Novice - Nakup novogradnje

novica

Trg novogradenj skozi oči investitorjev: večjega zniževanja cen ne načrtujejo

Objavljeno dne 02.02.2010

Še nekaj let nazaj, so se nepremičnine prodajale tako rekoč same. Številni mali investitorji so obogateli preko noči. Lani pa je prišlo do gospodarskih sprememb, ki so nedvomno močno pretresle tudi trg novogradenj. Kar naenkrat so se pojavila stanovanja, ki jih je bilo težko prodati. Povprašali smo večje in manjše investitorje, da bi iz prve roke izvedeli, s kakšnimi težavami so se srečevali v lanskem letu pri prodaji stanovanj in hiš, kako so jih reševali in kaj pričakujejo v letu 2010.

Zanimanje je, nakupa ni

Manjši investitorji so povedali, da se ljudje precej zanimajo za stanovanja, a le malokdo se odloči za nakup. Nekateri sploh niso želeli komentirati razmer, v katerih so se znašli. »Prodaja novogradenj se je praktično ustavila. Predvsem v večstanovanjskih objektih so lani lastnika zamenjali pretežno podizvajalci, ki so stanovanja dobili namesto plačila. Praviloma so prodajne cene teh stanovanj nižje od investitorjevih, a se kljub temu slabo prodajajo. Malo boljše je z manjšimi projekti, kot so dvojčki, samostojne hiše in manjši večstanovanjski objekti.« Tako je razmere, s katerimi se srečujejo v podjetju MP Projekt, predstavil Marjan Piculin. »Kupci pričakujejo približno 30 % nižje cene. Dokler bo vladalo tako pričakovanje, prave prodaje ne bo. Manjši investitorji so cene za približno 10 % že spustili, kar pa ni bistveno vplivalo na prodajo,« je svoje razmišljanje še dopolnil Marjan Puculin.


V minulih letih se je veliko gradilo

Tudi v podjetju Mijaks investicije d.o.o. so v letu 2009 začutili splošen upad zanimanja kupcev in manjše povpraševanje kot v prejšnjih letih. Reševali so jih objekti na dobrih lokacijah: atrijske hiše v Murglah ter stanovanja v manjših tri stanovanjskih objektih na Brezovici pri Ljubljani. Te so večinoma uspešno prodali. »Dejstvo je, da se je zmanjšala kupna moč ter da so banke zaostrile pogoje kreditiranja ter da se je vrednost starih – rabljenih nepremičnin zelo zmanjšala,« je povedala Karmen Vidmar, prodajna zastopnica za Mijaks investicije d.o.o. Posledice tega je, da imajo kupci na voljo manj sredstev za nakup novogradenj.

V večjih gradbenih podjetjih so nam zaupali, da ni realno pričakovati, da se bodo cene nepremičnin bistveno znižale. Dejstvo namreč je, da so se cene gradbenih in zidarskih del znižale za 4 %, toda cene elektroinštalacij so narasle za 2 %. Opozorili so na to, da se skoraj vsako leto spremenijo požarni pravilniki, kar zahteva dodatne hodnike v vsakem nadstropju, kar zvišuje cene. Menijo, da so potrebe po stanovanjih podobne kot v prejšnjih letih. Malo odločitev za nakup stanovanj pa pripisujejo tudi negotovim razmeram na trgu dela.

»V lanskem letu je bila ena od glavnih težav slaba oz. upočasnjena prodaja starih stanovanj, kar posledično pomeni tudi slabšo prodajo novih stanovanj. Prodajna dinamika pri nekaterih nepremičninskih projektih se je nekoliko upočasnila, vendar smo navkljub temu z realizacijo prodaje v letu 2009 relativno zadovoljni,« je povedal Mihael Hočevar iz podjetja Energoplan.

V podjetju Kraški zidar so v letu 2009 realizirali približno 36 % manj prihodkov kot prejšnje leto. Vzrok za to je deloma tudi upočasnjena prodaja dokončanih stanovanj, predvsem v Ljubljani - Viška sončava. Celoten projekt (skupaj 246 stanovanj) je uspešen, saj imajo le še 34 stanovanj neprodanih.

Odzivi investitorjev na spremembe

Na upočasnjeno prodajo so se investitorji različno odzivali. V podjetju Mijaks investicije so proti koncu leta nekoliko spustili cene. Bili so pripravljeni tudi na individualni pogovor s kupci. S tistimi, ki so kupili (zaarali) stanovanje pred začeto krizo, a niso uspeli prodati svoje nepremičnine, so se individualno dogovorili za podaljšanje roka plačila. Začrtanih projektov niso ustavili in nadaljujejo z gradnjo 65 oskrbovanih stanovanj v Murglah, pri katerih dejansko vidijo »tržno nišo.« Tržne raziskave so pokazale veliko zanimanje za nakup tovrstnih stanovanj predvsem na dobrih lokacijah, kot so Murgle. Februarja 2010 bodo začeli graditi oskrbovana stanovanja in jih hkrati tudi prodajati. Njihov najbolj poznan projekt je izgradnja stanovanjskega naselja na Viču s približno 300 stanovanji, katere so dogradili in prodali v obdobju med 1998 in 2003.


Investitorji ne napovedujejo večjih znižanj cen

V MP projektu so znižali cene, vendar so jih potem ponovno dvignili, ker so kupci hoteli še dodatne popuste na oglaševane cene. Potencialnim kupcem so ponudili tudi možnost najema stanovanja s kasnejšim nakupom, a tudi to se je izkazalo kot neučinkovito. V letu 2010 pričakujejo povečan promet prodaje novogradenj po sicer približno 5 % nižjih cenah. Ko se bo trg normaliziral, predvidoma 2011, bodo cene novogradenj ostale na približno takem nivoju, kot so sedaj. Ko prodajo obstoječe objekte, bodo zagotovo še gradili. Njihov najbolj znan projekt je Dvojček Britof Voge.

V prodajni službi Energoplana so za več projektov njihovim kupcem na različne načine nudili pomoč pri prodaji starih enot. Hkrati so pri projektih gradnje za trg organizirali dneve odprtih vrat, kjer so obiskovalcem predstavili že vseljiva stanovanja. Letos pričakujejo, da se bodo stvari konec leta počasi postavile na svoje mesto. V prodajni službi se jim vedno bolj potrjuje mnenje, da se bodo nepremičnine z realno ceno še vedno dobro prodajale. Cene stanovanj so zmanjševali le pri enem projektu, pa še to samo v enomesečni prodajni akciji. Pri ostalih projektih cen niso zniževali, saj so že izhodiščne cene prilagojene razmeram na trgu. Novih projektov niso ustavili, so pa pri nekaterih predvideli več faz. V tem trenutku je najbolj vroče povpraševanje po stanovanjih v objektu Tacenske brzice.

V podjetju Kraški zidar so cene znižali med 5 in 8 %; odvisno od ročnosti plačil. Večji problem so imeli pri pridobivanju dovoljenj za graditev oziroma spremembe, saj se povsod pojavljajo civilne iniciative, sosedje, itd., kar upravni organi zelo težko spravijo »v red.« V letu 2010 načrtujejo nadaljevanje gradnje nekaj projektov, ki so bili zaustavljeni: Tribuna Ljubljana - poslovno stanovanjski objekt za trg, 72 stanovanj; Situla Ljubljana, poslovno stanovanjski objekt za investitorja Tridana, okoli 200 stanovanj, Borovnica 195 stanovanj za SSRS. »Pričakujemo trdo leto, vendar bodo s kraško trmo vztrajali,« je odločen Vladimir Mljač, vodja sektorja Inženiring iz podjetja Kraši zidar.

V letu 2009 je njihov zelo znan projekt za trg Stanovanjski objekt na Rejčevi v Novi Gorica, in sicer tako po arhitekturi, lokaciji, kakovosti gradnje in tudi uspešnosti prodaje, kjer trenutno prodajajo zadnje stanovanje od skupno 64. Od objektov za druge investitorje pa je njihov največji uspeh in referenca dokončanje hotela Palace v Portorožu.

Če povzamemo mnenja investitorjev, je jasno, da se je prodaja novogradenj močno upočasnila, ponekod celo ustavila. Poleg tega morajo investitorji ob pogodbi na dan natančno določiti rok, ko bo nepremičnina zgrajena. Če ne končajo pravočasno, morajo plačati penale. Postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja pa je v nekaterih upravnih enotah še vedno zelo dolgotrajen in se lahko zavleče tudi za kako leto. Investitorjem se padec cen novogradenj zdi mogoč le v primeru, če bi se obstoječe cene zazidljivih zemljišč znižale. Trenutno situacijo rešujejo z dnevi odprtih vrat, s ponudbo najema s kasnejšim nakupom nepremičnine, s podaljšanjem roka plačila stanovanja, z upočasnitvijo procesa gradnje… Predvsem pri večjih investitorjih je zaznati duh optimizma.

Urša Černivec
Fotografije: SLONEP.net

Vir: SLONEP
Dodaj v:
  • RSS Novice
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice
Sejmi in prireditve

Heim+Handwerk

27.11.2019 - 01.12.2019 Sejem gradbeništva, pohištva in opremljanja.

Anketa

Moja hiša potrebuje