Menjalna pogodba - klet za podstrešje
VPRAŠANJE:Živim v dvostanovanjski hiši,kjer sva obe stranki po stanovanjskem zakonu odkupili stanovanja s pripadajočo kletjo in solastnim deležem podstrešja.Obe stranki želiva z medsebojno menjalno pogodbo zamenjati klet in delež na podstrešju.
Glede na to, da je v kupoprodajnih pogodbah klet omenjena in prodana kot lastnina,podstrešje pa kot solastnina vas prosim za odgovor na kaj moram biti kot stranka pri taki pogodbi pozorna,glede na to da bom svoj del kleti-lastnine , menjala za delež na solastnini.Ali bo tedaj postalo podstrešje v celoti moja last ali mi bo dano samo v uporabo, soseda pa bo postala lastnica celotne kleti.Nismo še vknjiženi v zemljiško knjigo in imamo narejen delilni načrt kateri je bil osnova za nakup etaže, kleti in seveda solastnih deležev.
Prosim za čimprejšnji odgovor
(Maja)
ODGOVOR:
Napisali ste, da ste dobili pripadajočo klet in delež na podstrešju. Iz tega sklepamo, da ste edini lastnik za svoje kletne prostore, torej gre tu za etažno lastnino. Kar pa se tiče podstrešja, pa gre za skupne prostore v stanovanjski hiši lastniki pa so vsi etažni lastniki – tu govorimo o solastnini.
Vi pa sedaj želite svojo klet prenesti na drugega etažnega lastnika. Ker gre tu za etažno lastnino, katere edini lastnik ste vi, tukaj zadošča navadna prodajna pogodba. S tem bo soseda postala lastnica vaše kleti, vi pa na njej ne boste več imeli lastninske pravica (s tem je tudi uporabljati ne smete več).
Glede vprašanja uporabe podstrešja pa je odvisno od same pogodbe. Glede na sedanje stanje imata vsaka na podstrešju nek določen delež in izključni lastnik podstrešja boste postali le v primeru, če bo soseda na vas prenesla celoten njen delež. Če bo prenesla na vas le del svojega deleža, pomeni to, da se na podstrešju le spremijo lastninski deleži, še vedno pa govorimo o solastnini. Če pa obstaja solastnina, pa pomeni, da morate sosedi dopustiti souporabo podstrešja, glede na njen delež.
Če pa bo soseda na vas prenesla svoj celoten delež, potem postanete izključni lastnik podstrešja in vam ni potrebno dajati sosedi v uporabo. Ker ste sami lastnik, ga seveda lahko uporabljate po lastni želji.
Oba dela sta seveda lahko združena v en pravni posel – menjalno pogodbo. Bodite pozorni predvsem na delež, ki vam ga soseda ponuja v zameno in na natančne označbe podstrešja v hiši (opis tega skupnega dela, kakšni so sedanji deleži). Pogodba naj bo notarsko overjena.
Zakonodaja predpisuje, da je v primeru, da se skupni prostori spremenijo v etažno lastnino, potrebno pisno soglasje etažnih lastnikov. V vašem primeru, to velja za podstrešje. To lahko ravno tako rešite v zgoraj omenjeni pogodbi.
To soglasje mora po zakonu vsebovati poleg imen etažnih lastnikov (ki bodo že tako ali tako navedeni v pogodbi) še:
- zemljiškoknjižno označbo nepremičnin (tega vi še nimate),
- opis skupnih delov in določitev novih deležev, če ne boste izključna lastnica
Poglejte si še:
- Stvarnopravni zakonik (predvsem člen od 105 dalje)
- Seznam notarjev
30.05.2003 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.