Kakšne spremembe prinaša nov zakon o dohodnini v zvezi z oddajo nepremičnin pravnim osebam?

Imam stanovanje, ki ga oddajam podjetju za pisarniške prostore. Do sedaj je bilo vse lepo in prav. Po novem zakonu o dohodnini pa je nekaj sprememb. Najemnik stanovanja mi je sporočil, da moram od davčnega urada dobiti posebno davčno številko, na katero se bo najemnik pri plačilu najemnine skliceval. Kaj pravzaprav potrebujem od davčnega urada? Sem tudi lastnik nekaj zemlje in vinograda. Ali tudi to lahko kako vpliva na način prijave dohodka pri najemnini?

(odaja stanovanja-dohodnina)

ODGOVOR:

V novem zakonu o dohodnini, ki je pričel veljati s 1.1.2005, je nekaj sprememb tudi v zvezi z oddajanjem nepremičnin pravnim osebam. Vse podrobnosti so razložene v nadaljnem besedilu.

V primerjavi z zakonom, ki je veljal do konca leta 2004, so dohodki iz oddajanja stanovanj v najem opredeljeni širše, saj so pod opredelitvijo oddajanja v najem zajeti vsi pravni posli oddajanja v najem, vključno z vsemi vsebinsko podobnimi posli.

Oddajanje stanovanj v najem je sedaj določeno kot vsako oddajanje stanovanj na podlagi pogodbe ali na drugi pravni podlagi, s katerim najemodajalec prepusti najemniku stanovanje v uporabo ali mu prepusti pravico do uporabe stanovanja, najemnik pa mu je zato dolžan plačati ustrezno najemnino ali drugo nadomestilo

Davčna osnova od dohodka iz oddajanja stanovanja v najem je določena kot dohodek, zmanjšan za določene dejanske stroške, in sicer za stroške vzdrževanja stanovanja, s katerim se ohranja uporabno vrednost stanovanja, če jih je v času oddajanja stanovanja v najem plačal najemodajalec.

 Dohodek iz oddajanja stanovanja v najem torej pomenijo najemnina in vsa druga nadomestila v zvezi s tem. Druga nadomestila vključujejo vse obveznosti in storitve, za katere se je zavezal najemnik, da jih bo za najeto stanovanje plačeval, ter premije, nadomestila, odškodnine in druge podobne dohodke v zvezi z oddajanjem stanovanja v najem, razen obratovalnih stroškov. Zavezanec, ki ne uveljavlja dejanskih stroškov vzdrževanja stanovanja, lahko uveljavlja normirane stroške v višini 20 odstotkov od dohodka, doseženega z oddajanjem stanovanja v najem.
Od oddajanja stanovanj v najem se obračunava in plačuje akontacija dohodnine po stopnji 25 odstotkov od davčne osnove. Akontacijo dohodnine plača plačnik davka. Ta je v skladu z zakonom o davčnem postopku pravna oseba, združenje oseb, ki je brez pravne osebnosti, ter fizična oseba, ki opravlja dejavnost, ki izplača najemnino.

Če torej fizična oseba daje v najem stanovanje pravni osebi ali osebi, ki ima registrirano dejavnost, te osebe v imenu fizične osebe (najemodajalca) izračunajo, odtegnejo in plačajo davčni odtegljaj, ki pomeni akontacijo dohodnine, in sicer hkrati s plačilom najemnine za stanovanje.
Če fizična oseba oddaja stanovanje v najem drugi fizični osebi, akontacijo dohodnine od oddajanja stanovanja v najem ugotovi davčni organ na podlagi napovedi zavezanca najemodajalca. Davčni zavezanec najemodajalec mora v 15 dneh od prejema dohodka iz oddajanja stanovanja v najem vložiti napoved za odmero akontacije dohodnine od oddajanja stanovanja v najem. Če je dano stanovanje v najem za daljši čas (več mesecev v  letu), davčni zavezanec vloži napoved za odmero akontacije dohodnine najkasneje do 15. januarja tekočega leta za minulo leto. Na podlagi napovedi pristojni davčni organ (pristojnost je določena glede na to, kje je nepremičnina) izda odločbo o višini akontacije dohodnine v 30 dneh od vložitve napovedi.
Letni znesek prejete najemnine od oddajanja stanovanja v najem pa davčni zavezanec vključi v napoved dohodnine vsako leto do 31. marca.

Poglejte še:

• Zakon o dohodnini (novi)

24.02.2005 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.