Solastnistvo in oddaja

Sem solastnica dvostanovanjske hiše.Zemljiškoknjižno sem lastnica stanovanja v mansardi, solastnik je lastnik stanovanja v prvi etaži, preko katerega vodi stopnišče do mojega stanovanja.Skupni prostori(garaža, ki je preurejena v poslovni prostor), veža, 1 soba in kurilnica in zemljišče okrog hiše je vknjiženo kot nerazdelno do 1/2 vsakemu lastniku stanovanja.Lastnik stanovanja v 1.etaži je moj bivši mož,ki je stanovanje kupil po ločitvi od moje sestrične, ki ga je podedovala po najini skupni stari teti.Bivši mož je stalno prijavljen v Ljubljani. 1.z najemnikom poslovnega prostora, ki je zemljiško knjižen kot skupni prostor sem pred tetino smrtjo z njenim soglasjem sklenila pogodbo, najemnino je plačeval meni. Takoj ob nakupu stanovanja je moj bivši mož brez vprašanja obvestil najemojemalca, da je postal solastnik in da mora 1/2 najemnine nakazovati njemu.Zanima me, ali je to pravilen način in ali je do tega upravičen glede na to, da sem uredila prostor in oddala prostor jaz in sem edina skleniteljica najemne pogodbe z najemnikom. 2.Svoje stanovanje je oddal v najem. Ker trenutno živi pri starših nima prostora za svoje stvari, ki so bile v njegovem(sedaj oddanem stanovanju.S svojo kramo je založil 1/3 skupnih prostorov.Sama potrebujem prostor za kolesa,...orodje ipd.Tudi najemnica ga očitno potrebuje, zato je založila preostali prostor, tako da ne morem ne do vode, ne do električne vtičnice. Najemne pogodbe nisem videla, pred vselitvijo sem se na prošnjo agencije,ki je stanovanje oddala,z najemnico sestala in ji povedala, da me njeni odnosi z najemodajalcem ne zanimajo, da pa pričakujem od nje kritje stroškov kurjave in komunale, ki so skupni do 1/2 in sicer kurjavo ob nakupu kurilniga olja in komunalne storitve ob prejemu položnice(skupna napeljava centralne in vode.Vsa elektrika v skupnih prostorih(razsvetljava, črpalka, vtičnice....)je na mojem električnem števcu,a s tem nisem komplicirala.Po najboljših obljubah so se začeli problemi ob nakupu olja.Vprašala sem jo, če se strinja z nakupom 2000 l in je pritrdila. Tik pred prihodom cisterne pa si je premislila in dejala, da še ne ve, če bo tu ostala, naj jaz kar vzamem toliko, kolikor mislim sa bom potrebovala, ona pa da bo kasneje dolila svojo polovico.Cisterna z "njeno" nafto je res prišla čez 14 dni.Števca nisem videla, računa mi noče pokazati, dejstvo pa je, da ima poslovni prostor in znesek na računu lahko predstavlja tudi tam iztočeno kurilno olje.Predvčerajšnjim sem jo pozvala, naj plača komunalne storitve za 2 meseca, odkar biva v stanovanju.V odgovor sem dobila,da ona meni nima kaj plačevati. 3.Da pridem do svojega stanovanja, moram mimo njenega, ki od stopnišča ni ločeno.Vse se sliši kot v enostanovanjski hiši. Ko hči zaigra na klavir, za zaprtimi vrati, pridoni do fula navit house.Ko zvečer govorim z otrokom(stara je 7 let),slišim izraze kot npr:"baba fuknjena, ti si zmešana....." Enako se dogaja zjutraj, ko jo peljem v šolo.Otrok je že preplašen, jaz pa tudi.Punca je stara 24 let, do mame je kot angel, kadar imam obiske se ne spušča, ko sva sami s hčerjo pa poslušam tovrstne žaljivke.Hodita v moje prostore, prisluškujeta pred vrati, grozita, da se moram umakniti iz skupnih prostorov. Imata pufija, ki nepretrgoma laja dokler ne pride kdo domov, tako da otrok ne more spati...Hodi v moje stanovanje in lula... Skratka življenje v lastnem domu je postalo nemogoče, predvsem za otroka, ki živi v stalnem strahu, kdaj bo zopet kak izbruh,si ne upa ne govoriti na glas,ne igrati.Moj bivši mož na moje pritožbe odgovarja:"saj te poznam...Jaz potrebujem denar in bom s svojim stanovanjem delal kar hočem, če pa ne boš nehala, ti bom nabasal Šiptarje....Rotenje, da tu živi njegov otrok,ne zaleže. Zanima me, kakšno pot lahko uberem za solucijo problema.Ali lahko solastnik odda v najem solastnino brez soglasja solastnika in brezkakršnekoli pogodbe o kritju skupnih stroškov in upravljanju in vzdrževanju? Kot dodatek pa še to:travo okrog hiše kosi moj brat meni v uslugo, prav tako obrezuje živo mejo. Solastnik za to noče kriti nikakršnih stroškov, pravi, da on od te trave nima nič in da ni dolžan skrbeti. Najlepša hvala za odgovor

(NN)

ODGOVOR:

Temeljno pogodbeno pravno načelo pravi, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam. Zato bi vi lahko sklenili najemno pogodbo zgolj za vašo polovico poslovnega prostora. Predvidevam, da ste bili ob sklenitvi najemne pogodbe lastnik mansarde vi, lastnik 1. etaže pa vaša teta. V tem primeru je šlo za sklenitev najemne pogodbe med najemnikov, vami in vašo teto, s tem da se je teta odpovedala najemnini v vašo korist. Ker je sedaj stanovanje v 1.etaži kupil vaš bivši mož, temu stanovanu pa pripada tudi ½ poslovnega prostora, je on upravičen do ½ najemnine. Dejstvo, da ste vi uredili prostor, lahko uporabite kot argument pri uveljavljanju odškodnine za to oz. za povernitewv ustreznega dela stroškov. Ker pa ste tako ali tako že dobivali celotno najemnino, kljub temu, da niste lastnica celotnega prostora, ste gotovo že dobili povrnjen znesek vaših vlaganj. Torej, kot rečeno – gre za najemno pogodbo med vami, vašim možem in najemnikom, do najemnine pa sta uprevičena vsak do ½. Glede skupnih prostorov je tako: Vsak lahko uporablja skupne prostore v sorazmerju s svojim deležem. Vam mora torej ostati ½ skupnih prostorov, glede ostalega pa lahko solastnik naredi kar hoče, le da s tem ne ovira vas pri izvrševanju vašega dela. Če bivši mož in njegova najemnica zasedata več kot ½ kleti, potem lahko od njega zahtevate, da ustrezen del kleti izprazni. Glede stroškov pa je tako, da v vašem primeru vsak krije ½ stroškov. Če solastnik meni, da porabi manj kot ½ potem mora to dokazati (npr. števec), nato pa se stroški obračunavajo na ta način. Vendar ne pozabite: najemnica mora kriti ½ stroškov, le če uporablja ½ hiše.

Lastniki v vačstanovanjski stavbi za urejanje svojih medsebojnih razmerij sklenejo pogodbo o upravljanju, vendar sklenitev te pogodbe ni nujna. Kljub temu predlagamo, da to pogodbo sklenete, da tako preprečite morebitne nadaljne spore. Glede oddaje nepremičnine v najem je ureditev takšna, da lahko solastnik razpolaga s svojim delom brez soglasja drugih. Kot že rečeno, stroške vzdrževanja nepremičnine nosijo solastniki v sorazmerju s svojim deležem, enako velja za košnjo trave...

24.10.2001 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.