Razmere na slovenskem nepremičninskem trgu

Razmere na Slovenskem nepremičninskem trgu stanovanjskih nepremičnin, se razlikujejo od razmer v državah, kjer so trgi bolj razviti. Trg najbolj zaznamujejo naslednje značilnosti:

  • velik delež lastniških stanovanj,
  • neurejen najemni trg,
  • želje ljudi po nakupu nepremičnin le v določenih krajih (Ljubljana, Obala),
  • preseljevanje ljudi (predvsem mladih) s podeželja v mesta in posledično praznjenje podeželja,
  • neustrezna razporejenost nepremičnin,
  • odsotnost pravega hipotekarnega kreditiranja,
  • pomanjkanje novogradenj na najbolj zaželenih območjih.

Trg poslovnih nepremičnin v Sloveniji na splošno dobro funkcionira. Pomanjkanja ni čutiti, kjer pa je povpraševanje večje, pa investitorji z novogradnjami poskrbijo, da se zagotovi dovolj poslovnih prostorov za nakup ali najem. Zadostno je tudi število proizvodnih in skladiščnih prostorov. To lahko v veliki meri pripišemo dvema dejstvoma. V začetku 90-tih let 20. stoletja je prišlo do propada velikih industrijskih obratov, ki so imeli velike površine poslovnih, proizvodnih in skladiščnih prostorov. Nekateri izmed teh prostorov še danes niso zasedeni in jih je mogoče kupiti ali najeti. Občine želijo na svoje območje privabiti različna podjetja, zato ponujajo po ugodnih pogojih zemljišča v novo nastalih industrijsko-obrtnih conah. Tudi cene se oblikujejo v skladu s pogoji na trgu, temu pa se prilagajajo uporabniki poslovnih prostorov. Tako opažamo, da se industrijska dejavnost seli iz mest na njihova obrobja, kjer so cene ustreznih nepremičnin nižje, proste nepremičnine pa se uporabijo ali za gradnjo stanovanjskih nepremičnin ali pa za druge poslovne namene.

V nadaljevanju bomo pozornost posvetili trgu stanovanjskih nepremičnin.

Kot že povedano, v Sloveniji prevladuje velik delež lastniških stanovanj, kar je posledica ugodnih pogojev nakupa ali gradnje v obdobju Socialistične federativne republike Jugoslavije (SFRJ) in t.i. Jazbinškovega zakona, ki je po razpadu SFRJ in osamosvojitvi Slovenije omogočil precejšnjemu delu najemnikov družbenih stanovanj njihov odkup po izredno nizkih, netržnih cenah. Glavna posledica velikega deleža stanovanj je, da je povpraševanje po najemnih stanovanjih majhno, posledično pa ta segment trga ni razvit.

Najemni trg je v neke vrste krizi, saj je veliko oddajanja na črno, najemniki pa niso dovolj zaščiteni. Država tega področja ne uredi, obenem pa tudi ne spodbuja k legalnemu oddajanju, saj so dohodki iz najemnin premočno obdavčeni in v določenih primerih lastniku po plačilu vseh dajatev ostane denar zgolj za vzdrževanje nepremičnine. Med najemniki v veliki meri prevladujejo študentje, tujci in tisti, ki med tednom živijo v večjih mestih, za vikende pa se vračajo domov na podeželje.

Glavni igralci na trgu so posamezni zasebni lastniki, ki prodajajo stanovanje ali hišo, ki pa so pogosto slabo podučeni o razmerah. Seveda pa do prodaje pride le v določenih okoliščinah, kot so selitev ali smrt sorodnikov (staršev), ki živijo v lastnem stanovanju ali hiši. Pri tem pa prihaja do težave pri prodaji, saj gre v veliki meri za nepremičnine na podeželju, kjer pa mladi ne želijo živeti. Ponudba delovnih mest je v mestih večja in tako se mladi koncentrirajo v večjih mestih in bližnji okolici. S tem pa se v ta območja preseli tudi povpraševanje, ponudba pa »ostane« na podeželju. Pri tem igra pomembno vlogo tudi precejšnja nemobilnost prebivalstva, predvsem starejšega, ki se po upokojitvi ne izseli iz mest na podeželje. Tako ne pride do sprostitve starejših stanovanj in hiš na najbolj zaželenih območjih. Zaradi tega v Sloveniji vlada nenavadno stanje, ko je praznih okoli 70.000 stanovanjskih enot, obenem pa v večjih mestih primanjkuje veliko stanovanj.

Razporejenost nepremičnin je neustrezna, to pa močno vpliva na njihove cene. Tako so cene nepremičnin v večjih in bolje razvitih mestih visoke (izstopa predvsem Ljubljana in okoliški kraji), na podeželju pa so nizke. Na najbolj odročne kraje so namesto Slovencev začeli prihajati tujci, ki kupujejo stare in propadajoče hiše in kmetije ter jih obnavljajo. To sicer v določeni meri deluje pozitivno, vendar pa s tem Slovenci zgubljamo narodno bogastvo, obenem pa tudi lokacije, ki bodo postale zanimive, ko se bo mlajša generacija, ki je bolj mobilna, začela upokojevati. Dolgoročno ti učinki verjetno ne bodo pozitivni.

V večjih in razvijajočih se mestih je pomanjkanje starih in novih stanovanj. Povečati razpoložljivost starih stanovanj je skoraj nemogoče, lahko pa se na trgu pojavi več novogradenj. Vendar pa so se do sedaj investitorji srečevali z zapletenimi in dolgotrajnimi postopki pridobivanja ustreznih dovoljenj, ki so se lahko odvijali tudi več let. V letošnjem letu (2006) so se ti postopki že močno skrajšali, tako, da naj bi to imelo pozitivni učinek na ponudbo novogradenj.

Ko govorimo o nepremičninskem trgu, ne smemo prezreti tudi odsotnost pravega hipotekarnega kreditiranja. Taka oblika kreditiranja bi lahko olajšala nakup velikemu številu kupcev, ki, predvsem zaradi visokih cen, ne morejo kupiti želene nepremičnine. Banke sicer ponujajo hipotekarne kredite, ki pa niso pravi hipotekarni krediti, temveč zgolj krediti z zastavo nepremičnine, pri čemer kredit dosega določeno vrednost nepremičnine, ki običajno ne presega 70 % njene vrednosti. Glavni razlog za odsotnost pravega hipotekarnega kreditiranja je v zakonodaji, ki onemogoča prenos lastništva s kreditojemalca na kreditodajalca v primeru, da pride do težav pri vračanju dolga. Kreditodajalci morajo v takem primeru sprožii postopek rubljenja, nepremičnina pa gre na dražbo. To pa je zapleten in dolgotrajen postopek.

Omeniti velja še eno posebnost slovenskega nepremičninskega trga, ki velja predvsem za Ljubljano, njeno okolico in Obalo. V letu 2005 in 2006 so se začeli bolj opazno pojavljati kupci, ki so stanovanja kupovali zgolj kot naložbo. Ta stanovanja so ostajala prazna vse do začetka leta 2008, ko so jih začeli ponujati na najemnem trgu. V obdobju marec 2008 - marec 2009 se je v Ljubljani močno povečala ponudba najemnih stanovanj, zrasle pa so tudi najemnine. V letu 2009 so se najemnine začele zniževati z zelo veliko stopnjo.

Cene stanovanja in hiš so rasle do sredine leta 2008, nato pa se je začelo dolgotrajno padanje, ki se septembra 2009 še ni zaključilo.

Slovenski nepremičninski trg se še vedno razvija. Za zdaj je njegovo stanje razmeroma kaotično in tudi precej nepredvidljivo, predvsem na najbolj živahnih trgih. Predvidevati pa je mogoče, da se bodo razmere sčasoma normalizirale, vprašanje pa je, na kakšen način.

Nastanek besedila: december 2006.
Zadnji popravki: september 2009.
Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice
Sejmi in prireditve

AGRA 2019

24.08.2019 - 29.08.2019 57. mednarodni kmetijsko-živilski sejem.

IGM - Internationale Gartenbaumesse Tulln

29.08.2019 - 02.09.2019 Največja vrtnarska in cvetličarska razstava.

52. MOS

10.09.2019 - 15.09.2019 Mednarodni sejem obrti in podjetnosti.

Marmo+mac

25.09.2019 - 28.09.2019 Sejem kamna, tehnologij obdelave kamna in oblikovanja kamna.

Jesenski sejem Komenda 2019

04.10.2019 - 06.10.2019 Kmetijsko obrtni sejem.

Anketa

Moja hiša potrebuje