Ali brat lahko proda del hiše, ki je je večji, kot njegov delež?

Po mojem umrlem očetu smo leta 2003 dedovali: moja mama 1/2 hiše, moj brat in jaz pa vsak do 1/4. Hiša sicer ni razdeljena v smislu kateri prostor ima kdo, smo se pa ustno dogovorili, da je stanovanje v 1. nadstropju mamino, spodnje, ki ni izdelano, pa pol moje pol od brata. Obe stanovanji sta dvosobni in merita vsako po 50 m2. Mama je od decembra 2009 v domu starejših občanov in je nepokretna na vozičku in psihično nestabilna. Njena oskrba v domu znaša 800 € na mesec in je potrebno doplačilo, saj ima mama le 500 € pokojnine. Zato sem bratu predlagala, da bi oddajala kuhinjo in dnevno sobo v kateri sedaj živi brat (mamina soba bi ostala nedotaknjena), on pa naj bi se preselil v spodnje stanovanje, ki bi ga moral še izdelati. Najprej se je s tem strinjal sedaj pa pravi, da bo prodal spodnje stanovanje za 200.000 €, čeprav je lastnik le 1/4. Spodnje stanovanje ni izdelano (vgrajena so le okna, ostalo je v surovem stanju) in v njem nihče ne živi, saj je brat živel v zgornjem stanovanju s starši, jaz pa sem od leta 1978 na svojem. Ali lahko brat naseli kogarkoli v hiši, če je lastnik 1/4 hiše? Grozi tudi da bo zamenjal ključavnico. Kaj lahko naredim v primeru da brat nekoga vseli in zamenja ključavnice? Rekla sem mu, da imam jaz po zakonu predkupno pravico, vendar pravi, da bi meni prodal le v primeru, če bi mu plačala 200.000 eur. Brat tudi pravi, da znaša njegova plača 500 €, zaposlitev pa je pod vprašajem, zato kredita za adaptacijo ne more vzeti. Jaz sem mu ponudila 1,5 sobno stanovanje v zameno, da se odpove dediščini po mami in name prepiše svojo 1/4, vendar pravi da hoče raje denar 200.000 €. Ne verjamem, da bi mu kdo res plačal tak znesek. Kako je v primeru, če bo kupec trdil, da bo bratu plačal ta znesek, ali potem jaz izgubim predkupno pravico? Sicer je brat alkoholik in se je zelo težko karkoli dogovarjati z njim.

(Ana Marija)

ODGOVOR:

Brat lahko prosto razpolaga s svojim solastniškim deležem, kar pomeni, da ga lahko tudi proda, ne da bi moral pridobiti vaše in materino soglasje. Glede predkupne pravice imate prav: brat mora pod enakimi pogoji, pod katerimi bi ga bil pripravljen kupiti kupec, stanovanje prodati vam, če izrazite tako željo in sprejmete njegovo ponudbo. Če bo šlo za navidezno prodajo oziroma bo brat v pozivu na uveljavljanje predkupne pravice navedel neresnične podatke (npr. višjo ceno od dejanske), lahko pogodbo med njim in kupcem izpodbijete. Menimo, da bodo brata in kupca od pretirane (četudi navidezne) cene odvrnila davek na promet nepremičnin (2 % od vrednosti) ter davek na kapitalski dobiček, katerega osnova je razlika med prodajno ceno in vrednostjo ob pridobitvi, to je ob dedovanju.

Odgovor je pripravila pravna pisarna JK Group.

09.04.2010 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.