Varstvo potr. (VP)

V reviji Zveze potrošnikov Slovenije VIP je bil v številki I/99 (leto 1999) objavljen članek v rubriki POD DROBNOGLEDOM o nakupu in najemu nepremičnin. Z dovoljenjem revije VIP ga objavljamo v celoti.

VSEBINA

Uvod
Najvarneje je, če poiščemo strokovno pomoč
Nakup prek agencije
Varčnost, ki se ne izplača
Pridobite vse podatke
Pri tem svetujemo.
Podatki pri nakupu stanovanja
Podatki pri nakupu zemljišča
Pri nakupu zemljišča morate zlasti preveriti
Podatki pri nakupu stanovanjske hiše
Najpomembnejši elementi kupne pogodbe
Cena in način plačila
Pogodba v tuji valuti
Način plačila
Zavarovanje plačila
Kaj je všteto?
Cenitev
Ara in predpogodba
Pogodba o ari
Predpogodba
Izročitev nepremičnine
Plačilo davka in stroškov pogodbe
Davek na dobiček
Pogodbene kazni
Sklepna ugotovitev

Uvod

Nakup nepremičnine je tema, ki bi po vsebini sodila v rubriko "Vipov paragraf", vendar smo jo zaradi obsežnosti in pomembnosti uvrstili v tokratni drobnogled. Za večino potrošnikov je nakup, pa tudi prodaja, nepremičnine "življenjsko pomemben dogodek". Prav zato je dobro, da so potrošniki dobro seznanjeni z najpomembnejšimi elementi in odločilnimi postopki pri sklepanju pogodbe za nakup nepremičnine. V prispevku bomo opisali dele kupne pogodbe, ki so splošnega značaja in veljajo za nakup katerekoli nepremičnine. Razložili pa bomo tudi razlike in opozorili na posebnosti, ki so odvisne od vrste nepremičnine, ki jo kupujemo - zemljišče, stanovanjska hiša ali stanovanje.

Najvarneje je, če poiščemo strokovno pomoč

Večina ne kupuje nepremičnin prav pogosto, saj je treba zanje odšteti veliko denarja, nemalokrat vse prihranke. Ponavadi moramo najeti tudi bančni kredit, ki vrsto let hudo obremenjujejo naš, včasih pa tudi družinski proračun naših najbližjih. Zato je odločitev o nakupu in kasneje ustrezna izpeljava nakupa zelo odgovorna naloga. Je tudi zahtevna in le redki imajo potrebna znanja in izkušnje za njeno izpeljavo. Mnogi to spoznajo še pravočasno, torej pred podpisom kupne pogodbe, in poiščejo strokovno pomoč. Žal pa se zgodi, da so nekateri preobremenjeni z denarnimi skrbmi in previdnost jih zapusti. Podpišejo pogodbo, ne da bi preverili vsaj najpomembnejše podatke o nepremičnini. Kasneje jim to povzroči vrsto nevšečnosti, za njihovo reševanje pa porabljajo čas in denar. In to povsem po nepotrebnem.

Nakup prek agencije

Pri iskanju primerne nepremičnine bodo bodoči kupci skoraj zagotovo naleteli na takšno ali drugačno ponudbo številnih agencij za posredovanje pri prometu z nepremičninami. Na našem trgu je registriranih in deluje veliko število nepremičninskih agencij, vendar, žal, veliko agencij ne opravlja svojega posla v celoti strokovno in korektno, znajo pa se dobro unovčiti. So namreč izredno prepričljivi in na koncu vam lahko poberejo lep kup denarja za posredovanje in druge storitve. Če boste kupovali nepremičnino prek agencije, vam priporočamo, da še pred podpisom posredniške pogodbe poskusite pridobiti čim več podatkov o agenciji in njenih izkušnjah. Pazljivi morate biti tudi pri sklepanju posredniške pogodbe in nikakor ne pristanite na nesorazmerno visok odstotek provizije. Ta naj ne bi bila višja od 2%.

Varčnost, ki se ne izplača

Večina agencij v svojem paketu uslug ponuja tudi sestavo kupne pogodbe, zato morate vztrajati, da pogodbo sestavi strokovno usposobljena oseba: odvetnik ali notar, ki svojim pečatom na pogodbi prevzame tudi odgovornost za pravilnost podatkov, zapisanih v njej. Če pogodbe ne bo sestavil odvetnik ali notar, vam svetujemo, da jo sami odnesete v pregled enemu ali drugemu.
Zapisali smo že, da gre pri nakupu nepremičnin za velike vrednosti. Zato pri sklepanju pogodbe res ne velja varčevati pri stroških za odvetnika oziroma notarja. Stroški za (vsaj) pregled osnutka kupnih pogodb niso tako visoki, da bi kupce nepremičnin že vnaprej odvrnili od tega, da bi poiskali pomoč ustreznega strokovnjaka. Napake v pogodbi ali pa ne dovolj razčiščene pomembne okoliščine v zvezi z nepremičnino vedno povzročijo bistveno večje stroške, lahko ali nastanejo celo nepopravljive napake.

Pridobite vse podatke!

Ko se odločate za nakup izbrane nepremičnine, morate ne glede na to, ali boste nepremičnino kupovali sami ali s pomočjo agencije, najprej pridobiti prave in popolne podatke o njej.

Če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi, pridobite povsem nov zemljiškoknjižni izpisek. Če ni vpisana, morate pridobiti izvirnik pogodbe, s katero prodajalec izkazuje lastništvo.

Pri tem svetujemo:

Zelo pomembno je, da veste, kaj pomenijo podatki v zemljiškoknjižnem izpisku. Če sami podatkov ne znate razbrati, prosite, da to namesto vas stori usposobljena oseba. To je lahko zemljiškoknjižni referent, ki vam bo izpisek tudi pripravil, ali pa odvetnik oziroma notar.

V vsakem primeru morate biti pozorni na to, ali je nepremičnina obremenjena z morebitnimi hipotekami ali služnostmi. Posebej pa bodite pozorni tudi na morebitne t.i. "plombe", ki so razvidne iz izpiska in pomenijo, da pri konkretni nepremičnini v fazi zemljiškoknjižnega vpisovanja že obstaja predhodno vložen predlog, ki pa še ni prišel na vrsto za reševanje.

Obvezno zahtevajte izpis vseh "plomb" po njihovi vsebini. To pomeni, da boste zvedeli, kdo je predlagatelj predloga in na kaj se predlog nanaša.
če na nepremičnini še ni vpisana lastninska pravica do celote (na objektih in zemljiščih ), ampak je zemljišče še vedno vpisano kot družbena lastnina s pravico uporabe, morate preveriti, ali je prodajalec nepremičnine hkrati lastnik in imetnik pravice uporabe do enakega deleža.

Če je prodajalec pridobil lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi dedovanja, prenos pa še ni vpisan v zemljiško knjigo, morate od prodajalca obvezno zahtevati izročitev originalnega sklepa o dedovanju s klavzulo o pravnomočnosti. Prav tako preverite, zakaj sklep še ni vpisan v zemljiško knjigo. Če prodajalec še ni uredil vpisa lastninske pravice na svoje ime, priporočamo, da vztrajate, naj to uredi še pred podpisom pogodbe. Če to ni možno storiti v relativno kratkem roku, zaradi tega pa ne želite izpustiti priložnosti za nakup, imate dve možnosti. Lahko sklenete predpogodbo, v kateri boste zapisali vse bistvene sestavine bodoče kupne pogodbe (tudi ceno in način plačila). Lahko pa sklenete kupno pogodbo, pri čemer morate določiti rok, v katerem je prodajalec dolžan odpraviti ugotovljene pomanjkljivosti (vpis!). Seveda mora biti v pogodbi t.i. "varovalo", ki vas varuje v primeru, če prodajalec te svoje obveznosti ne izpolni in se ne boste mogli vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik. Najučinkovitejši način, kako se kupec zavaruje v tem primeru, je, da zadrži primerno velik del kupnine.

Posebej opozarjamo kupce na možnost, da je v zemljiški knjigi kot lastnik vpisana ena oseba, v resnici pa gre za premoženje, ki je skupna last zakoncev. Po obstoječi zakonodaji velja, da je premoženje, ki sta ga zakonca pridobila v času trajanja zakonske zveze, skupno premoženje obeh in sicer vsakega do ene polovice, razen ko gre za posebno premoženje samo enega zakonca (darilo, dedovanje, pisna pogodba med zakoncema). Prav zato je zelo koristno nevsiljivo preveriti, če je prodajalec (če gre za poročeno osebo) res dejanski in izključni lastnik in je premoženje samo njegova last, ne pa skupna lastnina. Če je tako, morate tudi zvedeti, če se zakonec strinja s prodajo. V praksi se ne zgodi prav redko, da kupec že po sklenitvi kupne pogodbe dobi zahtevek zakonca ali bivšega zakonca, naj se kupna pogodba razveljavi v tistem delu, ki se nanaša na lastniški delež, ki naj bi ga dobil po zakonu. To je za kupca prav gotovo skrajno neprijetno, saj postane udeleženec v sporu, pri katerem sicer nima kaj opraviti.

Služnosti

Kupljena nepremičnina je lahko obremenjena z različnimi služnostmi. Te lahko nepozornemu kupcu povzročijo hude, včasih tudi nerešljive težave. Zato jih bomo skušali opisati nekoliko bolj natančno.

Najpogostejši služnosti sta:

  • služnost dostopa in prehoda do kupljene nepremičnine ali po njej - nanjo moramo biti pozorni pri nakupu zemljišč in stanovanjskih hiš; Če je služnost vpisana v zemljiški knjigi, se kupec ne bo mogel izgovarjati, da zanjo ni vedel. Tako je tudi za prodajalca priporočljivo, da je služnost vpisana v zemljiško knjigo. Kupcem svetujemo, da se pred podpisom pogodbe o tem prepričajo pri pristojni enoti okrajnega sodišča, kjer vodijo zemljiško knjigo. Če pa služnost ni vpisana, je pa razvidna iz drugih dejstev, je treba to v pogodbi izrecno zapisati. Če prodajalec namenoma zamolči obstoj dejanske služnosti, ki sicer ni vpisana, se pa v resnici izvršuje, je kupcu odškodninsko odgovoren. 
  • služnost stanovanja ali nakup zasedenih nepremičnin; Pri nakupu stanovanj in stanovanjskih hiš mora biti v pogodbi izrecno navedeno, da prodajalec izroča kupcu nezasedeno nepremičnino, torej tako, v kateri ni tretjih oseb, razen če se stranki izrecno ne dogovorita, da kupec kupuje zasedeno nepremičnino. Zlasti pri hišah niso redki primeri, ko ima neka tretja oseba v hiši izgovorjeno ali pridobljeno služnost trajne ali pa začasne omejene ali neomejene uporabe in užitka (t.i. "kot") ali pa pravico občasne uporabe nekaterih prostorov. Prav zato mora biti v pogodbi določba, da je nepremičnina nezasedena. Ne pozabite: ni nujno, da bo takšna služnost zapisana v zemljiški knjigi. Lahko je pridobljena pogodbeno ali na podlagi sodne odločbe, česar kupci verjetno ne bodo pravočasno zvedeli.

Podatki pri nakupu stanovanja

Če se odločate za nakup stanovanja v večstanovanjski zgradbi, ki še ni vpisana kot etažna lastnina, se boste morali zadovoljiti s podatki in listinami, ki vam jih bo predložil prodajalec. Kupnih pogodb za stanovanja, ki še niso vpisana kot etažna lastnina, namreč ni mogoče preverjati na enak način kot za nepremičnine, ki so že vpisane v zemljiški knjigi.

Pazljivo preglejte listine, ki vam jih bo izročil prodajalec. Spet velja nasvet: če tega ne zmorete sami, poiščite pomoč strokovnjaka. Pomembno je, da gre za izvirnik kupne pogodbe, da je sklep o dedovanju pravnomočen, da stanovanje ni pod t.i. ročno hipoteko ( pri tem je na originalu pogodbe, ponavadi na zadnji strani, notificirana zastavna pravica). Na pristojnih sodiščih, v oddelkih za izvršbe (v prihodnje pa pri notarjih), lahko v posebnem registru tudi preverite, ali morebiti obstaja hipoteka na nepremičnini.

Ko sklepate pogodbo, morate od prodajalca zahtevati, da vam izroči vse pogodbe med prejšnjimi lastniki stanovanja. Tako boste imeli izkazano celotno verigo prehodov lastništva, od prvotnega lastnika (navadno je to investitor, lahko je tudi občina) do sedanjega lastnika. Pogodbe boste potrebovali pri vpisu nepremičnine v zemljiško knjigo!

Če prodajalec nima vseh pogodb, zahtevajte od njega, da dobi čimveč podatkov o nekdanjih lastnikih; ta dejstva zapišite tudi v pogodbo.

Pri navajanju podatkov o stanovanju, ki je predmet pogodbe, bodite čimbolj natančni. V pogodbi pa mora biti zapisana številka stanovanja, nadstropje, v katerem se nahaja, in površina. Posebej naj bodo naštete tudi vse pritikline, ki sodijo k stanovanju kot posamični deli (klet, drvarnica, garaža). Kupec bo namreč pri vpisu etažne lastnine vpisal lastninsko pravico tako na stanovanju kot na posamični pritiklini, ki sodi k stanovanju; solastniki vse ostale površine v večstanovanjski zgradbi so namreč etažni lastniki; to so skupni prostori (in naprave) v hiši.

Najemniki nepremičnine

Vzrok, da kupca boli glava, je lahko tudi ohlapnost pogodbe glede morebitnih najemnikov nepremičnine. V pogodbi je treba natančno določiti, ali je predmet nakupa prazna ali zasedena nepremičnina in kdo in do katerega roka je dolžan zagotoviti, da bo najemnik zapustil nepremičnino. Najemno razmerje lahko obstoji tudi na zemljiščih, zlasti kmetijskih, zato moramo biti na to pozorni tudi pri nakupu zemljišč.

Nepremičnine, grajene za trg

Naslednje opozorilo velja za kupce, ki nameravajo neposredno od investitorja oziroma od gradbenega podjetja kupiti hišo ali stanovanje, ki je bilo grajeno za trg!
Večina elementov kupne pogodbe, ki smo jih opisali, velja tudi za tak nakup. Izkušnje iz prakse pa kažejo, da se pri takih pogodbah večkrat pojavijo nekatere posebnosti, ki običajno niso v kupcu v prid. To nas seveda ne sme čuditi, saj kupec v razmerju do prodajalca nima povsem enakopravnega odnosa. Prodajalec namreč pripravi besedilo pogodbe in tako že vnaprej določi prodajne pogoje; kasneje jih le nerad spreminja ali dopolnjuje. V takih "vnaprej pripravljenih" pogodbah se lahko skriva marsikatera past, ki jo kupec ne opazi, posledice pa so lahko odločilne.

Nekaj značilnih pasti: predmet pogodbe ni pravilno in popolno označen (za kupljeno nepremičnino ni zemljiškoknjižnih podatkov); ni navedeno lastništvo prodajalca; vknjižbeno dovoljenje ni pravilno sestavljeno; zapisane so le obveznosti kupca, ne pa tudi prodajalca; pogodba ne vsebuje določila o pogodbenih kaznih zaradi zamude pri izročitvi nepremičnine; vnaprej plačana kupnina ni obrestovana; ni navedena obveznost o izvedbi etažne lastnine;

Takšne in podobne pomanjkljivosti gredo vedno v škodo kupca. Če se jim hočete izogniti ali jih vsaj čimbolj zmanjšati, priporočamo, da pogodbo pred podpisom natančno preberete; o vsebini se posvetujte tudi z odvetnikom ali notarjem.


Podatki pri nakupu zemljišča

Pred sklenitvijo pogodbe za nakup nepozidanih zemljišč boste morali pridobiti ustrezna potrdila pristojnih služb, in sicer odvisno od tega, ali gre za stavbna ali kmetijska zemljišča. Promet s temi zemljišči delno določa zakon, zato je treba pred veljavno sklenitvijo kupne pogodbe izpeljati nekatere postopke. Predvsem je treba dobiti potrdilo, da ni nihče od zakonsko določenih predkupnih upravičencev uveljavil svoje pravice. Podrobnejše informacije o tem boste dobili na pristojnih upravnih enotah oziroma izpostavah, in sicer na oddelkih, ki so zadolženi za urbanistične oziroma kmetijske zadeve.

Pri nakupu zemljišča morate zlasti preveriti:

ali so meje označene in nesporne; Velikokrat se zgodi, da na mejah zemljišča ni več mogoče najti mejnikov, zato prodajalec le približno pokaže, kje poteka meja. Če zaradi časovne stiske ni mogoče predlagati mejnega ugotovitvenega postopka oz. naročiti nove zamejitve posestnih meja še pred sklenitvijo kupne pogodbe, je priporočljivo zvedeti, kdo so morebitni sosedi mejaši ali pa z njimi celo navezati stik. Tako se boste prepričali, da so meje nesporne oziroma da o njih ne teče mejni spor.
če z javnih površin ni neposrednega dostopa na zemljišče, ki ga kupujete, morate pred sklenitvijo pogodbe pridobiti podatke o lastniku zemljišča, prek katerega boste imeli dostop do vašega zemljišča.

V takih primerih gre navadno za služnostne pravice, ki so ( ali pa tudi ne) vpisane v zemljiški knjigi. Če služnost še ni vpisana, boste morali najprej dobiti pisno soglasje lastnika poti, da vam dovoljuje uporabo le-te, ali pa z njim skleniti ustrezno pogodbo - služnostno ali kupno.

Podatki pri nakupu stanovanjske hiše

Tudi pri nakupu stanovanjske hiše in zemljišča, ki sodi k njej, morate preveriti, kako potekajo posestne meje in v pogodbi tudi zapisati, ali potekajo ograje med sosedi samo po zemljišču, ki je v lasti prodajalca, ali po sredini posestne meje. Slednje je pomembno zaradi vzdrževanja ograje in uresničevanja drugih predhodnih dogovorov med sosedi mejaši.

Prodajalec mora pred podpisom pogodbe dokazati, da ima vsa potrebna dovoljenja, ki jih je pridobil za gradnjo. Če gre za objekte, ki so bili zgrajeni pred letom 1967, po zakonu ni potrebno predložiti gradbenega dovoljenja, za vse druge objekte pa je to obvezno. Če prodajalec nima teh dovoljenj, gre za črno gradnjo in tveganje za posledice takšne gradnje nosi novi lastnik.

Ko kupujete idealne deleže na stanovanjski hiši, se morate prepričati, kaj predstavljajo v naravi. V zemljiški knjigi ni podatkov o tem, kaj predstavljajo solastniški deleži v naravi. Zato je priporočljivo od prodajalca zahtevati, da ponudi dovolj trdne dokaze o tem, kaj je v resnici predmet nakupa. Če so solastniki že sklenili pogodbo o razdelitvi solastniških deležev z natančnim opisom, kateri prostori so v izključni lasti in posesti posamičnega solastnika, je stvar dokaj jasna in enostavna. Če pa takšne pogodbe med solastniki ni, se boste morali o dejanskem stanju prepričati tako, da se boste povezali z vsemi solastniki.

Najemniki nepremičnine

Vzrok, da kupca boli glava, je lahko tudi ohlapnost pogodbe glede morebitnih najemnikov nepremičnine. V pogodbi je treba natančno določiti, ali je predmet nakupa prazna ali zasedena nepremičnina in kdo in do katerega roka je dolžan zagotoviti, da bo najemnik zapustil nepremičnino.
Najemno razmerje lahko obstoji tudi na zemljiščih, zlasti kmetijskih, zato moramo biti na to pozorni tudi pri nakupu zemljišč.

Najpomembnejši elementi kupne pogodbe

Sestavni deli kupne pogodbe, ki jih bomo opisali, so ključnega pomena za sklenitev posla in ureditev odnosov med prodajalcem in kupcem.


Cena in način plačila

Ko je med strankama doseženo soglasje, da bo opravljen nakup konkretne nepremičnine, se morata sporazumeti o ceni in načinu plačila

Pogodba v tuji valuti

V večini kupnih pogodb je kupnina še vedno izražena v tuji valuti (najpogosteje v nemških markah, v šicarskih frankih, v ameriških dolarjih... ). Za fizične osebe je to v celoti dopustno. Pri tem pa moramo opozoriti, da mora biti v pogodbi tudi opredeljeno, po katerem tečaju se preračunava devizni znesek; pogodba pa mora vsebovati tudi znesek v tolarski protivrednosti na dan sklenitve pogodbe. To mora biti v pogodbi zapisano zaradi obračuna davka, notarskih stroškov in višine sodne takse.

Način plačila

Iz pogodbe mora biti nesporno razvidno, na kakšen način bo kupnina plačana, v enkratnem znesku ali na obroke, rok zapadlosti plačila, številka bančnega računa prodajalca (ali določba, da bo kupnina plačana prodajalcu oziroma njegovemu pooblaščencu v gotovini, na roke). Zamudne obresti začnejo teči z dnem zapadle in neplačane kupnine oziroma njenega dela, zato je treba v pogodbi tudi opredeliti, da veljajo zakonite tolarske zamudne obresti, ali pa določiti višino zamudnih obresti, ki so vezane na tujo valuto.

Zavarovanje plačila

Za obe pogodbeni stranki, še posebej pa za prodajalca, je pomembno, kako je zavarovano plačilo kupnine. Prodajalci se lahko s kupci za zavarovanje plačila kupnine dogovorijo tudi za druge mehanizme poleg zamudnih obresti. Največkrat grozijo, da bodo pogodbo razdrli, če plačilo ne bo opravljeno v skladu z dogovorom. Taka grožnja pa pride lahko v poštev le takrat, ko ni bil poravnan celoten ali vsaj večji del kupnine. Prodajalec si lahko v pogodbi pridrži pravico do tega, da kupljene nepremičnine ne bo mogoče prepisati na kupčevo ime brez posebnega prodajalčevega pisnega potrdila, da je bila kupnina poravnana v celoti. Prodajalec lahko tudi zahteva, da ostane kupna pogodba v njegovi posesti toliko časa, dokler ne bo kupnina plačana v celoti. Nemalokrat se pogodbenika dogovorita, da kupljena nepremičnina ne bo izročena kupcu v posest, dokler ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti.

Kaj je všteto?

Ob nakupu stanovanjskih hiš in etažnih stanovanj je primerno, da je v pogodbi izrecno opredeljeno, kaj je všteto v kupnino. Gre za primere, ko je predmet nakupa delno ali povsem opremljena nepremičnina, nepremičnina s telefonskim priključkom... Z vpisom se izognemo morebitnemu zahtevku prodajalca za dodatno plačilo, češ, da oprema ali telefon nista bila vključena v ceno.

Cenitev

Zakon sicer izrecno ne predpisuje uradne cenitve nepremičnin, vendar pa jo nekatere davčne izpostave nepreklicno zahtevajo. Zato je treba v takem primeru pridobiti ustrezno cenitev sodnega izvedenca, še posebej kadar je v pogodbi navedena bistveno nižja vrednost od prometne vrednosti.

Ara in predpogodba

Kupce posebej opozarjamo, naj ne izročajo prodajalcem kupnine, preden je kupna pogodba podpisana, temveč šele potem, ko je tudi notarsko overjena.

Le tako bodo kupci dovolj zavarovani pred škodo, ki lahko nastane bodisi zato, ker sploh ne pride do sklenitve kupne pogodbe, bodisi zato, ker so se pri prodajalcu pojavile okoliščine (npr. smrt), ki onemogočajo sklenitev pogodbe oziroma njeno overitev.

Če prodajalec vztraja, da mu mora kupec vendarle izročiti del kupnine vnaprej, še pred podpisom glavne pogodbe, naj pogodbeni stranki skleneta vsaj pogodbo o ari ali pa predpogodbo, iz katere bo razvidno, da je prodajalec dobil del kupnine in to priznava.

Pri pogodbi o ari naj ta znesek ne presega 15% (običajno znaša 10%) pogodbene vrednosti, pri predpogodbi pa nikakor ne več kot 50%.

Nekateri prodajalci nočejo skleniti kupne pogodbe, dokler jim kupec ne plača celotne kupnine in zato pristajajo le na sklenitev predpogodbe. Kupec nikakor ne sme pristati na takšen pogoj. Če se nikakor ni mogoče dogovoriti drugače, lahko stranki sicer skleneta kupno pogodbo, ki jo prodajalec tudi notarsko overi, vendar pa je ne izroči kupcu, ampak jo deponira pri notarju in ga pooblasti, da jo izroči kupcu šele takrat, ko bo plačana celotna kupnina.

Pogodba o ari

V pogodbi o ari je priporočljivo opredeliti bistvene elemente predvidene kupne pogodbe. Tako je kasneje lažje razrešiti ali preprečiti obtožbe ene ali druge strani, kdo je odgovoren, da ni prišlo do sklenitve kupne pogodbe. To je zelo pomembno, saj tisti, ki je odgovoren, da pogodba ni bila sklenjena, tudi nosi finančne posledice (če je kriv kupec, izgubi aro, če je kriv prodajalec, mora kupcu vrniti dvojno aro). V pogodbi o ari pa mora vsekakor biti določeno, kdaj bo sklenjena kupna pogodba.

Predpogodba

Običajno jo sklenemo takrat, kadar zaradi objektivnih ali subjektivnih razlogov še ne moremo skleniti glavne pogodbe, med pogodbenima strankama pa so usklajeni vsi bistveni elementi, torej predmet pogodbe, cena, način plačila, rok izročitve nepremičnine v posest.

Predpogodbo sklenejo ponavadi v naslednjih primerih: ko je treba opraviti predhodno parcelacijo zemljišča (delitev na parcele), pridobiti soglasje tretje osebe ali državnega organa, izvesti postopek dedovanja in podobno.
Predpogodba zavezuje obe pogodbeni strani, zato je ne more nobena enostransko in brez razlogov razvezati. Če kupec po predpogodbi nima še nikakršnih finančnih obveznosti do prodajalca, je sklenitev predpogodbe primerna in varna zaveza.

Izročitev nepremičnine

V pogodbi mora biti natančno določen rok, v katerem je prodajalec dolžan izročiti kupcu njegovo nepremičnino v uporabo in posest.

Ob primopredaji je treba napisati prevzemni zapisnik, popisati morebitne pomanjkljivosti in določiti rok, v katerem se morajo odpraviti; popisati je treba tudi stanje števcev, ki merijo porabo (elektrika, voda...).

Če od sklenitve pogodbe do izročitve nepremičnine v neposredno posest preteče dalj časa, mora biti v pogodbi tudi določba, da je prodajalec tisti, ki prevzame nase posledice, če bi bila nepremičnina uničena, poškodovana ali bi jo kdo protipravno zasedel, preden bi bila izročena kupcu. Priporočljivo je, da kupljeno nepremičnino za ta čas tudi ustrezno zavarujemo pri zavarovalnici.

Plačilo davka in stroškov pogodbe

Po zakonu je zavezanec za plačilo prometnega davka prodajalec, lahko pa se pogodbeni stranki dogovorita tudi drugače. Če v pogodbi glede plačila davka na promet nepremičnin ne bo izrecno napisano drugače, se šteje, da je zavezanec prodajalec.

Prodajalec nosi običajno tudi stroške notarske overitve pogodbe, na kupni pogodbi je treba namreč overiti le njegov podpis. Prodajalec ponavadi poravna tudi strošek za sestavo pogodbe, stroški zemljiškoknjižnega prepisa pa bremenijo kupca.

Pri plačilu davka na promet nepremičnin je dobro vedeti, da je treba po zakonu predložiti kupno pogodbo v davčno odmero v 14 dneh od dneva podpisa. Po tem roku začnejo teči zamudne obresti. Rok za plačilo prometnega davka je 30 dni. Ko je davek plačan, je treba pogodbo še notarsko overiti, šele nato je v resnici pravno formalno pravilna in sposobna za prepis lastninske pravice. Za kupca in prodajalca pa je pogodba ne glede na to veljavna in zavezujoča od dneva podpisa, zato sta od dneva podpisa pogodbe oba dolžna izpolnjevati pogodbeno dogovorjene obveznosti.

Davek na dobiček

Kupec naj se pred podpisom kupne pogodbe prepriča, koliko časa je prodajalec že lastnik nepremičnine, ki je predmet prodaje. Če še niso pretekla tri leta, odkar je pridobil lastninsko pravico, bo moral prodajalec plačati še davek na dobiček. Obračunajo ga od razlike v vrednosti nepremičnine v času od pridobitve do prodaje. Veliko ljudi ne ve za to zakonsko določbo in se z njo seznanijo šele, ko predložijo pogodbo na davčno upravo. Davčna obveza je lahko v teh primerih precej visoka in zgodilo se je že, da prodajalec ni bil pripravljen plačati tega davka in ga je hotel preložiti na kupca ali pa celo razdreti pogodbo. Kupec bi moral torej še pred sklenitvijo pogodbe opozoriti prodajalca na to, da bi se izognili takšnim posledicam.

Pogodbene kazni

V kupni pogodbi se navadno določijo penali (pogodbena kazen), če bi prodajalec neupravičeno zamujal z izročitvijo nepremičnine. Sodna praksa ne dopušča neomejene pogodbene kazni. Ta nikakor ne sme presegati vrednosti predmeta pogodbe.

Običajno se pogodbena kazen za vsak dan zamude določi v fiksnem znesku ali v določenem odstotku (promilu) od kupnine, pri tem pa se najvišji skupni znesek kazni omeji (od 5 do 20% kupnine).

Sklepna ugotovitev

V prispevku smo kar nekajkrat svetovali, naj bodoči kupci (pa tudi prodajalci) nepremičnin pri sklepanju kupnih pogodb poiščejo strokovno pomoč. Naš namen seveda ni bil, da bi zagotavljali delo odvetnikom in notarjem, saj ne eni ne drugi tega verjetno tudi ne potrebujejo. Strokovnost, kot je tudi razvidno iz prispevka, je pri sklepanju tovrstnih pogodb nujno potrebna, področje pa tako zahtevno, da imajo potrebna znanja le strokovnjaki.

Zlasti kupci morajo ustrezno poskrbeti za varstvo svojih interesov, saj je cilj večine prodajalcev jasen - v čim krajšem času in pod najbolj ugodnimi pogoji prodati svoje premoženje. Prav zato včasih pri tem ne izberejo povsem poštenih načinov. Nekritična zaupljivost kupca lahko povzroči, da sporov ne bo možno reševati drugače kot s pomočjo sodišča. To pa pomeni, kot vemo, dolgotrajne in drage postopke.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje