Nakup stanovanja - postopki

Spoštovani, Sem povsem "ZELEN" pri nakupu stanovanja, vendar se resno odlocam o nakupu v nasl. 20 dneh. Na kaj vse moram biti pozoren / kaj moram upostevati pri nakupu? Prepisu? Zemljiska knjiga? Hisa v kateri kupujem stan. je vecstanovanjska, lastnik je eden. Gre za individ. hiso. Koliko me stanejo vsi stroski, poleg cene sta. ki je cca 210.000 DM? Morda nisem omenil vseh podrobnosti, vendar, prosim, kontaktirajte me, ce potrebujete dodatna pojasnila. Za pomoc se ze v naprej lepo zahvaljujem.

(T.R.)

ODGOVOR:

Ko se odločate za nakup izbrane nepremičnine, morate, ne glede na to ali boste nepremičnino kupovali sami ali s pomočjo agencije, najprej pridobiti prave in popolne podatke o njej. Če je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo, pridobite povsem nov zemljiškoknjižni izpisek. Če ni vpisana, morate pridobiti izvirnik pogodbe, s katero prodajalec izkazuje lastništvo. Pri tem svetujemo: Zelo pomembno je, da veste, kaj pomenijo podatki v zemljiško-knjižnem izpisku. Če sami podatkov ne znate razbrati, prosite, da to namesto vas stori usposobljena oseba. To je lahko zemljiškoknjižni referent, ki vam bo izpisek tudi pripravil, ali pa odvetnik oziroma notar. V vsakem primeru morate biti pozorni na to, ali je nepremičnina obremenjena z morebitnimi hipotekami ali služnostmi. Posebej pa bodite pozorni tudi na morebitne t.i. "plombe", ki so razvidne iz izpiska in pomenijo, da pri konkretni nepremičnini v fazi zemljiško-knjižnega vpisovanja že obstaja predhodno vložen predlog, ki pa še ni prišel na vrsto za reševanje. Obvezno zahtevajte izpis vseh "plomb" po njihovi vsebini. To pomeni, da boste izvedeli, kdo je predlagatelj predloga in na kaj se predlog nanaša. Če na nepremičnini še ni vpisana lastninska pravica do celote (na objektih in zemljiščih), ampak je zemljišče še vedno vpisano kot družbena lastnina s pravico uporabe, morate preveriti, ali je prodajalec nepremičnine hkrati lastnik in imetnik pravice uporabe do enakega deleža. Če je prodajalec pridobil lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi dedovanja, prenos pa še ni vpisan v zemljiško knjigo, morate od prodajalca obvezno zahtevati izročitev originalnega sklepa o dedovanju s klavzulo o pravnomočnosti. Prav tako preverite, zakaj sklep še ni vpisan v zemljiško knjigo. Če prodajalec še ni uredil vpisa lastninske pravice na svoje ime, priporočamo, da vztrajate, naj to uredi še pred podpisom pogodbe. Če to ni možno storiti v relativno kratkem roku, zaradi tega pa ne želite izpustiti priložnosti za nakup, imate dve možnosti. Lahko sklenete predpogodbo, v kateri boste zapisali vse bistvene sestavine bodoče kupne pogodbe (tudi ceno in način plačila). Lahko pa sklenete kupno pogodbo, pri čemer morate določiti rok, v katerem je prodajalec dolžan odpraviti ugotovljene pomanjkljivosti (vpis!). Seveda mora biti v pogodbi t.i. "varovalo", ki vas varuje v primeru, če prodajalec te svoje obveznosti ne izpolni in se ne boste mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik. Najučinkovitejši način, kako se kupec zavaruje v tem primeru, je, da zadrži primerno velik del kupnine. Posebej opozarjamo kupce na možnost, da je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisana ena oseba, v resnici pa gre za premoženje, ki je skupna last zakoncev. Po obstoječi zakonodaji velja, da je premoženje, ki sta ga zakonca pridobila v času trajanja zakonske zveze, skupno premoženje obeh in sicer vsakega do ene polovice, razen ko gre za posebno premoženje samo enega zakonca (darilo, dedovanje, pisna pogodba med zakoncema). Prav zato je zelo koristno nevsiljivo preveriti, če je prodajalec (če gre za poročeno osebo) res dejanski in izključni lastnik in je premoženje samo njegova last, ne pa skupna lastnina. Če je tako, morate tudi zvedeti, če se zakonec strinja s prodajo. V praksi se ne zgodi prav redko, da kupec že po sklenitvi kupne pogodbe dobi zahtevek zakonca ali bivšega zakonca, naj se kupna pogodba razveljavi v tistem delu, ki se nanaša na lastniški delež, ki naj bi ga dobil po zakonu. To je za kupca prav gotovo skrajno neprijetno, saj postane udeleženec v sporu, pri katerem sicer nima kaj opraviti.

14.08.2001 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.