Kaj mi svetujete v zvezi z najemom stanovanja?

Prosim vas za nasvet, kaj storiti v naslednji situaciji:

Dne 3.5.2004 sva s partnerjem z lastnico stanovanja sklenila najemno pogodbo za najem stanovanja za dobo enega leta. Ko je stanodajalka prišla 5.6.2004 po prvo najemnino, pa naju je obvestila, da želi pogodbo prekiniti. Njena obrazložitev je bila, da ima bolnega ostarelega očeta, ki živi v 80 km oddaljenem kraju in da naj bi njen oče stanoval v tem stanovanju. Ker sva ugotovila, da z najine strani ni prišlo v nobenem primeru do kakršnekoli kršitve, zaradi katere bi nama lastnica lahko predčasno prekinila pogodbo, naju zanima, ali to lahko naredi zaradi razloga, ki ga je navedla. Midva sva ob podpisu pogodbe morala poravnati stroške tudi nepremičninski agenciji, ki je posredovala pri najemu stanovanja (naročnik je bila lastnica stanovanja, za katero je nepremičninska agencija oddajala stanovanje) in sicer v višini ene in pol najemnine. Prav tako pa sva imela še dodatne stroške, ker sva morala nakupiti opremo, ki je v stanovanju manjkala - regal v dnevni sobi, klubska mizica, TV, hladilnik in postelja v spalnici. Seveda je vsa ta oprema takšna, da se prilega ravno v to stanovanje. Prav tako pa sva stanodajalki plačala tudi varščino v višini dveh najemnin. Zanima me, kako lahko s parterjem ukrepava v tem primeru, saj je mučno že po enem mesecu in pol spet ponovno iskati stanovanje in naju skrbi, da ne bi v prihodnje spet naletela na podobno situacijo oz. kakšne so dolžnosti stanodajalke.

Za odgovor se vam najlepše zahvaljujem in vas lepo pozdravljam.

(Jasna)

ODGOVOR:

 O odpovednih razlogih najemne pogodbe govori stanovanjski zakon.

Svetujemo vam, da si poiščete pomoč odvetnika in zadostite pravici ter zahtevajte odškodnino.

Poglejte: TEMA: Spisek odvetnikov

- odpovedni razlogi

1. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz naslednjih krivdnih razlogov:

• če najemnik ali osebe, ki z njim stanujejo, uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo;

• če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske hiše;

• če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;

• če ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 134. člena v delu, ki odpade na najemnika;

• če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba,

• če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto ali huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;

• če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika razen v primerih iz 100. člena tega zakona;

• če stanovanje več kot 30 dni zaporedoma uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika ;

• če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasje lastnika oziroma zaračunava višjo podnajemnino, kot to določa 92. člen tega zakona.

• če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 97. člen in 102. člena tega zakona;

• če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v tridesetih dneh po sklenitvi najemne pogodbe;

• če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehali uporabljati stanovanje in brez presledka več kot šest mesecev niso stanovali v njem ;

• če ima najemnik ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči izvenzakonski skupnosti v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko hišo.

1. Pogoj iz dvanajste alinee prejšnjega odstavka ni izpolnjen, če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov (službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni ipd.)

2. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način oprave odpovednega razloga Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.

3. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opominja lastnik najemnika samo enkrat.

4. Najemniku socialnega ali neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe zato, ker ni plačal najemnine in drugih obveznosti po tem zakonu, če zaradi socialne stiske, v kateri se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti ter je sprožil postopek za uveljavljanje pomoči pri uporabi stanovanja in o tem obvestil lastnika stanovanja.

5. Potrdilo občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve najemnik predložiti lastniku stanovanja, v 15 dneh po nastanku okoliščin iz prejšnjega odstavka.

6. Lastnik profitnega ali službenega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo poleg razlogov iz prvega odstavka tega člena, tudi iz drugih razlogov, če so navedeni v najemni pogodbi.

7. Odpovedni razlog iz enajste in trinajste alineje prvega odstavka tega člena ne velja za profitno stanovanje.

8. Kadar profitno stanovanje oddaja fizična oseba, lahko odpove najemno pogodbo tudi v primeru, ko lastnik potrebuje stanovanje za lastne potrebe ali za potrebe svojega družinskega člana, kadar se ustanavlja novo gospodinjstvo, zaradi sklenitve zakonske zveze, razveze zakonske zveze ali prenehanja izvenzakonske skupnosti ali iz drugih razlogov, katerih utemeljenost presoja sodišče v nepravdnem postopku (npr. varstvo starostnikov, nevzdržno bivanje v skupnem gospodinjstvu ipd.),

1. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz razlogov, ki niso našteti v prejšnjem členu ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje.

2. Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje poleg opredelitev iz 12. člena tega zakona stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.

3. Stroške selitve nosi lastnik.

4. V primeru spora odloča o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, ne da bi moral najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje v primeru, če ima najemnik ali njegov zakonec oz. oseba, s katero najemnik živi v izvenzakonski skupnosti lastno stanovanje, ki po zakonu ni oddano v najem za nedoločen čas z neprofitno najemnino.

02.07.2004 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.