Nujna vzdrževalna dela v pretežno poslovnem objektu

Zanima me, kako je z nujnimi vzdrževalnimi deli na objektu, ki je pretežno poslovni objekt - malo več kot 50%, ostalo so stanovanjske enote, dve od teh v zasebni lasti. Problem je streha, ki proseva in v stanovanje pod njo teče voda ob nalivih in topljenju snega. Ko smo se lastniki stanovanj želeli pogovoriti z ostalimi lastniki o nujnem vzdrževanju objekta, smo s strani večinskega lastnika objekta naleteli na gluha ušesa. Tudi to, da smo poklicali stanovanjskega inšpektorja nam ni pomagalo (češ, da nima pristojnosti na objektu, ki je pretežno poslovne narave). Zima je tu, nam teče v stanovanja. Kaj lahko storimo? Ali nam res preostane le tožba in kako dolgo se to lahko še vleče? Zanima me še, kdaj je nujno, da ima nek objekt upravljalca (mi ga seveda nimamo, le 5 stanovanjskih enot). Kako zakon ščiti lastnike stanovanj v omenjenem primeru?

(NN)

ODGOVOR:

Stvarnopravni zakonik v 118. členu pravi, da v primeru da ima nepremičnina več kot 2 etažna lastnika, morajo ti lastniki določiti upravnika. Kot ste omenili imate le 5 enot, tako da po tem kriteriju ne zadošča (potrebno je najmanj 8). Poleg vas je še večinski lastnik in zasebne stanovanjske enote in če ni povsod isti lastnik, potem po zakonu rabite upravnika. Njegova določitev se šteje za posel rednega upravljanja.

Za posel rednega upravljanja se prav tako šteje popravilo strehe, ki pušča, saj to o­nemogoča normalno rabo objekta. Za te posle je značilno, da se o njih morajo strinjati etažni lastniki, ki imajo v lastni več kot polovičen delež, glede na cel objekt, kar pa v vašem primeru ni izpolnjeno, saj pravite, da večinski lastnik o tem noče slišati. Če ni imeli upravnika, bi za tako vzdrževanje moral poskrbeti o­n.

Ker očitno ne  boste dosegli zahtevane polovice za redno vzdrževanje vam ostane sodna pot. Vsak solastnik lahko namreč (ne glede na delež) zahteva od sodišča, da odloči o stvari, ki se tiče rednega upravljanja in je nujna za redno vzdrževanje, pa se solastniki o tem ne morejo dogovoriti. Sodišče o tem odloči v nepravdnem postopku, tako da lahko pričakujte, da se bo stvar odvrtela hitro. Tukaj je sedaj govora o solastnini in ne več o etažni lastnini, saj streha spada med skupne stvari vseh etažnih lastnikov in je v solastnini vseh.

Poglejte si še:

-         Solastnina

-         Etažna lastnina

12.04.2003 (SLONEP)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.