Kupoprodajna pogodba glede nelegalno zgrajene hiše

Ali je, glede na izrecne določbe v letu 1997 noveliranega 76.c člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, možna sklenitev kupne pogodbe za prodajo etaže oziroma dela stavbe v dvostanovanjski hiši, zgrajeni brez ustreznih dovoljenj, če je legalizacija objekta možna oziroma ni v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom, oziroma ali je možna tudi sklenitev najemne pogodbe za najem takšne etaže?

(NN)

ODGOVOR:

Morebitno mnenje, da določbe četrtega odstavka 76.c člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN, Uradni list SRS, št.18/84, 37/85 in 29/86, Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) omogočajo, da se lahko z deli stavb (etažami), zgrajenimi brez predpisanih upravnih dovoljenj (črne gradnje), opravlja pravni promet, je zmotno. Ker je s četrtim odstavkom 76.c člena ZUN določeno, da prepovedi iz četrte, šeste in sedme alinee prvega odstavka tega člena ne veljajo, če gre za sklepanje pravnih poslov, katerih namen je legalizacija nedovoljenega posega, ki jo prostorski izvedbeni akt dopušča, s petim odstavkom istega člena pa je določeno, da se takšni pravni posli lahko izvedejo, če investitor oziroma lastnik objekta ali dela objekta, ki se gradi brez dovoljenja ali v nasprotju z njim, s potrdilom pristojnega občinskega organa izkaže, da prostorski izvedbeni akt omogoča legalizacijo njegovega nedovoljenega posega, legalizacija objekta, to je pridobivanje lokacijskega dovoljenja oziroma enotnega dovoljenja za gradnjo pa ni mogoča po delih, to pomeni, da prodaja dela takšne stavbe in tudi njegova oddaja najem, preden takšna stavba kot celota ni legalizirana, ni mogoča.

Četrti in peti odstavek 76.c člena ZUN sta bila namreč uvedena z 11. členom zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor v letu 1997 (ZUN-G, Uradni list RS, št. 44/97) zato, da se investitorjem oziroma lastnikom obstoječih črnih gradenj, zgrajenih na formalno tujih zemljiščih, sploh omogoči vložitev zahteve za izdajo lokacijskega dovoljenja. S 53. členom ZUN je namreč določeno, da mora zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja vsak investitor predložiti dokazilo, da ima pravico graditi na določenem zemljišču ali drugače posegati v prostor. Ker pa je v preteklosti veliko črnograditeljev zgradilo svoje objekte na zemljiščih, za katerih nakup z njihovimi lastniki niso sklenili ustreznih pogodb, sedaj ne bi mogli izkazati takšne pravice in tako eden od osnovnih pogojev, da se z izdajo lokacijskega dovoljenja sploh lahko začne, ne bi bil izpolnjen.

To pomeni, da bo potrebno za obravnavano dvostanovanjsko hišo, ki je bila zgrajena brez predpisanih upravnih dovoljenj, najprej pridobiti lokacijsko in kasneje gradbeno dovoljenje oziroma enotno dovoljenje za gradnjo ter nato še opraviti tehnični pregled, v skladu z določbami zakona o graditvi objektov (ZGO) ter zanjo pridobiti tudi uporabno dovoljenje. Šele nato jo bo mogoče prodajati po delih oziroma za posamezno etažo skleniti najemno pogodbo.

13.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.