Prenos lastništva podstrešja?

Leta 1992 smo lastniki stanovanj s podpisi odstopili podstrešje sosedi, ki si je potem povečala stanovanje. 13 let je plačevala stroške samo za garsonjero, čeprav je imela stanovanje v velikosti cca 90 m2. Podstrešja v zemljiški knjigi še nimamo vpisanega, niti mi, stari lastniki, niti ona. Zanima me, ali bo rabila moj podpis za vpis v zemljiško knjigo in na kakšen način lahko dosežem, da plača razliko za stroške za 13 let. Ko je plačevala premalo. Sedaj je komplet stanovanje prodala in me zanima, če lahko novemu lastniku zaračunam uporabnino, najemnino za podstrešje?

(mici)

ODGOVOR:

Glede na vaš opis ste leta 1992 s sosedo naredili pomanjkljivi pravni posel. Podpisi etažnih lastnikov oz. njihovo soglasje za prenos lastninske pravice ni dovolj.

Za prenos lastninske pravice sta potrebna dejansko 2 pravna posla:

1) obligacijski (zavezovalni) pravni posel: npr. prodajna pogodba, s katero se torej prodajalec zaveže nasproti plačilu kupca nanj prenesti lastninsko pravico (je še ne prenesete), kar storit tako, da se mu zavežete prenesti zemljiškoknjižno dovolilo.

Zemljiškoknjižno dovolilo je prodajalčeva nepogojna izjava, da dovoljuje vpis prenosa v zemljiško knjigo v korist pridobitelja. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko (navadno je) napisano kar v prodajni pogodbi in mora biti notarsko overjeno. Sama prodajna pogodba ne potrebuje overbe, le pisna mora biti.

2) stvarnopravni (razpolagalni) pravni posel: izročitev zemljiškoknjižnega dovolila kupcu. Kupec se bo lahko z njim vpisal v zemljiški knjigi kot lastnik in šele takrat dejansko pridobil lastninsko pravico na nepremičnini.

S sosedo je potrebno narediti kupoprodajno ali darilno pogodbo z intabulacijsko klavzulo, pridobiti davčni žig (plačati davek po odmeri DURS) ter prenos lastništva vpisati v ZK.

Stroškov za 13 let nazaj nikakor ne morete terjati, kajti že zaradi same specifičnosti terjatve lahko po ureditvi lastništva zahtevate le povrnitev stroškov za preteklo in tekoče leto.

"Novemu lastniku" , ki dejansko sploh še ni lastnik podstrešja,  ne morete kar avtomatsko zaračunavati stroškov najemnine ali uporabnine, saj za to nimate nikakršne pravne podlage.

Vedite, da soseda oz. nihče ne more formalnopravno prenesti lastništva na nepremičninah, ki niso v njeni/ njegovi lasti.

Svetujemo vam, da uredite prenos lastništva podstrešja s prejšnjo sosedo, pri sestavi dokumentov pa naj vam pomaga pravni strokovnjak oz. odvetnik.

27.09.2010 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.