vrednost – je preostala stroškovna vrednost objekta na dan zavarovanja;
  • likvidacijska vrednost – izračunana vrednost ob likvidaciji podjetja, ki ni nujno enaka tržni vrednosti;
  • naložbenikova ali investitorjeva vrednost – cena, ki jo je kupec pripravljen plačati, če je za nakup posebej motiviran; običajno je višja od tržne vrednosti.

Vrednost nepremičnine ocenjujejo ustrezno usposobljeni cenilci. Poznamo tri vrste cenilcev: sodne cenilce, pooblaščeni ocenjevalci in cenilce za potrebe bank, zavarovalnic in posredovanja pri prometu z nepremičninami.

Sodni cenilci ocenjujejo vrednost po naročilu sodišča, odgovorni pa so neposredno ministru za pravosodje. Pooblaščeni ocenjevalci imajo dovoljenje Slovenskega inštituta za revizijo. Ocenjujejo vrednost nepremičnin po naročilu strank, predvsem pa za vrednotenje osnovnih sredstev podjetja, ocenjevanje vrednosti nepremičnin v lasti države in občin in projekte vrednotenja nepremičnin.

Delovanje cenilcev je razmeroma nepregledno in tudi neurejeno, kar je v veliki meri posledica neurejene zakonodaje. Neposredno ali posredno določa delovanje cenilcev in ocenjevanje vrednosti nepremičnin večje število zakonov, pravilnikov in drugih predpisov.

Nastanek besedila: avgust 2007.
Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje