Rezervni sklad

Zanima me kdo je odgovoren za podpis pogodb o medsebojnih razmerjih za vlaganje v rezervni sklad? Ali je to upravnik? Naš upravnik je v januarju poslal položnice za vlaganje v rezervni sklad,ker je pač s 1.1.04 stopil v veljavo nov stanovanjski zakon,ki govori o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov za vlaganje v stanovanjski sklad,ni pa poskrbel,da bi bile pogodbe podpisane do uveljavitve zakona o medsebojnih razmerjih.
Usnutke pogodb je poslal šele mesec kasneje.Ne glede na zakon se mi zdi neodgovorno od upravnika da to ni storil že prej.Zato tudi ne mislim plačevati rezervni sklad toliko časa,da se stvar uredi.Razlog je tudi ta,da smo stanovalci plačevali rezervni sklad,res da manj kot je določeno sedaj,upravniku s sklepom hišnega sveta,ki pa ni še do danes preklican.Pogodba je prav gotovo merilo,ki nekaj velja.

(marija7)

ODGOVOR:

• Etažni lastniki sklenejo zaradi ureditve način upravljanja in rabe večstanovanjske hiše pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki mora biti pisna in učinkuje nasproti vsakemu novemu etažnemu lastniku. Predlog zakona pa taksativno našteva bistvene sestavine take pogodbe.
•  
• Zelo pomemben inštrument pri zagotavljanju vzdrževanja večstanovanjskih hiš pomeni obvezno oblikovanje rezervnega sklada. Oblikovanje sklada pomeni, da bodo lastniki na daljši rok mesečno zbirali sredstva, namenjena vzdrževanju hiše, njihova mesečna višina pa bo odvisna od načrta vzdrževanja ter njihovih solastniških deležev, ne more pa biti nižja od zneska, ki je določen s podzakonskim predpisom. Sredstva mora upravnik zbirati na transakcijskem računu, ki je ločen od upravnikovega premoženja in se knjigovodsko ločeno vodi od sredstev, ki se zbirajo iz naslova obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske hiše. To določilo je izredno pomembno za varnost naloženih sredstev, saj predlog zakona določa, da premoženje rezervnega sklada ni del upravnikove stečajne mase in nanj ne morejo poseči upravnikovi upniki z izvršbo, ravno tako pa se sredstva lahko porabijo le za namene, zaradi katerih se v skladu zbirajo in so predvidena v letnem načrtu vzdrževanja ali za nujna vzdrževalna dela.
•  
•  
•  
• Stanovanjski zakon predpisuje obveznost imenovanja upravnika – tako kot predlog stvarnopravnega zakonika - v večstanovanjskih hišah, ki imajo več kot osem posameznih delov v etažni lastnini in vsaj dva lastnika. Upravnik je pooblaščenec etažnih lastnikov in zastopa lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske hiše in skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Upravnika se imenuje z večino glasov etažnih lastnikov po solastniških deležih, upravnik pa je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registirana za opravljanje uprvniških storitev ali pa etažni lastnik v večstanovanjski hiši, na katero se nanaša imenovanje. Pravice in obveznosti upravnika so taksativno naštete v zakonu in jih z pogodbo o medsebojnih razmerjih in pogodbo o upravljanju upravniških storitev ni mogoče izključiti ali omejite, ima pa lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom ali pogodbo. Zbor lastnikov lahko sprejme sklep o vložitvi izključitvene tože proti določenemu etažnemu lastniku in tako tožbo mora vložiti upravnik.
•  

Pravna razmerja med lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev – pogodba z upravnikom. Predlog zakon predpisuje, da pogodba z upravnikom vsebuje zlasti pooblastila in obveznosti upravnika, mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njene zapadlosti, čas za katerega je sklenjena pogodba in dan začetka veljavnosti pogodb. Upravnik lahko za opravljanje posameznih poslov, ki sodijo v okvir upravljanja pooblasti tretjo osebo, za ravnanje tretjega pa odgovarja, kot da bi posel opravil sam. Kadar v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske hiše, odgovarja etažnim lastnikom za izbiro tretje osebe. Sam lahko upravnik opravi posle glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske hiše samo, če je tako posebej dogovorjeno s pogodbo o opravljanju upravniških storitev.

Etažni lastniki lahko kadarkoli prekličejo pogodbo z upravnikom z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči z dnem vročitve odpovedi upravniku V primeru, ko upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki prekličejo pogodbo brez odpovednega roka.. Sklep o preklicu pogodbe sprejmejo etažni lastniki na način, kot je predpisan za imenovanje upravnika. Upravnik lahko kadarkoli odpove pogodbo o upravljanju z odpovednim rokom treh mesecev, rok pa začne teči, ko upravnik sporoči svojo odločitev na zboru lastnikov. Na dan prenehanja pogodbe mora upravnik izdelati končno poročilo in sestaviti končni račun. Sredstva, zbrana na račun ki ga za večstanovanjsko hišo vodi novo imenovani upravnik,. Novemu upravniku mora stari upravnik izročiti tudi vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske hiše ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo in opravljajo storitve te večstanovanjske hiše.

Za finančno varnost lastnikov je zelo pomembna določba, ki zahteva, da se vsa sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja lastnikov zbirajo na transakcijskem računu, ki je ločen od upravnikovega premoženja. Če upravnik opravlja upravniške storitve za več hiš, mora voditi za vsako večstanovanjsko hišo ločen račun. Ta sredstva so tudi ločena od upravnikovega premoženja in niso del stečajne mase upravnika.

Upravnik mora o svojem delu vsaj enkrat letno poročati lastnikom, mesečno pa mora vsakemu etažnemu lastniku izstaviti obračun stroškov. Iz obračuna mora biti jasno razvidna razmejitev med posameznimi stroški skupno za celotno hišo in za posameznega lastnika. Na zahtevo lastnika pa mora upravnik posameznemu lastniku izdati tudi potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan. Pridobitelj lastninske pravice, ki je kupil stanovanje in pridobil potrdilo o plačanih obveznostih, ne odgovarja za morebitna neplačila prednika, ki so nastala pred dnevom izdaje potrdila.

28.06.2004 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.