Cene novogradenj niso ravno nizke

Na Slonepu redno spremljamo cene rabljenih stanovanj. Tako kot rabljena stanovanja so zanimive tudi cene novih stanovanj. Najpodrobnejše in tudi najnatančnejše analize cen novogradenj napravi vsako leto Statistični urad na osnovi podatkov, ki mu jih posredujejo gradbena podjetja. Podatke objavijo dvakrat letno in sicer za minulo leto. Ker se bliža iztek prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme smo se odločili, da pogledamo, kakšne so cene novozgrajenih stanovanj v Ljubljani danes.

Pregledali smo celotno ponudbo novih stanovanj v Ljubljani. Do podatkov smo prišli s pregledom spletnih strani, ki so specializirane za novogradnje ter spletnih strani investitorjev in nepremičninskih agencij ki prodajajo novogradnje. Na tem mestu naj opozorim, da so podatki zgolj informativne narave in ne odražajo razmer na trgu, saj ne zajemajo čisto vseh novogradenj, ki se ta hip v Ljubljani prodajajo. Kljub temu menimo, da imajo določeno informacijsko vrednost, ki vsaj delno razkriva stanje na trgu.

Pregled ponudbe nam razkrije, da je ta hip na voljo veliko večjih stanovanj in da je izbira med manjšimi omejena. Ponudba garsonjer je zelo skromna saj jih skoraj ni zaslediti. Nasprotno pa je mogoče izbirati med večjim številom dvo-, tri- in več sobnimi stanovanji. Na voljo so tudi šestsobna stanovanja.

Primerjava cen novih in rabljenih stanovanj v €/m2

Velikost stanovanj se dviguje s številom sob. Povprečna velikost enosobnih stanovanj je 40 m2. Dvosobna stanovanja so v povprečju večja za 19 m2. Povprečna velikost trisobnih stanovanj znaša 76 m2. Če kvadratura s številom sob raste, pa cene padajo. Tako znaša povprečna cena trisobnih stanovanj, ki smo jih zajeli v naš vzorec, 1.980 €/m2. Dvosobna stanovanja so dražja. Njihova povprečna cena znaša 2.067 €/m2. Najdražja so enosobna stanovanja, katerih povprečna cena znaša 2.400 €/m2.

Graf št. 1: Povprečna velikost novograjenih in rabljenih stanovanj v m2

Če primerjamo cene z aprilskimi povprečnimi cenami rabljenih stanovanj, vidimo, da so nova trisobna stanovanja dražja za 9 %, dvosobna za 17 % in enosobna za 25 %. Pri enosobnih stanovanjih velja opozoriti, da je povprečna cena, ki smo jo izračunali pretirana, saj nam manjkajo podatki za dva projekta na cenovno ugodnejši lokaciji, ki imata večje število enosobnih stanovanj, ker prodajalec ni imel objavljenih cen na spletni strani. Upoštevati je potrebno tudi, da so naše ocene cen rabljenih stanovanj za okoli 10 % previsoke, saj beležimo cene po katerih prodajalci skušajo stanovanja prodati ne pa cene po katerih jih prodajo.

Zanimivo je pogledati absolutne cene novih in rabljenih stanovanj. Pri dvosobnih novograjenih stanovanjih znaša skoraj 122.000 € in je za 20.000 € višja od povprečne aprilske cene rabljenih stanovanj. Pri enosobnih stanovanjih znaša ta razlika 23.000 €, treba pa je upoštevati, da je verjetno povprečna cena za nova stanovanja ocenjena previsoko. Zanimiva je razlika pri trisobnih stanovanjih. Nova trisobna stanovanja imajo v povprečju ceno 151.000 €. Ta cena je za slabih 3.000 € višja od rabljenih stanovanj. Vsekakor nenavadno majhna razlika, ki jo lahko delno pojasnimo, če pogledamo kvadraturo stanovanj. Nova stanovanja so v povprečju za 6 m2 manjša od rabljenih.

Graf št. 2: Absolutne cene novograjenih in rabljenih stanovanj v evrih

Cene novih stanovanj niso ravno nizke. Do znižanja bi lahko prišlo, če bi nekdo ponudil na trgu večje število novih stanovanj po nižjih cenah. Veliko je na tem področju obljubljal Stanovanjski sklad RS, ki je jeseni tudi ponudil 119 stanovanj v Ljubljani, katerih cena je znašala od 1.250 €/m2 do 1.300 €/m2. Seveda je bilo stanovanj premalo, da bi z njimi lahko vplivali na znižanje cen ostalih ponudnikov. Druga možnost, ki je sicer manj verjetna, je, da se povpraševanje toliko zmanjša, da bodo prodajalci bili prisiljeni spustiti cene, če bodo želeli stanovanja prodati. Seveda smo lahko prepričani, da dokler se ne bodo razmere po izteku NSVS izkristalizirale ne moremo pričakovati znižanja cen ne pri novogradnjah in ne pri starih stanovanjih.

SLONEP.net