Nakup novogradnje s pogodbo, ki vsebuje le zemljišče in davek na kapitalski dobiček

Pri nakupu hiše novogradnje, prodajalec, ki je fizična oseba v pogodbi noče navesti prave cene, ampak samo ceno za zemljišče plus gradbeno dovoljenje. Njegov razlog je v tem, da v primeru, da se navede polna cena, plača davek na kapitalski dobiček v višini 30% na razliko med prodajno ceno in stroški ki jih je imel z izgradnjo. Ali je v primeru, da se v pogodbi navede samo cena za zemljišče plus gradbeno dovoljenje, kakšen minus za kupca poleg tega, da v primeru, da če hišo proda prej kot v treh letih on plača davek na kapitalski dobiček. Predvsem me zanima, če je kakšen problem, ko kupec vpisuje hišo v zemljiško knjigo ter če so lahko še kakšni drugi problemi (davkarija?)?

(Nika)

ODGOVOR:

Cena oziroma kupnina predmeta je bistveni element prodajne pogodbe. Če torej prodajalec v pogodbi navede zgolj zemljišče in ceno gradbenega dovoljenja to pomeni, da prodaja pravno gledano le to dvoje. Za to ima pač svoje razloge.

Tako izgleda, da vi kupite le zemljišče, pripravljeno za gradnjo, saj vam tako kaže pogodba, saj je dejansko stanje drugačno.

Glede na pogodbo boste vi kupili zgolj zazidljivo zemljišče z gradbenim dovoljenjem, hišo pa boste zgradili in financirali sami. Če bi zemljišče prodajali pred potekom treh let – skupaj s hišo, bi to pomenilo izredno veliko povečanje vrednosti posledično večje plačilo davka od dobička.

Lahko se zaplete pri vpisu v Zemljiško knjigo saj boste s pogodb izkazali zgolj lastništvo na zemljišču, ne boste pa mogli dokazati tega tudi za hišo. Prav tako bo gradbeno dovoljenje napisano na drugega investitorja – vašega prodajalca, kar bo kazalo na obstoj verjetni obstoj hiše, ki pa ni predmet prodajne pogodbe.

V praski se včasih dogaja, da prodajalci v prodajnih pogodbah navedejo zato nižje cene, kot potem dejansko dobijo denarja. Nižje cene pa opravičijo z opisi nepremičnin kot so »nedokončana gradnja« ali »potrebna obnove« ali »nujne investicije« kar zniža ceno nepremičnine. Naj vas opozorimo, da lahko davčni organ sam preveri vrednost nepremičnine, če je menja da cena nepremičnine v pogodbi ne ustreza dejanski tržni vrednosti.

Takšen nakup se nam torej ne zdi najbolj varen, zlasti se lahko zaplete pri vknjižbi.

07.09.2003 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.