Ali imamo pravico do prednostnega odkupa?
VPRAŠANJE:Spoštovani, z ženo sva že peto leto v podnajemniškem stanovanju, pogodbe uradne nimava, nas pa ima lastnica prijavljene in sva si tudi uredila stalno bivališče na danem naslovu. Pred kratkim se nama je rodil tudi otrok, ki ima ravno tako stalno bivališče na tem naslovu. Ker je lastnica že v visoki starosti in je za hišo že izbrala naslednika, me zanima ali imam sploh kakšno pravico - možnost (odkupa/najema), ko bo hiša zamenjala lastnika. Nas lahko novi lastnik brezbrižno z družino zabriše čez prag ali nas morda ščiti kakšen zakon. Hvala za odgovor in lep pozdrav Peter.
(peter)
ODGOVOR:
Žal, nimate nikakršne predkupne pravice, vendar imate vseeno možnost za odkup tako kot vsi ostali. Vsekakor pa novega lastnika ne boste mogli prisiliti v odkup, lahko pa se za odkup dogovorite že s sedajšnjo lastnico.
Težave pa lahko pričakujete, ker uživate le dejansko najemno razmerje, brez pisne najemne pogodbe, zato boste morda morali najemno razmerje še dokazovati.
S spremembo lastništva stanovanja novi lastnik vstopi tudi v pravno razmerje- razmerje obstoječega najema za nedoločen čas, kar pomeni, da mora z vami skleniti tudi pogodbo, pod istimi pogojo.
Pravno podlago predstavlja 107. čl. Stanovanjskega zakona, ki pravi, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.
Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena Stanovanjskega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.
Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka tega člena brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja po 10. členu stanovanjskega zakona.
Lastnik vam lahko v primeru, da nasprotujete odpovedi, najemno pogodbo odpove le sodno, kar pomeni, da mora na sodišču začeti postopek za odpoved vaše najemne pogodbe. Šele na podlagi pravnomočne sodbe ste se dolžni izseliti oz. preseliti v nadomestno stanovanje.
03.03.2009 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.