Določitev funkcionalnega zemljišča

Ali je v smislu veljavnih predpisov mogoče smatrati, da z določitvijo sosednjega zemljišča kot funkcionalno zemljišče k določenemu stanovanjskemu bloku, pridobijo stanovalci - solastniki tega bloka, tudi solastninsko pravico na takšni parceli, čeprav parcele niso odkupili s pravnimi poslom in ali je določitev takih zemljišč kot funkcionalnih zemljišč sploh dopustna?

(NN)

ODGOVOR:

V zvezi z določanjem funkcionalnega zemljišča k obstoječim objektom, ki ga še nimajo določenega, je treba ponovno pojasniti, da je podlaga za določitev funkcionalnega zemljišča v tretjem odstavku 46. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št. 18/84 in naslednji), kar pa v povezavi z zakonom o prevzemu državnih funkcij, ki so jih do 31.12.1994 opravljali organi občin (Uradni list RS, št. 29/95) pomeni, da takšna funkcionalna zemljišča določa upravna enota, na katere območju leži takšno zemljišče (krajevno pristojna UE). Pri tem pa je treba poudariti še naslednje: po prej navedeni zakonski določbi je mogoče določiti funkcionalno zemljišče k stavbi le v primeru, če je lastnik stavbe tudi imetnik pravice uporabe ali lastnik zemljišča, ki naj bi bilo določeno kot funkcionalno zemljišče, saj zakon aktivno legitimacijo za vložitev zahteve priznava le imetniku pravice uporabe, koder takšna pravica še obstaja, oziroma lastniku. V zvezi z navedenim pa je treba še pripomniti, da je pri določanju funkcionalnega zemljišča seveda treba v primerih, če njegove meje niso ustrezno razvidne v naravi, upoštevati še določbe zakona o zemljiškem katastru (ZZKat, Uradni list SRS, št. 16/74 in 42/86) oziroma na podlagi 35. člena ZZKat izdanega navodila za ugotavljanje in zamejničenje posestnih meja (Uradni list SRS, št. 2/76), ki pa te postopke v primerih sporov napotujejo na sodni postopek.

Pojasniti pa je treba tudi, da je bila z uveljavitvijo stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 18/91-I in naslednji) v korist občin in nekaterih drugih oseb vzpostavljena lastninska pravica le na stanovanjih in stanovanjskih stavbah, zemljišča pa so še vedno ostala v družbeni lastnini. Dotakratni imetniki stanovanjske pravice, ki so ta stanovanja kupili, so na podlagi pogodbe postali lastniki stanovanj oziroma stavb. S pridobitvijo (so)lastninske pravice na stavbi pa so seveda pridobili tudi pravico uporabe na zemljišču, na katerem stavba stoji (stavbišče) in na zemljišču, namenjenem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče). Na zemljiščih, na katerih stanovanjske stavbe stojijo (stavbišča) in zemljiščih, namenjenih za redno rabo takšnih stanovanjskih stavb (funkcionalna zemljišča) je bila vzpostavljena lastninska pravica šele z uveljavitvijo zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97). Ta zakon pa veže pridobitev lastninske pravice na imetništvo pravice uporabe na zemljišču in ne na funkcionalno zemljišče. Lastniki stanovanj v večstanovanjskih oziroma večlastniških hišah, ki so bili do uveljavitve ZLNDL (do 25.7.1997) imetniki pravice uporabe na zemljiščih v družbeni lastnini, so tega dne postali lastniki teh zemljišč po samem zakonu (de lege).

Pri obravnavanih zemljiščih zemljiška knjiga izvede vpis lastninska pravice na predlog. Kot znano, se postopek za takšen vpis vodi po določbah zakona o zemljiški knjigi (ZZK, Uradni list RS, št. 33/95). Da bi predlagatelj vpis v zemljiško knjigo dosegel, pa mora seveda izkazati, da je (bil) imetnik pravice uporabe. Kadar je pravica uporabe že vpisana, zadostuje za to le sklicevanje na zemljiškoknjižni vpis, v drugih primerih pa se imetništvo pravice uporabe izkazuje z listino. Ali je neka listina veljaven izkaz o imetništvu pravice uporabe, je stvar konkretne presoje sodišča. O vpisu v zemljiško knjigo odloča pristojni zemljiškoknjižni referent s sklepom. Zoper odločitev je dopusten ugovor, o ugovoru pa, kot znano, lahko odloča le sodnik. V odločbi o ugovoru sodnik odloči, ali ostane sklep, ki ga je izdal zemljiškoknjižni referent, v veljavi ali pa se razveljavi. Če sedanji imetnik zaradi neskladnosti s podatki, vpisanimi v zemljiški knjigi, svoje pravice ne bi mogli izkazati, pa je treba pojasniti, da je za takšne primere v 136. členu zakona o zemljiški knjigi (ZZK) predvidena posebna rešitev. Navedene prehodne določbe so namenjene temu, da z uveljavitvijo posebnih pravil omogočijo prehod na urejeno zemljiškoknjižno stanje. Na podlagi ravnokar navedene zakonske določbe bo vpis v zemljiško knjigo mogoče predlagati do 16. julija leta 2000. Ne glede na navedeno pa je treba še dodati, da ZZK z omenjenim členom pravzaprav odkazuje tudi na smiselno uporabo določb o nastavitvi zemljiške knjige, kar omogoča ugotavljanje pravno pomembnih dejstev na podlagi različnih virov podatkov (npr. 113. člen). V takšnem primeru pa postane rok za vpis EL v zemljiško knjigo neposredno povezan z rokom vzpostavitve popolnoma nove ZK.

Iz zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN) oziroma konkretno, drugega odstavka 46. člena tega zakona pa tudi jasno izhaja, da stavbišče ni funkcionalno zemljišče. Stavbišče je del stavbnega zemljišča, na katerem stavba (zgradba, objekt) stoji, torej fundus. Iz drugega odstavka navedene zakonske določbe pa tudi jasno izhaja, da je gradbena parcela pravzaprav seštevek površine stavbišč(a) in funkcionalnega zemljišča. Drugi odstavek 46. člena ZUN, ki je pravzaprav pojasnjevalna določba k prvemu odstavku tega člena, ki določa obveznost obstoja načrta gradbenih parcel v prostorskih izvedbenih načrtih in lokacijski dokumentaciji, namreč določa: (cit.) "Gradbena parcela je stavbno zemljišče, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (stavbišče) in stavbno zemljišče, potrebno za njegovo redno rabo (funkcionalno zemljišče)". Pri tem velja še dodati, da je tudi v Sloveniji kar precej objektov, ki funkcionalnega zemljišča nimajo prav nič, pa kljub temu "funkcionirajo", kot npr. Plečnikov "Peglezen" na začetku Poljanske ceste v Ljubljani in podobno. Pri tem pa je treba dodati, da pri pojasnilu "gradbena parcela seštevek površin" navedba pojma "stavbišče" v množini ni slučajna. Na eni gradbeni parceli je namreč lahko zgrajeno tudi več objektov, to je tudi več večstanovanjskih oziroma večlastniških stanovanjskih hiš. Če pa je na eni gradbeni parceli zgrajeni več objektov, pa se seveda preostanek površine gradbene parcele, to je torej stavbno zemljišče, zmanjšano za vsa stavbišča (funduse), šteje kot t.i. skupno funkcionalno zemljišče, kot to tudi sicer določa drugi odstavek 9. člena stanovanjskega zakona (SZ). Ravnokar pojasnjeno je tudi sicer logično, saj morajo v okviru takšne gradbene parcele, na kateri je zgrajeno več objektov, vsi ti objekti "funkcionirati". Do njih mora biti zagotovljen nemoten dostop ne le stanovalcev, ampak tudi intervencijskih vozil, izvajalcev gospodarskih javnih služb, ki so v zvezi z vzdrževanjem in obratovanjem javne infrastrukture in podobno, stanovalci v njih pa morajo imeti dostop do skupnih objektov in naprav ali ureditev, ki služijo vsem stanovalcem, ki "stanujejo" v okviru takšne gradbene parcele, če je seveda to tako določeno z ustreznim prostorskim izvedbenim aktom ali pa, če se je v zvezi s takšnim uporabljanjem že vzpostavila ustrezna služnost. Navedeno seveda velja tudi za stanovanjski kompleks ali sosesko, če je bila zgrajena v okviru enovite gradbene parcele.

V zvezi z navedenim pa velja še posebej poudariti nujnost jasnega razločevanja med funkcionalnim zemljiščem in (grajenim) javnim dobrom, torej tudi javnimi prometnimi površinami. Obstaja pomembna pravna razlika med javnim dobrom in funkcionalnim zemljiščem. Javno dobro je namreč pod enakimi pogoji dostopno vsem in ga uporabljajo vsi, med tem ko je funkcionalno zemljišče namenjeno le rabi lastnikov hiše. Lastniki lahko ostale izključujejo od rabe, kar pa se na javnem dobru ne more zgoditi. Zato velja na tem mestu izrecno poudariti: neko stavbno zemljišče je ali javno dobro ali funkcionalno - oboje hkrati ne more biti. Zlasti zaradi ravnokar navedenega obstaja 51. člen prehodnih določb zakona o stavbnih zemljiščih (ZSZ, Uradni list RS, št. 44/97), na podlagi katerega lahko vsaka občina začne opredeljevati grajeno javno dobro in ga vpisovati v zemljiško knjigo, zlasti pa ceste, ulice, trge, pločnike, kolesarske steze, javna parkirišča, otroška igrišča, javne zelenice in druge površine, kot jih opredeljuje 3. člen tega zakona.

14.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.