Kakšna je razlika med nakupom stanovanja preko posrednika ali brez?
VPRAŠANJE:Stanovanje kupujemo od prodajalca, ki ga prodaja preko nepremičninske agencije. S prodajalcem je dogovorjena cena 10mioSIT, agencija trdi, da ima stroškov za okrog 500.000,- SIT, kaj je skrito v teh stroških ter kakšna bi bila okvirna vrednost teh postavk?
Kakšni bi bili stroški, če bi opravili direkten nakup od prodajalca?
Cene so samo za primerjavo!
(Ita)
ODGOVOR:
Bolj varen nakup ali prodaja nepremičnine je preko nepremičninske agencije. Nepremičninska agencija bolje pozna pasti pri nakupu nepremičnin in lahko enostavneje preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine. Nepremičninska agencija lahko posreduje vse potrebne podatke in strokovno svetuje pri nakupu. Tudi prodaja stanovanj je preko agencije enostavnejša in varnejša. Dogaja se, da se da prodajalec nasede navideznemu kupcu, ki si le ogleduje premičnine v hiši, kasneje pa stori kriminalno dejanje tatvine. Znani so tudi primeri, ko so kupci prodajalca prisilili k prodaji pod njemu neugodnimi pogoji. Če se nepremičnina prodaja preko agencije, so takšni dogodki skoraj nemogoči. Morebitni kupec mora z agencijo podpisati pogodbo o posredovanju, navesti osebne podatke, pri vsakem ogledu pa je tudi prisoten nepremičninski posrednik.
Seveda obstaja določeno tveganje tudi pri nakupu preko agencije. V preteklosti se je že zgodilo, da so bile stranke pri nakupu ali prodaji preko agencije ogoljufane. Zato je država nepremičninskim agencijam z zakonom predpisala obvezno izobraževanje in zavarovanje odškodninske odgovornosti za najmanj 40 milijonov tolarjev. Zavarovanje je dodatno jamstvo za vse kupce nepremičnine, saj dodatno zavaruje nakup v primeru, da bi agencija spregledala lastništvo oz. bremena nepremičnine. Kupci nepremičnin morajo zato preveriti ali nepremičninska agencija ima sklenjeno zavarovanje in do kakšne višine. Preveriti je potrebno tudi, ali je agencija oz. tretja oseba že uveljavljala povračilo škode iz naslova zavarovanja odškodninske odgovornosti, kolikšno je zavarovalno kritje v času nakupa in vse skupaj preveriti tudi pri zavarovalnici, ki je z agencijo sklenila zavarovanje.
Z vstopom v EU se bodo prevzele navade iz članic EU, kjer se skoraj ne prodaja ali kupuje brez posrednika.
Torej, stroški agencije (500.000,00 sit) spadajo med provizijo. Najvišja dovoljena provizija je 4%. Če je agencija pogodbo sklenila samo s prodajalcem, lahko provizijo zaračuna le prodajalcu (ki pa seveda plačilo tako ali tako prevali na kupca, tako da postavi višjo ceno). Če med kupcem in agencijo ni bilo nobenega pogodbenega razmerja, agencija ni upravičena do provizije.
Samo če bi agencija iskala nepremičnino tudi za kupca - in bi kupec ob tem podpisal pogodbo - potem bi bila upravičena do provizije od obeh. Slednje je tudi običajna praksa v Sloveniji - pogodbo običajno podpišeta obe stranki, največkrat vsaka za po 2%. Obstjajajo tudi agencije, ki provizijo zaračunajo samo enemu partnerju, običajno prodajalcu, pa tudi agencije, ki obračunavajo nižjo provizijo. Domnevamo, da ste v vašem primeru tudi vi podpisali tovrstno pogodbo o proviziji in jo morate zdaj seveda tudi plačati. Če vam to ne ustreza, ne bi smeli podpisati pogodbe (seveda pa ob skupno 2% proviziji v Sloveniji ne boste našli prav veliko agencijske ponudbe).
Ob tem velja dodati, da tovrstni obseg provizije - če ga primerjamo z drugimi državami - ni velik, še posebej, če agencija nudi kvalitetno storitev, plačuje davke in ima urejeno poslovanje. Vtis, ki ga dobijo nekateri kupci, ko jim je agencija posredovanje uredila izredno hitro z minimalnimi stroški, je seveda zavajajoč, saj se v večini primerov posredovanje vleče in komplicira. Številni nepremičninski agenti se pogosto trudijo po cel mesec, na brezštevilnih ogledih, brez vsake realizacije in zaslužka. Populističen vtis o lahkotnem služenju nepremičninskih posrednikov, kar pogosto v iskanju "zgodb" izpostavljajo mediji, je povsem napačen. Upravičen je le v tolilko, vkolikor pogoji in registracija te dejavnosti še niso v celoti zakonsko urejeni.
Omenjate tudi Kodeks. V pogledu priporočil Kodeksa dobrih običajev GZS , velja dodati, da slednji priporoča, da skupna provizija - v primeru, da je bila izvedena celotno storitev nepremičninskega posredovanja - ne preseže 4%.
Poglejte še:
11.08.2004 (SLONEP)
Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.
Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!
Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.