Uporaba zemljišča in zakupna pogodba
VPRAŠANJE:Spoštovani!
Na Vaš naslov se obračam z naslednjim vprašanjem in prosim za odgovor.
"Oče mi je dal z darilno pogodbo manjšo staro hišo z nekaj zemlje. Ker se hiša nahaja v drugem kraju, sem del zemlje (vrt)dala v uporabo mojemu bratu - po očetovi strani. Pismeno še nisva nič uredila, čeprav mi je že nekajkrat to omenil. Rada bi to uredila, vendar sem v dvomih. Ali naj dam zemljo v uporabo, ali v najem za npr. 15 let. Bojim se namreč (po najbolj črnem scenariju), da bi brat umrl in bi potem njegova družina to zemljo prodala. Želim namreč , kakor tudi moj oče, da ostane domačija (ker ne gre za veliko zemlje) skupaj.
Zanima me, v primeru da bi se odločila za enega izmed navedenih primerov, kako je potem, ko rok poteče (mine l5 let). Ali se zadeva vrne na začetno stanje oz. tako kot je sedaj, oz. ali lahko ima iz tega brat večje pravice oz. kaj lahko doseže in kaj je zame bolj ugodno - dati zemljo v uporabo ali v najem?
Za odgovor se Vam zahvaljujem in Vas lepo pozdravljam!
(KAROLINA)
ODGOVOR:
Z bratom lepo sklenite zakupno pogodbo za dibi 15 let. Nikakor nimate podlage za " črni scenarij", saj bo pogodba s časom 15 let potekla, če seveda ne bo prišlo zaradi zakonsko določenih razlogov do prenehanja pogodbe že prej.
Nelastniški posestnik pa nikakor ne more prodati nepremičnine, ki ni v njegovi lasti, zato se ne bojte, da bo prišlo do kakršne koli delitve vašega premoženja brez vaše volje.
Glede vprašanja, ali dati zemljo v uporabo ali najem, ne vidimo bistvene razlike. Za ureditev takšnega razmerja je primerna sklenitev zakupne pogodbe.
Prilagamo določbe obligacijskega zakonika, ki obravnava zakupno pogodbo.
ZAKUPNA (NAJEMNA) POGODBA
1. oddelek: SPLOŠNE DOLOČBE
Pojem
587. člen
(1) Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino).
(2) Raba obsega tudi uživanje stvari (pobiranje plodov), če ni drugače dogovorjeno ali drugačnega običaja.
Izročitev stvari
588. člen
Zakupodajalec mora izročiti zakupniku zakupljeno stvar skupaj z njenimi pritiklinami.
589. člen
(1) Zakupodajalec mora med zakupom stvar vzdrževati in jo zato po potrebi popravljati.
(2) Zakupniku mora povrniti stroške z vzdrževanjem stvari, ki jih je ta plačal namesto njega.
(3) Stroški za drobna popravila, ki jih je povzročila običajna raba stvari, ter stroški same rabe gredo v breme zakupnika.
(4) Zakupnik mora o potrebnih popravilih obvestiti zakupodajalca.
590. člen
(1) Če potrebna popravila v zakup vzete stvari v precejšnji meri in daljši čas ovirajo njeno rabo, lahko zakupnik odstopi od pogodbe.
(2) Pravico ima do znižanja zakupnine, v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi takih popravil raba stvari omejena.
591. člen
(1) Med trajanjem zakupa zakupodajalec brez privolitve zakupnika ne sme delati sprememb na stvari, ki jo je dal v zakup, če bi to oviralo njeno rabo.
(2) Če se s spremembami na stvari v določeni meri zmanjša zakupnikova raba, se v ustreznem sorazmerju zmanjša tudi zakupnina.
592. člen
(1) Zakupodajalec odgovarja zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene.
(2) Neznatne napake se ne upoštevajo.
593. člen
(1) Zakupodajalec ne odgovarja za napake v zakup dane stvari, ki so bile ob sklenitvi pogodbe zakupniku znane ali mu niso mogle ostati neznane.
(2) Vendar odgovarja zakupodajalec tudi za napako v zakup dane stvari, ki je ostala zakupniku neznana iz hude malomarnosti, če je zanjo vedel, pa jo je zakupniku namenoma zamolčal.
594. člen
Zakupodajalec odgovarja za vse napake v zakup dane stvari, če je trdil, da stvar nima nikakršnih napak.
595. člen
(1) Odgovornost za stvarne napake v zakup dane stvari je lahko s pogodbo izključena ali omejena.
(2) Pogodbeno določilo, s katerim naj bi bila ta odgovornost izključena ali omejena, je nično, če je zakupodajalec vedel za napake, pa jih je zakupniku namenoma zamolčal, ali če je napaka taka, da onemogoča rabo v zakup vzete stvari, kot tudi, če je zakupodajalec izkoristil svoj prevladujoč položaj in mu to določilo vsilil.
596. člen
(1) Zakupnik je dolžan brez nepotrebnega odlašanja obvestiti zakupodajalca o vsaki napaki v zakup vzete stvari, ki se pokaže med zakupom, razen če zakupodajalec zanjo že ve.
(2) Prav tako je dolžan obvestiti zakupodajalca o vsaki nepričakovani nevarnosti, ki med zakupom ogroža v zakup vzeto stvar, da lahko ustrezno ukrepa.
(3) Zakupnik, ki zakupodajalca ne obvesti o napaki ali o nastali nevarnosti, za katero ta ni vedel, izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti, povrniti pa mora škodo, ki zaradi tega nastane zakupodajalcu.
597. člen
(1) Če ima v zakup vzeta stvar ob izročitvi kakšno napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko zakupnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine.
(2) Če ima stvar kakšno napako, ki jo je mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti za zakupnika, izročitev stvari v določenem roku pa ni bila bistvena sestavina pogodbe, lahko zakupnik zahteva, da mu zakupodajalec napako v primernem roku odpravi ali zniža zakupnino.
(3) Če zakupodajalec napake ne odpravi v primernem dodatnem roku, ki mu ga je določil zakupnik, lahko ta od pogodbe odstopi ali zahteva nižjo zakupnino.
(4) Zakupnik ima v vsakem primeru pravico do povračila škode.
dogovorjene ali običajne lastnosti
598. člen
(1) Določbe prejšnjega člena se uporabljajo tudi v primeru, če se pokaže med zakupom na zakupljeni stvari kakšna napaka.
(2) Uporabljajo se tudi tedaj, če zakupljena stvar nima neke lastnosti, ki bi jo morala imeti po pogodbi ali ki je običajna, ali če to lastnost izgubi med trajanjem zakupa.
599. člen
(1) Kadar si kdo tretji lasti na zakupljeni stvari ali na nekem njenem delu kakšno pravico in se s svojo zahtevo obrne na zakupnika, kot tudi če samovoljno vzame stvar zakupniku, mora ta o tem obvestiti zakupodajalca, razen če on to že ve; sicer odgovarja za škodo.
(2) Če se ugotovi, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje zakupnikovo pravico do rabe stvari, je zakupna pogodba razdrta po samem zakonu, zakupodajalec pa mora zakupniku povrniti škodo.
(3) Če se s pravico tretjega zgolj omejuje zakupnikova pravica, lahko ta po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine, v vsakem primeru pa lahko zahteva tudi povrnitev škode.
Raba stvari po pogodbi
600. člen
(1) Zakupnik je dolžan uporabljati stvar kot dober gospodarstvenik oziroma dober gospodar.
(2) Uporabljati jo sme le tako, kot to določa pogodba ali kakršen je namen stvari.
(3) Odgovoren je za škodo, ki nastane zato, ker je v zakup vzeto stvar uporabljal v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom, ne glede na to, ali jo je uporabljal sam ali nekdo, ki je delal po njegovem naročilu, podzakupnik ali kdo drug, ki mu je on omogočil rabo stvari.
601. člen
Če zakupnik tudi po zakupodajalčevem opominu uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za zakupodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka.
602. člen
(1) Zakupnik je dolžan plačevati zakupnino v rokih, ki jih določa pogodba ali zakon, sicer pa v rokih, ki so običajni v kraju, kjer mu je bila stvar izročena.
(2) Če ni drugačnega dogovora ali drugačnega običaja v kraju izročitve in je stvar dana v zakup za eno ali več let, se plačuje zakupnina polletno; če je dana v zakup za krajši čas, pa po izteku tega časa.
603. člen
(1) Zakupodajalec lahko odpove zakupno pogodbo, če zakupnik ne plača zakupnine niti v 15 dneh, odkar je zakupodajalec to zahteval.
(2) Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača zakupnik dolžno zakupnino, preden mu je sporočena odpoved.
604. člen
(1) Zakupnik je dolžan varovati v zakup vzeto stvar in jo po prenehanju zakupa vrniti nepoškodovano.
(2) Stvar vrne v kraju, v katerem mu je bila izročena.
(3) Zakupnik ne odgovarja za obrabljenost stvari zaradi običajne rabe in tudi ne za poškodbe, nastale zaradi tega, ker je stvar doslužila.
(4) Če je med zakupom izvršil na stvari kakšne spremembe, jo je dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup.
(5) Vzeti sme dodatke, ki jih je dodal stvari, če se dajo ločiti, ne da bi se stvar poškodovala, vendar jih zakupodajalec lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi.
Pretek določenega časa
614. člen
(1) Zakupna pogodba, ki je bila sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.
(2) To velja tudi v primerih, ko pogodbenika nista izrazila volje in je trajanje zakupa določeno z zakonom.
615. člen
(1) Če zakupnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.
(2) Zavarovanja, ki so jih dale tretje osebe za prvi zakup, prenehajo s pretekom časa, za katerega je bil zakup sklenjen.
616. člen
(1) Zakupna pogodba, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok.
(2) Če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, potem je ta rok osem dni; odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.
(3) Če so v zakup vzete stvari nevarne za zdravje, lahko zakupnik odpove pogodbo brez odpovednega roka, celo če je ob sklenitvi pogodbe to vedel.
(4) Zakupnik se ne more odpovedati pravici iz tretjega odstavka tega člena.
617. člen
(1) Zakup preneha, če je v zakup vzeta stvar uničena zaradi višje sile.
(2) Če je v zakup vzeta stvar delno uničena ali samo poškodovana, lahko zakupnik odstopi od pogodbe, ali pa še naprej ostane pri zakupu in zahteva ustrezno znižanje zakupnine.
618. člen
Če zakupnik ali zakupodajalec umre in ni drugače dogovorjeno, se zakup nadaljuje z njegovimi dediči.
25.05.2004 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.