Interpretacija

Pri interpretaciji podatkov o cenah nepremičnin je treba biti pozoren na nekaj dejstev. Najpomembnejše je, da se pri interpretaciji zavedamo, da gre za oglaševane in ne prodajne (sklenjene) cene.

1. Vprašanje oglaševane in dejanske cene

Pri cenah gre za ceno, ki jo je navedla stranka oziroma agencija v nepremičninskem oglasu. V določenih primerih so začetne cene lahko precenjene in se posel sklene po nižji ceni. Pri tem velja poudariti, da vse prikazane cene vedno pomenijo cene, po katerih se nepremičnine prodajajo in ne cene, pa katerih se na koncu prodajo. Slednje sploh ni predmet analize - na tem mestu vsekakor analiziramo le cene, po katerih se nepremičnine prodajajo. Pri trendih cen je navedeno razhajanje razmeroma nepomembno, saj je morebitna precenjenost podobna v vseh obdobjih. Dodati velja, da so vedno upoštevane zadnje aktualne cene, po kateri se je nepremičnina prodajala. Če se je v toku prodaje cena nepremičnine spremenila, vstopa v analizo zadnja cena. Razkorak med oglaševano in dejansko ceno se pogosto precenjuje - nekaj o problemu oglaševane in sklenjene cene smo že pisali.

2. Problematika premajhnega števila enot

Nemalokrat v nekaterih regijah v bazi ni zadostnega števila enot. Zaželeno je namreč, da je v vsaki celici vsaj 10 enot za minimalno stabilnost ocene. Pogosto pa je enot bistveno manj, posebej v manjših regijah, npr. Koroška ali Zasavje ter v primeru redkejših nepremičnin, npr. gostinskih lokalov. Lahko se tudi zgodi, da je na voljo le ena nepremičnina, ki lahko generira izredno nenavadne ocene za celotno regijo. Nemalokrat pa v določeni regiji kake vrste nepremičnine v določenem obdobju enostavno ni.

V prikazih rešujemo problem z opozorilnimi oznakami:

* Ena zvezdica pomeni, da je bilo v navedeni regiji v obravnavanem obdobju aktivnih oziroma ustreznih 2 - 4 nepremičnin, zato je lahko taka ocena manj stabilna;

** Dve zvezdici pomenita, da sta v navedeni regiji v obravnavanem obdobju aktivni oziroma ustrezni manj kot 2 nepremičnini, zato so pri izračunu upoštevani podatki prejšnjega obdobja; v nasprotnem primeru bi lahko nastala izrazito nestabilna ocena. Če je navedena ena sama enota, podatka ne analiziramo.

3. Zajetje, pokritje in reprezentativnost

Zavedati se je treba, da baza Nepremičnine.net ne vključuje vseh nepremičnin v Sloveniji. Vsebuje pa večino nepremičnin, ki se prodajajo preko interneta oz. spletnih oglasnikov. Portal Nepremičnine.net je namreč največji slovenski nepremičninski oglasnik na spletu in tako zajema večji del ponudbe, ki je dostopna na spletu. Kljub temu velja upoštevati, da baza Nepremičnine.net vključuje večino tržne ponudbe na slovenskem nepremičninskem trgu. Nepremičnine, ki se prodajajo po netržnih načelih, seveda niso vključene,

Načeloma je sicer mogoče, da je ponudba, ki ni zajeta v bazo Nepremičnine.net drugačna (npr. dražja ali pa cenejša), vendar za to ni posebnega razloga, niti ni nobenih kazalcev, ki bi govorili v korist taki drugačnosti. Zato lahko - dokler se ne pokaže drugače - privzamemo, da so podatki baze Nepremičnine.net reprezentativni za celotno ponudbo v Sloveniji.

4. Dejanska sprememba ali zgolj spremenjena struktura

Pri opazovanju sprememb in trendov povečanje prodajne cene kvadratnega metra stanovanja v določeni regiji običajno interpretiramo kot porast v cenah nepremičnin. Načeloma pa je mogoče tudi drugače:

• V enem obdobju so lahko v bazo vstopala stanovanja iz cenejših sosesk, v drugem obdobju pa predvsem iz dražjih sosesk in je torej sprememba nastala zaradi vpliva sosesk. Mogoče je celo, da je tako v cenejših in v dražjih soseskah cena v resnici padla, vendar tega zaradi povečanja deleža dražjih sosesk v drugem obdobju nismo zaznali.
• Podobno se lahko v določenem obdobju ali v določeni regiji izraziteje prodajajo novejša (in s tem dražja) stanovanja kot pa v drugem obdobju ali v drugi regiji, zato gre v takem primeru predvsem za razlike v starosti prodajanih stanovanj in razlika v povprečnih cenah ne pomeni, da so se cene znotraj starostnih skupin dejansko spremenile.

Tovrstne učinke je mogoče odkriti le s podrobnejšo analizo po podregijah in podskupinah, vendar dosedanje analize ne kažejo tovrstnih učinkov.

5. Inflacija

Pri interpretaciji je treba upoštevati tudi inflacijo. Letna evrska inflacija se giblje okoli 2 odstotka. To pomeni, da če cene v Evrih rastejo s 5 odstotno letno rastjo in je evrska inflacija 2 odstotka letno, da so se cene v enem letu povečale dejansko za 3 odstotke.

Kljub vsem zgornjim omejitvam, ki načeloma ogrožajo interpretacije podatkov SLONEP, ocenjujemo, da je razpršenost zajemanja podatkov ter ustaljenost nepremičninskega trga v Sloveniji dovolj velika, da tovrstne nevarnosti ne predstavljajo večje grožnje pri interpretacijah cen nepremičnin na osnovi pričujočih podatkov SLONEP.