Nova metodologija (2012)

Pri analizi oglaševanih cen nepremičnin se od zadnjega kvartala l. 2011 uporablja nova, nekoliko spremenjena in dodelana metodologija.

V naslednjih točkah smo strnili krajša terminološko-metodološka pojasnila pri analizi prodajnih cen nepremičnin v Sloveniji.

Izhodišča nove metodologije

1. Metodologija spremljanja trga nepremičnin s pomočjo oglaševanih cen temelji na analizi relativnih cen (€/m²) po četrtletjih.
   
   
2. Uporabljena je robustna statistika. Razlog:
   
   
1. Podatkovna zbirka oglasov (vključujoč celoten arhiv) lahko vsebuje grobe odklone, ki so posledica tipkarskih napak pri vnosih v obrazec, napačnega razumevanja rubrik (npr. cena v € : cena v €/m²) ipd.
   
   
2. T.i. čiščenje grobih napak zahteva ekspertno poznavanje zakonitosti trga nepremičnin in specifične kriterije po tipih posredovanja, različnih vrstah in tipih nepremičnin, enako pa tudi za različna zemljepisna (regionalna) območja. Ti kriteriji se spreminjajo tudi s časom zato so potrebne občasne korekcije.
   
   
3. Uporabljeni (nadomestni) statistični cenilki:
   
   
1. Namesto povprečne vrednosti cen se uporablja središčna cena (tj. mediana cen).
   Središčna cena je cena, od katere je polovica cen v oglasih nižja, preostala polovica pa višja.
   
   
2. Namesto najmanjše in največje cene (minimum/maksimum) se uporablja standardni razpon cen; uporabljena je Croux-Rousseeuw-jeva robustna nepristranska ocene standardnega odklona cen; minimalno ceno nadomesti spodnja vsednost intervala (SRED – RSTD), maksimalno pa zgornja vrednost intervala (SRED + RSTD).
   Standardni razpon cen odraža razpršenost cen; med obema skrajnima vrednostima je okoli 2/3 vseh cen v oglasih.

Statistični model je izdelan v sodelovanju med Geodetskim inštitutom Slovenije in spletnim portalom SLONEP.