Upravljanje večstanovanjske stavbe
VPRAŠANJE:Že pred mnogo leti smo se lastniki stanovanj (razen dveh stanovanj v lasti občine in nekega podjetja) organizirali v skupnost stanovalcev. Že takrat smo si odprli račun na banki, kamor mesečno nakazujemo po 1500 Sit. Eden od lastnikov upravlja, na sestankih pa se zmenimo za kratkoročna in dolgoročna vzdrževalna dela. Lahko bi rekli, da nam gre brez problemov. Ob sprejetju novega stanovanjskega zakona smo se na sestanku lastnikov (vsi) odločili, da bi še naprej upravljali sami. Zanima nas, če moramo našo skupnost vpisati v sodni register? Ali je treba podpise lastnikov res overoviti pri notarju ? Ali zadošča, da na sestanku lastnikov podpišemo načrt vzdrževanja (za obdobje 5 let), pogodbo o medsebojnih razmerjih in pogodbo o upravljanju z enim od lastnikov, ki bi bil (je do sedaj bil) upravnik. Transakcijski račun lahko odpremo pri LB.
Že v naprej se zahvaljujemo za odgovor in vas pozdravljamo
Skupnost stanovalcev
(Bojan)
ODGOVOR:
Glede 49. člen stanovanjskega zakonika lahko za upravljanje večstanovanjske stavbe skrbi eden izmed etažnih lastnikov, če tako odločijo etažni lastniki, kateri imajo več kot polovičen delež. Druga možnost pa je, da za tako delo določijo neko tretjo pravno ali fizično osebo (npr. d.o.o. ali s.p.), ki ima tako dejavnost registrirano oziroma prijavljeno pri pristojenmu organu. Torej, v vašem primeru je upravnik lahko eden izmed etažnih lastnikov. Pogodba o medsebojnih razmerjih je obvezna ne samo po SZ-1, temveč tudi po Stvarnopravnem zakoniku (člen 116). Velja za vse etažne lastnike, tudi za kasnejše, ki npr. kupijo stanovanje v tej stanovanjski stavbi po sprejetju pogodbe. Pogodbe o medsebojnih razmerjih ni potrebno overiti pri notarju, da bi bila veljavna. Navajamo določbe stvarnopravnega zakonika: RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI Pogodba o medsebojnih razmerjih Upravljanje skupnih delov nepremičnine Upravnik Obvezen rezervni sklad
Pravice in obveznosti na skupnih delih
115. člen
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.
116. člen
(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti:
- opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona,
- način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena
tega zakona;
- morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;
- način uporabe skupnih delov;
- namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;
- nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;
- način upravljanja skupnih delov;
- uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;
- zavarovanje zgradbe kot celote;
- pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.
(2) Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
117. člen
(1) Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.
(2) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.
(3) Določilo prejšnjega odstavka se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli.
118. člen
(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.
(2) Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja.
(3) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.
(4) Upravnik ima naslednja pooblastila:
- izvajati sklepe etažnih lastnikov;
- skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
- poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
- upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
- zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.
(5) Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.
119. člen
(2) Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. Sredstva vodi upravnik ločeno na posebnem računu.
(3) Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določi podzakonski predpis.
(4) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. Izvršba na sredstva rezervnega sklada je dopustna samo iz teh razlogov.
(5) Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.
(6) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju.
Prilagamo določbe stanovanjskega zakona o SKUPNOSTI LASTNIKOV
72. člen
(skupnost lastnikov – pravna oseba)
(1) Etažni lastniki lahko sprejmejo sklep, da se za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovi skupnost lastnikov kot pravna oseba. Takšen sklep se lahko sprejme samo s soglasjem vseh etažnih lastnikov.
(2) Skupaj s sklepom o ustanovitvi skupnosti lastnikov morajo etažni lastniki sprejeti statut.
73. člen
(statut skupnosti lastnikov)
Statut skupnosti lastnikov vsebuje zlasti:
- imena in naslove članov – etažnih lastnikov;
- ime in sedež skupnosti lastnikov;
- identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
- način in pravila odločanja skupnosti lastnikov;
- dejavnost;
- način imenovanja predsednika in njegova pooblastila;
- ime ali firmo ter bivališče oziroma sedež predsednika;
- način izpolnjevanja obveznosti članov do skupnosti.
74. člen
(ime skupnosti lastnikov)
(1) Ime skupnosti lastnikov kot pravne osebe mora biti sestavljeno samo iz besedne zveze "Skupnost lastnikov", ki se ji doda naslov večstanovanjske stavbe. Za naslov večstanovanjske stavbe se štejejo ulica ali naselje, hišna številka in kraj.
(2) Sedež skupnosti lastnikov je lahko samo na naslovu večstanovanjske stavbe.
75. člen
(vpis v register)
(1) Skupnost lastnikov pridobi lastnost pravne osebe z vpisom v sodni register. Vsako spremembo članstva je potrebno vnesti v statut skupnosti in predložiti pristojnemu registrskemu organu.
(2) Priglasitvi za vpis v sodni register se priloži:
- sklep o ustanovitvi;
- statut skupnosti lastnikov;
- druge listine, v skladu s predpisi o vpisu v sodni register;
- akt o določitvi predsednika skupnosti lastnikov.
76. člen
(pravna sposobnost skupnosti lastnikov)
Skupnost lastnikov je pravno sposobna samo za sklepanje poslov upravljanja te večstanovanjske stavbe in ne sme opravljati nobene druge dejavnosti.
77. člen
(zastopanje skupnosti lastnikov)
(1) Skupnost lastnikov zastopa v pravnem prometu predsednik, za katerega se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o upravniku večstanovanjske stavbe.
(2) Predsednik sklepa vse posle v imenu in za račun skupnosti lastnikov.
78. člen
(organ upravljanja skupnosti lastnikov)
(1) Organ upravljanja skupnosti lastnikov je zbor članov.
(2) Člani skupnosti lastnikov so vsakokratni etažni lastniki.
(3) Za zbor članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo zbor lastnikov.
79. člen
(premoženje skupnosti lastnikov)
(1) Premoženje skupnosti lastnikov sestavljajo denarna sredstva na računu, ki jih plačujejo člani iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe in plačil v rezervni sklad.
(2) Skupnost lastnikov mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za stroške upravljanja in ločeno za rezervni sklad.
80. člen
(obveznosti članov skupnosti lastnikov)
(1) Člani skupnosti lastnikov morajo mesečno plačati skupnosti lastnikov vsak svoj delež stroškov upravljanja ter vplačilo v rezervni sklad.
(2) Za plačila članov se smiselno uporabljajo določbe tega zakona, ki urejajo plačila etažnih lastnikov.
81. člen
(solidarna odgovornost članov skupnosti lastnikov do tretjih oseb)
Za obveznosti skupnosti lastnikov do tretjih oseb so vsi člani solidarno odgovorni.
82. člen
(prenehanje skupnosti lastnikov)
(1) Skupnost lastnikov preneha z likvidacijo na podlagi sklepa članov.
(2) Sklep o likvidaciji skupnosti lastnikov morajo sprejeti vsi člani.
(3) Skupnost lastnikov izgubi lastnost pravne osebe z izbrisom iz registra skupnosti lastnikov.
27.05.2004 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.