Nakup vrta (sadovnjaka) - postopek
VPRAŠANJE:Zanima me podroben postopek za nakup 1000 m2 nezazidljivega vrta (sadovnjaka) na Gorenjskem (od objave na oglasni deski, podpisa pogodbe,...). Kateri in pribl. kolikšni so stroški, ki jih lahko pričakujem z nakupom zemljišča ter kdo jih poravna? Kako se kot kupec v času postopka nakupa zavarujem pred morebitnimi spremembami (zvišanji) cene za m2 zemljišča s strani prodajalca in pred morebitnim kasnejšim odstopom od prodaje zemljišča? Zemljišče se po vertiakli dotika kolovozne poti, ki ni zarisana v katastrskem načrtu in služi prodajalcu kot dodaten (pomožen) dostop do javne poti. Kako naj uredimo, da jo bomo lahko uporabljali tudi mi (z nakupom polovice poti ali z ureditvijo služnostne poti,...)? Hvala za odgovore vnaprej. LP.
(Nakup vrta (sadovnjaka))
ODGOVOR:
Namen same objave je seznanitev s prodajo in možnost prijave upravičencev s predkupno pravico, da se zanimajo za prodajo.
V kolikor se v roku 30 dni ne javi noben predkupni upravičenec pridejo v poštev kot kupci ostali. Cena samega zemljišča je znana že na ponudbi, ki se jo posreduje upravni enoti in jo ta tudi nabije na desko in objavi na internetu. (Na Portalu upravnih enot)
S prodajalcem nato sklenete prodajno pogodbo za ta sadovnjak. Cena ne sme biti manjša kot je bila posredovana upravni enoti ali bolj ugoden način prodaje, saj v nasprotnem primeru lahko kateri od predkupnih upravičencev to pogodbo izpodbija.
Pri tem se plača davek na promet nepremičnin, ki pa ga ponavadi plača prodajalec, razen če se ne dogovorita drugače.
Nadaljnji stroški, so stroški vpisa vas kot lastnika v Zemljiško knjiga. Cena vknjižbe je 0,5% od vrednosti nepremične, stroški zemljiškoknjižne izvedbe pa okrog 1.500 SIT.
V kolikor se boste pred nakupom o sami parceli želeli še pozanimati lahko nastanejo še stroški če zaprosite za lokacijska informacijo. Tu se plača taksa v višini okrog 2.000 SIT.
Kar se tiče samega zavarovanja je sklepanje prodajne pogodbe sta obe strani pri tem svobodne ali jo želita skleniti ali ne. Ker pa je prodajalec svoj namen že izkazal s tem, da je objavil prodajo pri upravni enoti imate po eni strani možnost odškodninskega zahtevka zaradi odstopa od pogajanja, če prodajalec odstopi in noče več prodati zemljišča, če vam je s tem nastala škoda.
Same cene zemljišča prodajalec ne sme zniževati – sicer mu pogodbo lahko izpodbijajo predkupni upravičenci, ni pa neke pravne osnove, da je ne bi zviševal, če dobi več ponudb za nakup.
Zavarujete se lahko s sklenitvijo predpogodbe, s katero se strani zavežeta skleniti prodajno pogodbo v določenem času in po določeni ceni, hkrati pa lahko določita pogodbeno kazen, če kakšna od strank neupravičeno odstopi od pogodbe. K večji zavezanosti k pogodbi lahko pripomore tudi to, da kupec ob sklenitvi plača aro.
Kar pa se tiče služnostne poti, če ta ni vrisana v kataster potem zelo verjetno tudi služnostna pravica ni vpisana v Zemljiško knjigo. S tem bi namreč z nakupom prešla na vas.
Svetujemo vam, da sklenete z lastnikom zemljišča, kjer ta pot poteka Pogodbo o služnosti, ki vam lahko služi kot osnova za vknjižbo te pravice v Zemljiško knjigo. Če soseda k temu ne morete pripraviti, vam ostane še sodna pot, saj ima vsak pravico do nujna poti, če nima povezave do javnega omrežja cest ali pa če bi to bilo povezano z nesorazmerno visokimi stroški.
Poglejte si še:
- Vknjižba
- Obligacijski zakonik - splošni del (zlasti člena 20. in 64)
11.07.2003 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.