Upravljanje z rezervnim skladom - stroški?(dopolnjena obrazložitev)
VPRAŠANJE:Zanima me ali lahko upravnik stanovanjskega bloka poleg stroškov za rezervni sklad (na poseben TRR) pobira še denar za vodenje rezervnega sklada, dodan k stroškom upravljanja?
(Rajko)
ODGOVOR:
Stanovanjski zakon in stvarnopravni zakonik sta za letošnje leto uvedla obvezno uvedbo rezervnih skladov za večstanovanjske objekte.Rezervni skladi vsebujejo nepovratna denarna sredstva, ki so namenjena za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja ter za nujna vzdrževalna dela in v te namene najeta posojila.Denarna sredstva rezervnega sklada zbira in upravlja upravnik.
Za pobiranje denarnih sredstev upravnik spada v njegove ne more posebaj zahtevati denarja, saj to opravilo osnovne funkcije in je za to tudi plačan. *Plačilo za njegovo delo je določeno v pogodbi o opravljanju upravniških storitev, kjer je zajeto tudi plačilo za vodenje rezervnega sklada.
**Torej je upravnik upravičen do plačila za vodenje rezervnega sklada, vendar je to plačilo ponavadi oz. po pogodbi o opravljanju upravnikših storitev, zajeto v tej pogodbi.Upravnik ne more zahtevati še dodatnega plačila poleg svojega rednega.V primeru, da je v pogodbi o upravljanju upravniških storitev izpuščeno plačilo za vodenje rezervnega sklada, je upravnik upravičen do tega plačila.
/ *Dopolnjena obrazložitev.
**Obvestilo: Dne 08.03.2004 je bil objavljen odgovor z nekkoliko dvoumno razlago, zato je naslednjega dne dopolnjen z obrazložitvijo in dodatnimi izvlečki iz zakona v nadaljevanju besedila. /
Za pravno podkrepitev navajam povzetek stanovanjskega zakona, ki govori:43. člen
(način gospodarjenja s sredstvi rezervnega sklada)
(1) Z denarnimi sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.
(2) Upravnik mora sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik.
(3) Etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v pogodbi o opravljanju upravniških storitev.
(1) Upravnik mora zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.(2) Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo.(3) Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada.(4) Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba, kar je razvidno iz knjigovodske evidence.
Upravnik ima poleg pooblastil, določenih s stvarnopravnim zakonikom:
1. izvajati sklepe etažnih lastnikov;2.skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
3. poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;
4. upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
5. zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.
:, še naslednja pooblastila:
1. zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
2. pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
3. sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
4. poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
5. sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
6. poda letno poročilo o upravljanju objekta;
7. opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.
(2) Upravnik ima lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.
(3) Upravnik je na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom.
51. člen
(redna vzdrževalna dela manjše vrednosti)
(1) Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti (manjša pleskarska dela, zamenjava manjših rezervnih delov in podobno) na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Stroški rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti bremenijo etažne lastnike.
(2) Za izvedbo del iz prejšnjega odstavka upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.
52. člen
(izključitvena tožba)
(1) V večstanovanjski stavbi, kjer je sprejet hišni red, se groba kršitev hišnega reda šteje za razlog, zaradi katerega je mogoče vložiti izključitveno tožbo pod pogoji in po postopku, določenim s stvarnopravnim zakonikom.
(2) Grobo kršitev iz prejšnjega odstavka se določi v hišnem redu.
4. Razmerje lastniki – upravnik
53. člen
(pogodba o opravljanju upravniških storitev)
(1) Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi še druge pravice in obveznosti.
(2) Pogodba o opravljanju upravniških storitev je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika.
(3) Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe o opravljanju upravniških storitev pooblastijo enega ali več etažnih lastnikov. V tem primeru se šteje pogodba za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe.
(4) Pogodba o opravljanju upravniških storitev učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti imenovanju pooblaščencev za sklenitev in proti vsem pravnim naslednikom etažnih lastnikov.
Pogodba o opravljanju upravniških storitev vsebuje zlasti:
- pooblastila in obveznosti upravnika;
- mesečno plačilo, ki pripada upravniku za opravljanje storitev in rok njegove zapadlosti;
- čas, za katerega je sklenjena pogodba;
- dan začetka veljavnosti pogodbe.
(1) Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov.
(2) V obračunu stroškov mora upravnik ločeno prikazati vsak strošek obratovanja in vzdrževanja ter upravniških storitev za celotno večstanovanjsko stavbo in delež posameznega etažnega lastnika, na katerega je obračun naslovljen, višino mesečnega vplačila v rezervni sklad in morebitna druga plačila naslovnika ter stanje rezervnega sklada za celotno večstanovanjsko stavbo.
(potrdilo o stanju neplačanih obveznosti)
(1) Upravnik mora etažnemu lastniku na njegovo zahtevo izdati potrdilo o stanju neplačanih obveznosti na določen dan.
(2) Strošek izdaje potrdila iz prejšnjega odstavka se ne šteje za strošek opravljanja upravniških storitev.
08.03.2004 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.