Cene SLONEP december 2003: najemnine stanovanj v Ljubljani
Gibanje najemnin za stanovanja v Ljubljani (grafični prikaz) je bilo v zadnji četrtini leta 2003 dokaj umirjeno. Izjema so bila le trisobna stanovanja, kjer je prišlo do padca najemnin ter sobe, kjer je prišlo do povečanja. Vsekakor pa - glede na siceršnje osciliranje cen - razlike niso tako velike, da bi že lahko govorili o spremembi trendov. Res pa je pričakovati določen padec cen večjih stanovanj, kjer si velja v pogledu izjemnega porasta cen v letih 2001-2003 ogledati posebno pojasnilo.
Gibanje najemnin sob je bilo že vse od leta 1995 umirjeno in brez večjih vzponov in padcev. Je pa v zadnjem četrtletju leta 2003 prišlo do 30 odstotnega povečanja najemnin. Povprečna najemnina je znašala 184 € mesečno in se je gibala od 86 € do 260 €. Povprečna najemnina za m2 je znašala 5 €. Mogoče je bilo izbirati med sobami od 16 do 125 m2.
Gibanje najemnin za garsonjere je bilo dokaj umirjeno od leta 1995 do decembra 2001. V tem času so se najemnine gibale v območju od 223 € do 263 €. Od konca leta 2001 do septembra 2003 so se v povprečju dvigovale za 3,7 % vsako četrtletje. Enako povečanje je sledilo zadnje četrtletje 2003. Povprečna najemnina, ki so jo najemodajalci skušali iztržiti, je znašala 320 € in se je gibala v intervalu od 250 € do 515 €. Na kvadratni meter je povprečna najemnina dosegla vrednost 10 €. Za kvadratni meter je bilo potrebno odšteti od 8 € do 16 €. Garsonjere na trgu so bile od velikosti 24 m2 do 38 m2.
Najemnine enosobnih stanovanj so dokaj konstantne. Povprečna letna rast od leta 1995 do konca leta 2003 je znašala dobrih 3,7 %. V zadnji četrtini lanskega leta se je povprečna najemnina dvignila za dva evra na 327 €. Najemnine so se gibale od 214 € do 516 €. Najemnine na kvadratni meter so znašale od 5 € do 14 €, v povprečju 8 €. Velikosti enosobnih stanovanj so bile od 25 do 52 m2.
Tudi gibanje najemnin dvosobnih stanovanj je bilo do septembra leta 2001 konstantno. Povprečne najemnine so bile ves čas tik pod mejo 400 €. Sledila je rast in do septembra 2003 so se dvignile na 629 €, kjer so ostale tudi konec decembra minulega leta. Za najem dvosobnega stanovanja je bilo konec lanskega leta potrebno odšteti od 279 € do 1.400 €. Na kvadratni meter so najemnine znašale od 5 € do 16 €, v povprečju 9 €. Stanovanja so bila velika od 50 do 100 m2.
Gibanje najemnin za trisobna stanovanja je bolj razgibano. Od leta 1995 do konca 1997 so nihale, nato pa so se ustalile do septembra 2001. Do konca leta 2001 je sledil močan skok (za 41 %). Septembra 2003 so najemnine dosegle 1.031 €. Nato je sledil padec na 937 €. Izbirati je bilo mogoče med stanovanji za katere je bilo potrebno odšteti od 150 € do 900 €. Povprečna najemnina za m2 je znašala 10 €. Stanovanja so bila velika od 62 m2 do 138 m2.
Gibanje najemnin kaže, da je trg na področju garsonjer in enosobnih stanovanj umirjen. Ponudba in povpraševanje sta usklajena in najemnine so dokaj konstantne. Ta hip ne kaže, da bi se v prihodnje to spremenilo. Podobne razmere so pri najemninah za sobe. Povečanje na koncu lanskega leta je verjetno le trenutna oscilacija, ki je posledica manjšega števila sob v ponudbi, ki pa so po površini večje. To nam kaže tudi cena za kvadratni meter, ki se je decembra glede na september znižala za 3 €. Na trgu dvosobnih in trisobnih stanovanj je očitno prišlo do premika konec leta 2001, ko je prišlo do povečane rasti najemnin. Očitno se je povpraševanje povečalo in mu trg ni uspel zadostiti. Žal ne vemo, kako so se najemnine gibale do septembra 2003, vendar kot kaže je prišlo do umiritve najemnin dvosobnih stanovanj. Za trisobna tega ne moremo reči in bo potrebno še nekaj časa, da se bodo umirile.
Izračuni cen temeljijo na okoli 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net na zadnji dan meseca novembra.
Dodatno pojasnilo
Do leta 2001 so bile pri izračunih trendov za določen kvartal upoštevane vse nepremičnine, ki so v odgovarjajočem obdobju vstopile v datoteko, ne glede na to, kdaj se je njihova aktivnost zaključila. Pri tem je upoštevana zadnja aktivna cena, nadaljnja aktivnost in trenutni status take ponudbe zato pri tem nista pomembna. Z letom 2001 pa se tudi pri izračunih trendov uporablja enak izračun kot pri aktualnih cenah - upoštevajo se vse nepremičnine, ki so v določenem trenutku v aktivni ponudbi. S tem se načeloma lahko ostrina in razvidnost sprememb v trendih nekoliko zmanjša.
Ob prehodu se je postavilo vprašanje ali obstaja bistvena razlika med načinoma zajemanja podatkov za določevanje trendov. Z analizo, ki smo jo opravili na osnovi primerjanja povprečnih vrednosti glede na trenutne cene na zadnji dan obravnavanega kvartala in povprečne vrednosti cen vseh nepremičnin, ki so v tem obdobju vstopile v bazo, smo ugotovili, da ni bistvenih razlik. (Grafični prikaz)
Vsi izračuni temeljijo na približno 7000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji podatkov je potrebno upoštevati tudi:
- metodološke omejitve glede virov podatkov,
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list,
- da so objavljene cene, po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi oddajo,
- problem gibanja cen najemov
- načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Povezave: