Določitev funkcionalnega zemljišča bloku

Kako je mogoče določiti funkcionalno zemljišče k bloku, ki je v etažni lastnini?

(NN)

ODGOVOR:

Najprej je treba pojasniti, da je bila z uveljavitvijo stanovanjskega zakona (SZ, Uradni list RS, št. 18/91-I in naslednji) v korist občin in nekaterih drugih oseb vzpostavljena lastninska pravica le na stanovanjih in stanovanjskih stavbah, zemljišča pa so še vedno ostala v družbeni lastnini. Dotakratni imetniki stanovanjske pravice, ki so ta stanovanja kupili, so na podlagi pogodbe postali lastniki stanovanj oziroma stavb. S pridobitvijo (so)lastninske pravice na stavbi pa so seveda pridobili tudi pravico uporabe na zemljišču, na katerem stavba stoji (stavbišče) in na zemljišču, namenjenem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče). Na zemljiščih, na katerih stanovanjske stavbe stojijo (stavbišča) in zemljiščih, namenjenih za redno rabo takšnih stanovanjskih stavb (funkcionalna zemljišča) je bila vzpostavljena lastninska pravica šele z uveljavitvijo zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Uradni list RS, št. 44/97). Ta zakon pa veže pridobitev lastninske pravice na imetništvo pravice uporabe na zemljišču in ne na funkcionalno zemljišče. Lastniki stanovanj v večstanovanjskih oziroma večlastniških hišah, ki so bili do uveljavitve ZLNDL (do 25.7.1997) imetniki pravice uporabe na zemljiščih v družbeni lastnini, so tega dne postali lastniki teh zemljišč po samem zakonu (de lege).

Pri obravnavanih zemljiščih zemljiška knjiga izvede vpis lastninska pravice na predlog. Kot znano, se postopek za takšen vpis vodi po določbah zakona o zemljiški knjigi (ZZK, Uradni list RS, št. 33/95). Da bi predlagatelj vpis v zemljiško knjigo dosegel, pa mora seveda izkazati, da je (bil) imetnik pravice uporabe. Kadar je pravica uporabe že vpisana, zadostuje za to le sklicevanje na zemljiškoknjižni vpis, v drugih primerih pa se imetništvo pravice uporabe izkazuje z listino. Ali je neka listina veljaven izkaz o imetništvu pravice uporabe, je stvar konkretne presoje sodišča. O vpisu v zemljiško knjigo odloča pristojni zemljiškoknjižni referent s sklepom. Zoper odločitev je dopusten ugovor, o ugovoru pa, kot znano, lahko odloča le sodnik. V odločbi o ugovoru sodnik odloči, ali ostane sklep, ki ga je izdal zemljiškoknjižni referent, v veljavi ali pa se razveljavi. Če sedanji imetniki zaradi neskladnosti s podatki, vpisanimi v zemljiški knjigi, svoje pravice ne bi mogli izkazati, pa je treba pojasniti, da je za takšne primere v 136. členu zakona o zemljiški knjigi (ZZK) predvidena posebna rešitev. Navedene prehodne določbe so namenjene temu, da z uveljavitvijo posebnih pravil omogočijo prehod na urejeno zemljiškoknjižno stanje. Na podlagi ravnokar navedene zakonske določbe bo vpis v zemljiško knjigo mogoče predlagati do 16. julija leta 2000. Ne glede na navedeno pa je treba še dodati, da ZZK z omenjenim členom pravzaprav odkazuje tudi na smiselno uporabo določb o nastavitvi zemljiške knjige, kar omogoča ugotavljanje pravno pomembnih dejstev na podlagi različnih virov podatkov (npr. 113. člen). V takšnem primeru pa postane rok za vpis EL v zemljiško knjigo neposredno povezan z rokom vzpostavitve popolnoma nove ZK.

Zgoraj navedeni problem je sedaj sicer razrešen z uveljavitvijo zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS, Uradni list RS, št. 89/99).

Ker pa se tudi določbe zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) nanašajo le na tiste nepremičnine, ki niso predmet urejanja po drugih zakonih, npr. zakon o denacionalizaciji (ZDen) zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij, prehodne določbe zakonu o športu (ZSpo, Uradni list RS, št. 22/98), ki tudi lastninijo ne le športne objekte, ampak tudi zemljišča, na katerih takšni objekti stojijo, se ocenjuje, da je treba v postopku določanja funkcionalnega zemljišča, če se ugotovi, da na zemljišču, na katerem naj bi bilo določeno, poteka npr. pločnik, ulica in podobno, ali pa je na njem morda urejena javna zelenica, kot stranko v postopku upoštevati ne le občino, da zavaruje svoje pravice, ki so v zvezi s takšnimi objekti javne infrastrukture, kot grajenim javnim dobrom, ampak tudi druge osebe, ki v prej navedenih zakonih nastopajo bodisi kot zavezanci bodisi kot upravičenci.

V zvezi z vašimi vprašanji, kdo je dolžan poskrbeti za vpis večstanovanjske hiše v zemljiško knjigo oziroma ali je to investitor in kaj storiti, če investitor ne obstaja več ter kdo sploh lahko predlaga vpis lastninske pravice na večstanovanjski (večlastniški) hiši v zemljiško knjigo, pa poleg prej opisanega še pojasniti, da je vse to določeno v zakonu o zemljiški knjigi (Uradni list RS, št. 33/95), podrobneje pa to materijo ureja še pravilnik o vodenju zemljiške knjige (Uradni list RS, št. 77/95). Kdo preskrbi potrebne listine in kdo predlaga vknjižbo je običajno določeno v kupoprodajni pogodbi. V pogodbi je praviloma tudi določeno katere listine je ob prodaji nepremičnine prodajalec dolžan izročiti kupcu, če zemljiškoknjižni vpis predlaga kupec. Torej je pri prometu s stanovanji po stanovanjskem zakonu (lastninjenje) dolžan za vpis poskrbeti tisti, ki je kot tak določen v kupoprodajni pogodbi, sklenjeni med zavezancem iz 111., 112. prvega odstavka 113. in 114. člena SZ in upravičencem iz 117. člena navedenega zakona. Investitor pri tem ne igra prav nobene posebne vloge, razen če je tisti, ki je zgradil stanovanjski blok bil tudi zavezanec po prej navedenih določbah in je to tako določeno v kupoprodajni pogodbi. Ker pa promet z nepremičninami po naravi stvari sodi v pristojnost sodišč, pa je treba pri tem še dodati, da upravni organi zaradi tega dejstva ne morejo in ne smejo v civilnih zadevah nalagati nekomu, da nekaj da, stori ali opusti, pač pa lahko o tem odloča le sodišče. Seveda velja slednje tudi za to ministrstvo, ki ga je prav tako šteti za upravni organ in tudi upravne enote. Zato bodo morali vsi, ki se pritožujejo zaradi prepočasnega reševanja vknjižb njihove EL v zemljiško knjigo in ki zato celo krivijo državo oziroma njene organe, zahtevo za izstavitev potrebnih listin zahtevati od prodajalca potom sodišča, seveda, če se z njim o tem ne bodo mogli sporazumeti.

14.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.