Podnajemna razmerja in cene v DEM

Imam kar nekaj vprašanj - vsa se nanašajo na najemnika in najemodajalca kot fizične osebe: - nekatere stvari so določene z zakonom; kako je v primeru, ko se določila iz pogodbe ne ujemajo z zakonom - kaj velja(gre za: najem za (ne)določen čas - po stanov. zakonu se sme najemna pogodba za določen čas sklepati, če se najemno stanovanje ne nahaja v stanovanjski hiši (40. člen); za oglede, obiske ... - katere davke naj bi plačeval najemodajalec - kaj se lahko stori v primeru, ko je prijavljen na naslovu, pa tam ne biva, ker to stanovanje oddaja (verjetno zaradi neplačevanja davkov) - kaj storiti, ko zaračunava več za opremo, ki jo je malo, kot za najemnino, ker se za najem opreme ne plača davka - kdo naj preveri stanje v stanovanju ob selitvi(nevtralna oseba), da ne bi najemodajalec sam naredil škode, za katero trdi, da je nastala, pa je dejansko ni - kaj lahko stori najemnik, ki mu najemodajalec izklopi elektriko in ogrevanje, ker je samovoljno določil rok za izselitev - kako, da se celo na vaših pogodbah pojavljajo cene v DEM; ali niso bili sprejeti neki ukrepi, ki naj bi to omejevali (glede na to, da je uradna valuta v RS SIT)

(B.B.)

ODGOVOR:

Vsako zastavljeno vprašanje bi terjalo obsežen odgovor, ki bi obsegal tako pravni vidik, kot tudi razlago glede na dejanska razmerja na trgu stanovanjskega najema. Na kratko in nekoliko poenostavljeno, so odgovori sledeči: V koliziji določil najemne pogodbe in zakona, velja brezpogojno ureditev, ki jo določa zakon, če gre za tako imenovani ťius cogensŤ, prisilna določila zakona, o kateri tematike stranke ne smejo drugače urediti v pogodbi. V primeru spora drugačna določila od prisilnih zakonskih, nimajo sodnega varstva. Vprašanje o obiskih in ogledih ni dovolj jasno, da bi podali odgovor. Katere stroške plača najemnik in katere najemodajalec, se stranki dogovorita v pogodbi. Lastnik navadno želi čimveč stroškov, ki bremene stanovanje, prevaliti na najemnika. Če kak strošek ni določen, se plačilna obveznost presoja po tem, kdo je ta strošek naredil. Obratovalne stroške, če se jih v pogodbi ne omenja, (elektrika, voda, komunala, ipd) plača najemnik, ker je on ťpokurilŤ elektriko, ipd. Velikokrat je problematično nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, ki ga mora po našem mnenju (spet ponavljamo, če ni v pogodbi nič določeno) plačevati lastnik. Na razmerje med lastnikom in najemnikom načelno ne vpliva, ali je in kje je lastnik stalno prijavljen. Pri ťprirejanjuŤ pravnega statusa se včasih dogaja, da lastnik v pogodbi ne odda celega stanovanja, pač pa le nekaj sob, čeprav lastnika tamkaj nikoli ni. Novi predpis prijavi stalnega bivališča zahteva, da oseba na tem naslovu tudi dejansko prebiva, sicer pa se ugotavlja, kje ima lastnik – najemodajalec težišče svojega življenjskega udejstvovanja. Če lastnik fiktivno vzdržuje stanje, da ne oddaja celega stanovanja, da bi bil najemnik ob stanovanjsko zaščito in ob pravice po Stanovanjskem zakonu, potem je to stvar ocene organa ki odloča, ko opravi posebni ugotovitveni postopek. V davčnem smislu spada prihodek, ki ga lastnik ustvari z oddajanjem premičnine, opreme, ravno tako v dohodninsko osnovo. Davčni urad lahko oceni, da je prikazana najemnina nižja od tiste, ki se povprečno dosega v nekem kraju, kar lastnik ustvari prihodek na drug način, kot izmikanje davku. Dejansko mora najemodajalec vse, kar dobi iz naslova oddajanja, tudi prijaviti in od tega plačati davek Če sumite, da se skuša na vas kot najemnika prevaliti odgovornost za škodo do izročitve stanovanja nazaj lastniku, poskrbite, da bodo dokazi v vašo korist ustrezno zavarovani (priče, fotografije, video, idr.). Enake dolžnosti glede dokazovanja ima tudi najemodajalec. Elektriko, vodo, ogrevanje in druge dobave izklopi lahko tisti, ki mu dobavitelj teh komunalij priznava to pravico. Če je vaša posest stanovanja zakonita in dobroverna (tj. znotraj pogodbenih okvirov), lahko s predložitvijo overjene pogodbe neposredno zahtevate, da vam dobavitelj komunalnih storitev te dobave obnovi, zaradi nemotene uporabe stanovanja. Stanodajalec vam ne more samovoljno, v nasprotju s pogodbo, odpovedati najema. Lahko uporabljate pogodbena določila glede najema. Cena je lahko določena v DEM, plačilo pa se mora opraviti v SIT. Oglaševanje cene v DEM je predpisano v Zakonu o varstvu potrošnikov, vendar se zaradi ťneserijskeŤ oz. nemnožične, ťneindustrijskeŤ ponudbe konkretnega stanovanja v najem (tako imenovan: species) tu ne uporablja te zakon.

05.08.2001 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.