Kakšne so pravice nejemnika v neprofitnem stanovanju?
VPRAŠANJE:Spoštovani!
Zanima me, kakšne so pravice najemnika v neprofitnem stanovanju( najemno razmerje za nedoločen čas), v primeru, ko se tako stanovanje spremeni v tržno in kot tako proda, najemojemalec pa nima denarja, da bi lahko odkupil tako stanovanje?
Kako je s prodajo takega zasedenega stanovanja?
Kako je s povrnitvijo vlaganj najemnika v to stanovanje?
Kdo mu je dolžan poiskat drugo primerno stanovanje? Prodajalec ali kupec?
Kako je z odpovedjo najemne pogodbe?
In kaka so bila merila, da se je neprofitno stanovanje spremenilo v tržno in se kot tako prodaja?
Hvala za odgovor in lep pozdrav!
(MAJA)
ODGOVOR:
Proti vaši volji vam lastnik ne sme spremeniti neprofitne najemnine v tržno, razen v primeru, da imate v lasti primerno stanovanje, ki ga oddajate za tržno najemnino (več o tem glej zgoraj). Opozoriti je treba, da zakon za nova najemna razmerja sicer več ne zagotavlja trajnosti neprofitne najemnine, saj bo lahko lastnik le-to v smislu 90. čl. novega zakona spremenil v tržno, če se bodo premoženjske razmere najemnika tako izboljšale, da ne bo več upravičen do neprofitnega stanovanja. Vendar to ne velja za obstoječa najemna razmerja, ki so sklenjena pred 14. oktobrom 2003. Če bo morda lastnik od vas zahteval, da mu predložite dokazila o svojemu premoženjskemu stanju ali vam bo hotel zaradi vašega premoženjskega stanja spremeniti neprofitno najemnino v tržno, takšne zahteve zavrnite in se sklicujte na 1. odst.
195. čl. novega zakona, ki določa, da 90. čl. novega zakona ne velja za najemna razmerja, ki so bila sklenjena pred 14. oktobrom 2003.
Najemniki ste po novem zakonu dodatno varovani pred krivdno ali nekrivdno odpovedjo najemne pogodbe, dokler vam niso povrnjena vlaganja, ki ste jih opravili v soglasju z lastnikom (sedanjim ali prejšnjim!) in ki niso amortizirana (112. čl.).
Za najemnike denacionaliziranih stanovanj po 25. čl. Zakona o denacionalizaciji velja še dodatno varstvo, saj vam lastnik ne sme odpovedati najemne pogodbe dokler vam niso povrnjena vsa vlaganja, s katerimi ste povečali vrednost stanovanja, ki je predmet denacionalizacije (torej ne glede na to ali je bilo dano soglasje ali ne; bistvo je, da ste povečali vrednost).
Če vam lastnik odpove pogodbo iz drugih razlogov, ki niso navedeni v 103. čl. zakona, vam je dolžan priskrbeti nadomestno stanovanje v najem.
Zaradi tega se vam položaj ne sme poslabšati, kar pomeni, da vam pripada stanovanje, ki v nobeni pomembni okoliščini v primerjavi s sedanjim stanovanjem ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev za vas in vaše družinske člane, in v katerem morate uživati enake pravice kot dosedaj (neprofitna najemnina, nedoločen čas idr.).
Lastnik vam lahko v primeru, da nasprotujete odpovedi, najemno pogodbo odpove le sodno, kar pomeni, da mora pri sodišču začeti postopek za odpoved vaše najemne pogodbe. Lastnik torej ne more samovoljno zahtevati vaše izselitve iz krivdnih razlogov ali vaše preselitve v nadomestno stanovanje, ampak mora zoper vas začeti postopek pri sodišču. Šele na podlagi pravnomočne sodbe ste se dolžni izseliti oz. preseliti v nadomestno stanovanje. Sodišče bo v sodbi določilo rok za izselitev oz. preselitev, ki pa ne sme biti krajši od 60 in ne daljši od 90 dni. Vsakršno morebitno prisiljevanje, da se izselite brez sodne odločbe, pa je protipravno!
Kolikor odpovedi nasprotujete, pa vam lastnik sporoči, da vam odpoveduje pogodbo, vam predlagamo, da mu pisno sporočite, da nasprotujete odpovedi, in shranite svoj dopis in dokazilo, da ste ga o svojem nasprotovanju odpovedi najemne pogodbe pisno obvestili. Lastnik vas bo v takem primeru moral tožiti pri sodišču. Če bo lastnik tožil na odpoved iz krivdnih razlogov, bo sodišče na vašo zahtevo ugotavljalo, ali je podan krivdni razlog in ali vas je lastnik pred odpovedjo pisno opomnil na kršitev in odpravo odpovednega razloga (103. čl.), ali je podana vaša krivda in ali so povrnjena vaša vlaganja v stanovanje (112. čl.). Če vsi ti pogoji ne bodo izpolnjeni, bo lastnikova tožba zavrnjena.
Če pa bo lastnik tožil na odpoved iz drugih razlogov, bo v sodnem postopku na vašo zahtevo treba ugotoviti, ali vam ponuja v najem nadomestno stanovanje pod enakimi pogoji, kot so veljali do sedaj (neprofitna najemnina, nedoločen čas), in ali se s preselitvijo ne bi bistveno poslabšali stanovanjski pogoji za vas in vaše družinske člane (106. čl.). Sodišče vam bo naložilo preselitev v nadomestno stanovanje, če so ti pogoji podani, sicer pa bo lastnikovo tožbo zavrnilo.
Poglejte še: Stanovanjski z.
26.07.2004 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.