Odškodnina za spremembo namembnosti

Ali iz dikcije 2. člena ZSZ. v povezavi z obveznostjo plačevanja odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča ali gozda, po določbah členov 11. do vključno 16. člena zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) izhaja, da se z uveljavitvijo prostorskega plana avtomatično spremeni namembnost zemljišča, oziroma ali zato, ker se stanje na do tedaj kmetijskem ali drugače opredeljenem zemljišču sicer res ne spremeni, spremeni pa se njegova namembnost, naj ne bi bilo treba plačevati odškodnine zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča ali gozda, oziroma če jo je že treba plačati, kdo jo je sploh dolžan plačati: organ, prizadeti lastnik zemljišča ali tisti, ki bo zemljišče odkupil za izgradnjo javne infrastrukture?

(NN)

ODGOVOR:

Na območju, ki je s prostorskim planom opredeljeno kot nezazidano stavbno zemljišče, npr. za graditev ceste, kljub temu, da gre za nezazidano stavbno zemljišče ni mogoče graditi stanovanjskih hiš, obrtnih delavnic, poslovnih prostorov ali česa drugega kot ceste. Če pa je, npr. na območju, ki je s prostorskim planom opredeljeno kot nezazidano stavbno zemljišče za ureditev mestnega parka ali za gradnjo kakšnega drugega objekta, ki se po določbah ZSZ šteje za javno infrastrukturo, pa to tudi pomeni, da na teh zemljiščih ni in tudi ne bo mogoče graditi prej navedenih stavb. To posledično pomeni, da cena takšnega zemljišča niti slučajno ne more doseči cene zemljišča, na katerem je s prostorskim planom predvidena graditev stanovanjskih hiš, obrtnih delavnic ali drugih poslovnih prostorov, oziroma jo ne bi mogla doseči, če v Sloveniji na nepremičninskem trgu še vedno ne bi bila prisotna nerealna pričakovanja lastnikov zemljišč o vrednosti njihovih nepremičnin. Iz pregleda rešitev (Poročevalec Državnega zbora RS, št. 27, z dne 27.6.1997), ki so jih nekatere države vzhodne Evrope uzakonile pri reševanju vprašanja denacionalizacije namreč izhaja, da je prometna vrednost 100 ha zemljišč v Nemčiji le 570.000 DEM, torej 0.57 DEM/1m2. V Sloveniji pa je, kot znano, ta cena tudi do več kot 10 krat večja.

Če je torej s planom ali projektom nekaj namenjeno, je torej to predvideno. Da je nekaj s prostorskim planom predvideno (namenjeno), to ne more pomeniti, da to že kar je. Zato ne gre enačiti določb prvega in drugega odstavka 2. člena ZSZ. Za razliko na prvi odstavek 2. člena ZSZ, s katerim je določeno, da tam, kjer je nekaj s prostorskim planom, v konkretnem primeru zemljiška parcela, namenjeno (predvideno) za graditev in se zato to imenuje "nezazidano stavbno zemljišče", drug odstavek istega člena ureja nekaj, kar že je, torej da je zazidano stavbno zemljišče le takšna zemljiška parcela, na kateri je objekt zgrajen, torej zemljišče, na katerem ni več poljščin (ali gozda), ampak zemljišča, na katerem objekt že stoji. Zato je potrebno tudi takšna vprašanja, ki se pojavljajo, kot da naj bi se zaradi sprejetja ZSZ "lastninske in druge pravice na stavbnih zemljiščih" ne mogle izvrševati v skladu z njihovim namenom, oceniti kot zmotna. Zemljišča, ki so po določbah ZSZ stavbna, imajo namreč lahko status zazidanega ali status nezazidanega stavbnega zemljišča. Lastnik zemljišča, na katerem je tudi po uveljavitvi prostorskega plana, s katerim je za takšno zemljišče opredeljen status nezazidanega stavbnega zemljišča, še vedno nemoteno rastejo travinje, trte, drevje oziroma so poljščine ali gozd, torej ne more svojih travinj, trt, trstičja, koruze, drevja in drugih poljščin enačiti z objektom, ki bi na njegovem zemljišču moral biti zgrajen, da bi pridobilo status zazidanega stavbnega zemljišča.

Ker pa se v zvezi z določbami 2. in tudi drugih členov ZSZ pojavljajo še vprašanja oziroma celo trditve, da je zaradi tega zakona pri pridobivanju zemljišč za javno infrastrukturo nastala "pravna praznina", pa je za pravilno ocenjevanje nove zakonske ureditve potrebno najprej poznavanje zakona, ki je doslej urejal razlastitev. V prejšnji ureditvi je bil osrednji pojem odškodnine "korist za razlaščeno stavbno zemljišče", opredeljen v 40. členu prejšnjega zakona o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini. Za navedeno zakonsko določbo pa je ustavno sodišče sprejelo ugotovitev, da od 6. oktobra 1990 ne velja več. S to ustavnosodno ugotovitvijo so postale neuporabne tudi vse druge določbe zakona, ki so urejale odškodnino za stavbe in so se glede "koristi za razlaščeno stavbo" navezovale na razveljavljeni 40. člen. Če določeni cenilci nepremičnin pri svojem delu še vedno uporabljajo določbe pravilnika ki izhajajo iz načel, ki so bila vsebovana v zakonskih določbah, ki že sedem let ne veljajo več, se seveda zastavlja vprašanje o korektnem delu cenilcev. Tudi zaradi navedenega, je z novim zakonom določeno, da se v postopku za razlastitev lahko uporabi samo cenitev, ki jo je izdelal cenilec, ki ima visokošolsko izobrazbo. Ugotavljanje vrednosti nepremičnine je strokovno opravilo, ki ga za sodišče opravi sodni cenilec - torej oseba, ki uživa javno zaupanje (imenuje ga minister za pravosodje). Vrednost nepremičnine tako ni poljubna, pač pa je ugotovljena po pravilih stroke. V kolikor bo ena od strank v nepravdnem postopku osporavala cenitev, bo lahko zahtevala novo cenitev, ali predložila cenitev drugega cenilca in prepustila odločitev sodišču. Vsekakor je v sodnem postopku, kjer bo ena od strank zagovarjala višjo, ena pa nižjo ceno na podlagi cenitev, večja verjetnost, da bo odškodnina, ki jo bo sodišče na koncu določilo, razumna. Seveda pa ravnokar navedeno velja le v primeru, če se kupec in prodajalec ne sporazumeta (dogovorita) in skleneta kupoprodajno pogodbo.

15.09.2001 (Ministrstvo za okolje in prostor, Urad za prostor)

Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.