Problemi glede določitve skupnih prostorov in njihove uporabe
VPRAŠANJE:Lep pozdrav. Prebral sem kar precej vprasanj na vasi spletni strani, toda podobnega odgovora nisem nasel. Zanima me nekaj vprasanj na temo skupnih prostorov v vecstanovanjski hisi, v kateri so tri stanovanja. Ali drzi dejstvo, da lahko uporabljajo vsi vse prostore, ce le-ti niso natancno doloceni, cigavi so? Ali mora imeti vsako stanovanje dostop do vrta? Ali ima lahko eden od stanovalcev v garazi bivalen prostor in ali lahko klub temu zahteva prost izstop za avto iz garaze? Ali ima lahko nekdo psa na vrtu? Za odgovore se vam naprej zahvaljujem in upam, da jih boste cimprej posredovali. Lep pozdrav!
(U.S.)
ODGOVOR:
Vsa vprašanja v zvezi z življenjem in upravljanjem večstanovanjske hiše so urejena v Stanovanjskem zakonu. Sedaj pa k odgovorom.
Skupni prostori so definirani tule, na splošno pa velja, da so to tisti prostori, ki so namenjeni celotni večstanovanjski hiši in brez katerih tekšna hiše ne bi mogla živeti. Zakon določa, da lahko vsak izmed skupnih lastnikov uporablja skupno lastnino v proporcionalnem obsegu, ki mu pripada. Po našem mnenju bi tako lahko posamezni skupni lastnik fizično pregradil skupni prostor tako, da bi uporabljal zgolj svoj del. Vendar je pri tem potrebno upoštevati, da s tem ne sme posegati v pravice drugih skupnih lastnikov, torej jim ne sme onemogočati enake uporabe. Če se torej vsi skupni lastniki medsebojno dogovorijo, da bodo skupne prostore pregradili in vsak uporabljali zgolj svoj del, potem ni problemov. Pri tem upoštevajte še, da si po vsej verjetnosti ne boste mogli zagraditi celotne kvadrature, ki bi vam pripada, saj bodo določen del skupnih prostorov še vedno uporabljali vsi skupni lastniki (npr. dostop do vašega in drugih zagrajenih delov kleti).
Ni nujno, da ima vsako stanovanje neposreden dostop do vrta, pač pa gre dostopna pot lahko okoli hiše, vendar pa je nujno, da je uporaba vrta omogočena vsakemu etažnemu lastniku, saj mu to pravico daje sam Stanovanjski zakon. Temeljno pravilo je, da lahko vsakdo uporablja skupne prostore (tudi vrt spada sem, če ni drugače določeno s pogodbo in tako vpisano v zemljiško knjigo) v proporcionalnem obsegu, ki mu pripada. Ta obseg je ponavadi sorazmeren z vrednostjo (ne velikostjo) posameznih stanovanjskih enot glede na vrednost celotne hiše. Vsakdo lahko skupne prostore uporablja tako, da drugi lahko še vedno istočasno uporabljajo te prostore v obsegu, ki jim pripada.
Ureditev bivalnega prostora v garaži je dovoljena – striktno po zakonu bi za to sicer potreboval kakšno dovoljenje (predvidevamo, da bi zadostovala priglasitev del), vendar to tukaj ni bistveno. Če bi bila tam garaže, potem bi seveda imel pravico do nemotenega dovoza, kar pa je po vaših navajanjih ni, menimo da če prostega dovoza ne potrebuje ga niti nima pravice zahtevati, razen če je v prodajni pogodbi izrecno določeno, da je tisti del zemljišča njegov (v naravi razdeljena solastnina) ali če na tem delu parkira svoj avto.
Glede psa ne obstajajo nobena specifična pravila, pač pa je potrebno upoštevati splošno načelo. Če pes onemogoča drugim etažnim lastnikom, da bi na zemljišču, katerega solastniki so izvrševali svoje pravice, potem psa ni potrebno imeti oz. mu je potrebno omejiti gibanje.
14.10.2002 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.