Nakup nepremičnine ne da bi se razkrila identiteta kupca

Ali je možno kupiti nepremičnino ne da bi se razkrila identiteta kupca?

(NN)

ODGOVOR:

Vsak državljan lahko v celoti pooblasti kako drugo osebo za vse pravne posle. V fazi iskanja in dogovarjanja je torej identieta lahko skrita.

Težje je to izvesti v sami pogodbi. Če hoče namreč kupec v resnici postati tudi lastnik, potem mora biti naveden na kupoprodajni pogodbi. Sicer se ne more kot lastnik vpisati v zemljiško knjigo in razpolagati z nepremičnino.

Biti lastnik nepremičnine namreč pomeni, da lahko vsak (v kratkem celo preko interneta) izve za to lastništvo. Lastništvo je torej že v principu javna zadeva.

Temu se je mogoče izogniti s posrednim ali takoimenovanim "slamnatim" lastništvom. V takem primeru nepremičnino kupi neka pooblaščena ali vsaj zaupanja vredna oseba (lahko tudi podjetje), ki nato nastopa kot začasni kupec proti prodajalcu. Kasneje pa ta oseba nepremičino proda pravi osebi. Pri tem seveda nastanejo običajni davčni stroški v višini 2% ter nekaj notarskih stroškov, večini ostalim stroškom pa se je mogoče izogniti (npr. dva kratnemu vpisu v zemljiško knjigo, pa tudi davku na razliko v ceni). Ob tem se mora pravi kupec s primernimi pravnimi instrumetni seveda zavarovati pred prevaro, kar s pomočjo dobrega odvetnika ne bi smelo biti težko.

Tovrstno posredništvo lahko izvede kar nepremičninska agencija, saj agencije pogosto kupujejo nepremičnine, za katero ocenijo, da jih bodo po določenem času ali po npr. adaptaciji ugodno prodale.

V vašem primeru so torej tri možnosti:

• če potencialni kupec nikakor ne želi nikoli biti znan nikomur, potem ne more nastopiti kot končni kupec, ne v postopku iskanja niti v pogodbi. Najti mora neko zaupanja vredno (pravno) osebo, ki to nepremičnino kupi in postane njen uradni lastnik. Pravi kupec pa si ob tem - bodisi na osnovi zaupanja bodisi na osnovi kakega zanesljivega pravnega instrumenta (npr. pogodba, zadolžnica, oporoka) - zagotovi neomejeno razpolagalno pravico nad to nepremičnino.
• če pa je problematičen le postopek nakupa (kar je pogost primer pri sorodstvenih in sosedstvenih zadevah), pa lahko vmesni kupec, nepremičnino takoj po fiktivnem nakupu (pre)proda naprej pravemu kupcu. Prodajalec tako v fazi prodaje ne bo izvedel za pravega kupca, kar je v tem primeru verjetno tudi edini cilj zakrite identiteta. Bo pa - če ne bo izvedel drugače - lahko čez kako leto pogledal, kdo je v zemljiški knjigi lastnik te nepremičnine, kar pa lahko preverjajo vsi državljani.
• če pa je problematična samo prisotnost kupca v postopku iskanja in nakupa - in ni nobenih ovir, da se kot pojavi v sami pogodbi - pa je to mogoče v celoti rešiti z ustreznim poblastilom.

Oglejte si še:

• Pravni nasveti
• Prodaja napremičnin
• Nakup nepremičnine
• Agencije in agenti

18.01.2003 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.