Zgodovina nepremičninskega trga

Trg najemnih nepremičnin v Sloveniji se je začel razvijati leta 1990. Trg se je od samega začetka delil na trg stanovanjskih nepremičnin in trg poslovnih nepremičnin. Trg poslovnih nepremičnin ves čas deluje razmeroma urejeno in pregledno, saj na njem sodelujejo pravne osebe, ki morajo imeti poslovanje v skladu z zakonodajo.

Trg stanovanjskih nepremičnin je bil v začetku predvsem vezan na družbena najemna stanovanja, ko je bila glavni igralec na trgu država. Z Jazbinškovim zakonom je ta trg povsem razpadel. V 90-tih letih se je trg najemnih stanovanj razvijal v dveh smereh. Ena smer so bila neprofitna najemna stanovanja, ki ga je povsem obvladovala država, in na katerega zaradi neustrezna zakonodaja ne vstopa zasebni kapital. Druga smer pa so tržna najemna stanovanja.

Dogajanje na trgu najemnih neprofitnih stanovanj je bilo v zadnjem desetletju 20. stoletja in v začetku 21. stoletja zelo burno. Trg je bil neurejen, prevladovalo je oddajanje na črno. Zakonodaja je bila pomanjkljiva, najemniki pa so bili zelo ranljivi in slabo zaščiteni. Država z zakonodajo trga ni uredila in tudi ni spodbujala lastnikov k legalni oddaji. Predvsem davčna politika je bila takšna, da je lastnike, ki so nepremičnine oddajali legalno, zelo obremenila. Zgodovina slovenskega nepremičninskega trga je v primerjavi z nekaterimi trgi v zahodnoevropskih državah zelo kratka. Poleg tega pa se trg srečuje z vsemi težavami tranzicijskega prehoda iz socialistične družbene ureditve v kapitalistično. V svojem kratkem obdobju obstoja sta na trg vplivala dva večja dejavnika: Jazbinškov zakon in nacionalna stanovanjska varčevalna shema.

O slovenskem nepremičninskem trgu lahko govorimo od leta 1990 dalje, ko se je začela oblikovati nova država. Do leta 1990 je obstajal slovenski nepremičninski trg, ki je deloval znotraj jugoslovanskega. Pogoji njegovega delovanja so bili ljudem mnogo bolj prijazni. Prevladovala so družbena stanovanja z relativno nizkimi najemninami. Država je omogočala, da je lahko vsakdo živel v solidnem stanovanju, brez, da bi si moral trgati od ust. Veliko ljudi je gradilo tudi lastne hiše. Jugoslavija je z ugodnimi posojili in visoko inflacijo, ki je razvrednotila posojila, omogočala zelo poceni gradnjo širokim ljudskim množicam.

Leta 1990 je bil prehod iz socialistične družbene ureditve v kapitalistično že v polnem teku. Kapitalistična družbena ureditev ne dopušča javne oz. državne lastnine v takšnem obsegu in takšni obliki, kot jo omogoča socialistična družbena ureditev. Država si je na začetku zadala nalogo, da v največji možni meri olastnini nepremičnine in nepremičninski trg. Tako je z razvpitim Jazbinškovim zakonom vsem, ki so stanovali v družbenih stanovanjih, omogočila, da so stanovanja odkupili po nenavadno nizkih cenah, ki so bile daleč pod tržnimi. S tem je dosegla, hitro privatizacijo družbenih stanovanj.

Jazbinškov zakon je imel nekaj pozitivnih in nekaj negativnih posledic. Glavna pozitivna posledica je bila, da so ljudje za majhen denar prišli do lastnih nepremičnin. Nizke cene naj bi nekako opravičevalo dejstvo, da so bila stanovanja zgrajena z družbenim prispevkom, torej tudi s prispevkom ljudi, ki so ta stanovanja uporabljali. Na ta način je država podarila državljanom lastnino, ki je osnova kapitalizma. S tem jih je materialno pripravila na novo družbeno ureditev.

Po drugi strani, pa je ta zakon imel tudi veliko negativnih posledic. Ljudje so prišli do lastnine, nihče pa jih ni poučil, kako morajo ravnati z lastnino. Stanovanja so odkupili tudi ljudje, ki niso imeli dovolj sredstev za njihovo vzdrževanje, kar je vodilo v propadanje celotnih zgradb, ki so kazile mesta. Med lastniki je tudi prihajalo do sporov v zvezi z upravljanjem s skupno lastnino, saj niso razumeli pomena skupne lastnine. Ena izmed glavnih napak zakona je bila, da ni enakovredno obravnaval vseh najemnikov družbenih stanovanj. Nekatere skupine, kot so najemniki hišniških stanovanj in najemniki denacionaliziranih stanovanj, niso mogle kupiti stanovanj. S tem so bili diskriminirani, saj jim zakon ni zagotovil drugih primernih možnosti za dostop do lastnih stanovanj.

Čeprav je Jazbinškov zakon državljane »opremil« za nov družbeni sistem, pa je bil zakon pripravljen prehitro in povsem nepremišljeno, posledice tega pa so močno vplivale na trg skozi vsa 90-ta leta 20. stoletja in v začetku 21. stoletja.

V prvi polovici 90-tih let se je nepremičninski trg šele dobro oblikoval. Ustvarili so se prvi mehanizmi, začele so se kazati prve zakonitosti ponudbe in povpraševanja. Država ni imela izoblikovane ustrezne zakonodaje in na trgu so se začele dogajati nepravilnosti, zaradi katerih so bili prizadeti navadni državljani, kupci nepremičnin. Najprej so se nepravilnosti dogajale pri delovanju nepremičninskih agencij, kjer je prihajalo do goljufanja kupcev. Te nepravilnosti niso bile tako odmevne, saj so bili prizadeti posamezni kupci. Bolj odmevne so bile nepravilnosti pri nakupu oz. prodaji novogradenj, saj je bilo prizadetih več ljudi. Nepravilnosti so se dogajale zaradi neurejene in pomanjkljive zakonodaje. Država je zaradi velike medijske odmevnosti v začetku 21. stoletja sprejela ustrezno zakonodajo, ki je zaščitila kupce pred zlorabami pri nakupu novogradenj. Zakonsko je uredila tudi dejavnost nepremičninskih agencij in agentov, ki morajo imeti ustrezno izobrazbo in licenco za nepremičninskega agenta. Poleg tega pa morajo agencije svojo dejavnost zavarovati pri zavarovalnici za primer zlorab.

V drugi polovici 90-tih let so se začele kazati razlike med posameznimi lokalnimi nepremičninskimi trgi. Največji je bil pritisk v Ljubljano in cene so začele rasti. Poleg tega pa se je država morala začeti pripravljati na vstop v EU. Ena izmed zahtev EU je bila, da mora država spodbuditi dolgoročno varčevanje svojega prebivalstva. Država je s tem namenom oblikovala nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo. Njen namen je bil, da bi lahko v njej varčeval vsak po ugodnih pogojih. Država je varčevanje še dodatno spodbujala z nagrajevanjem v obliki dodatnih premij varčevalcem. Shema ni imela nobenih varoval, ki bi varčevalce prisilila k porabi denarja za nepremičnine, kljub temu pa je država shemo promovirala kot varčevanje za nepremičnine. V drugi polovici 90-tih let se je zmanjševalo število novozgrajenih stanovanj. Najbolj so bili prizadeti trgi, kjer je bilo povpraševanje največje (npr. Ljubljana). Posledično so se začele dvigovati cene. Ves čas poteka nacionalne stanovanjske varčevalne sheme se je shemo predstavljalo kot varčevanje za nakup nepremičnin. Leto dni pred iztekom prve sheme (2003) so se v medijih pojavile špekulacije o številu varčevalcev, ki bodo kupovali nepremičnine. Te špekulacije so vplivale na trg nepremičnin in cene so se močno začele dvigovati. Po izteku prve sheme je rast zastala, saj je bilo kupcev le petino toliko, kot so napovedovala špekulativna ugibanja. Shema je v letu 2006 doživela prenovo in varčevalci, ki bodo vstopili v novo shemo, bodo privarčevana sredstva morali uporabiti za nakup ali prenovo nepremičnin.

Sama nacionalna stanovanjska varčevalna shema je bila v nekakšni obliki zavajanje prebivalstva, ki je imelo za posledico nenormalno velik dvig cen na račun špekulacij. Čeprav je shema imela namen povečati delež dolgoročnega varčevanja, in ji je to tudi uspelo, pa je zaradi zavajajočega promoviranja negativno vplivala na trg nepremičnin v celotni Sloveniji, predvsem pa v Ljubljani in njeni okolici. Najbolj prizadeti pa so bili državljani, ki so v shemi varčevali z namenom nakupa stanovanja v prestolnici. Cene nepremičnin v Ljubljani so v petih letih zrasle toliko, da so povsem razvrednotile privarčevana sredstva. Bolj smiselno je bilo namesto varčevanja v shemi najeti posojilo in kupiti stanovanje, ter mesečno odplačevati posojilo.

Na nepremičninskem trgu so leta 2004 po vstopu v EU začeli aktivno delovati tudi tujci. Sprva je bilo veliko špekulacij, koliko nepremičnin bodo tujci dejansko pokupili in kakšen bo njihov vpliv na trg. Izkazalo se je, da so tujci vplivali zgolj na omejeni segment trga, in sicer na področje starih in propadajočih stavb in kmetij, ki jih kupijo in preuredijo v svoja bivališča. Gre za nepremičnine, ki Slovencev za zdaj ne zanimajo. Tisti tujci, ki so želeli kupovati nepremičnine, po katerih tudi Slovenci najbolj povprašujejo, pa so ugotovili, da so večinoma cene tako visoke, da si jih ne morejo privoščiti. Večji vpliv tujcev na trg se bo pokazal čez nekaj let, ko se bodo pri Slovencih želje po nepremičninah spremenile in bodo iskali starejše hiše izven mest. Takrat bodo ugotovili, da je velik del teh hiš v rokah tujcev in, ker bo povpraševanje večje od ponudbe, bodo cene poskočile.

Nastanek besedila: december 2006
Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice
Sejmi in prireditve

Izdelovanje pletenih opor

27.03.2019 - 27.03.2019 Delavnica izdelovanja pletenih opor iz drena.

45. SEEBBE

17.04.2019 - 20.04.2019 Mednarodni sejem gradbeništva.

Vrtnarski sejem FREISINGER GARTENTAGE

10.05.2019 - 12.05.2019 23 let vrtnarskega sveta - dobrodošli Slovenci!

AGRA 2019

24.08.2019 - 29.08.2019 57. mednarodni kmetijsko-živilski sejem.

IGM - Internationale Gartenbaumesse Tulln

29.08.2019 - 02.09.2019 Največja vrtnarska in cvetličarska razstava.

Anketa

Moja hiša potrebuje