Interpretacija podatkov o cenah nepremičnin

Pri interpretaciji podatkov o cenah nepremičnin je treba biti pozoren na nekaj dejstev. Najpomembnejše je, da se pri interpretaciji zavedamo, da gre za oglaševane in ne prodajne (sklenjene) cene.

1. Vprašanje oglaševane in dejanske cene

Pri cenah gre za ceno, ki jo je navedla stranka oziroma agencija v nepremičninskem oglasu. V določenih primerih so začetne cene lahko precenjene in se posel sklene po nižji ceni. Pri tem velja poudariti, da vse prikazane cene vedno pomenijo cene, po katerih se nepremičnine prodajajo in ne končne realizirane cene. Pri trendih cen je navedeno razhajanje razmeroma nepomembno, saj je morebitno odstopanje zelo podobno v vseh obdobjih. Dodati velja, da so vedno upoštevane zadnje aktualne cene, po kateri se je nepremičnina prodajala, od l. 2012 dalje pa je upoštevana aktualna cena v posameznem kvartalu.
Analize cen do 3. četrltetja/2011: Če se je v toku prodaje cena nepremičnine spremenila, vstopa v analizo zadnja cena. Razkorak med oglaševano in dejansko ceno se pogosto precenjuje - nekaj o problemu oglaševane in sklenjene cene smo že pisali.

2. Problematika premajhnega števila enot

V nekaterih regijah v bazi ni zadostnega števila enot za minimalno stabilnost ocene. Pogosto je enot bistveno manj, posebej v manjših regijah, npr. Koroška ali Zasavje ter v primeru redkejših nepremičnin, npr. gostinskih lokalov. Lahko se tudi zgodi, da je na voljo le ena nepremičnina, ki lahko generira izredno nenavadne ocene za celotno regijo. Nemalokrat pa v določeni regiji kake vrste nepremičnine v določenem obdobju enostavno ni.

V prikazih rešujemo problem z opozorilnimi oznakami:

* Ena zvezdica pomeni, da je bilo v navedeni regiji v obravnavanem obdobju aktivnih oziroma ustreznih 2 - 4 nepremičnin, zato je lahko taka ocena manj stabilna;

** Dve zvezdici pomenita, da sta v navedeni regiji v obravnavanem obdobju aktivni oziroma ustrezni manj kot 2 nepremičnini, zato so pri izračunu upoštevani podatki prejšnjega obdobja; v nasprotnem primeru bi lahko nastala izrazito nestabilna ocena. Če je navedena ena sama enota, podatka ne analiziramo.

3. Zajetje, pokritje in reprezentativnost

Baza Nepremičnine.net vključuje večino vseh nepremičnin v Sloveniji. Portal Nepremičnine.net je največji slovenski nepremičninski oglasnik na spletu in tako zajema večji del ponudbe, ki je dostopna na spletu. Kljub temu velja upoštevati, da baza Nepremičnine.net vključuje večino, predvsem tržne ponudbe na slovenskem nepremičninskem trgu. Nekatere nepremičnine, ki se prodajajo po netržnih načelih, seveda niso vključene,

Načeloma je sicer možno, da del ponudbe, ki ni zajet v bazo Nepremičnine.net odstopa od ocenjenih vrednosti, vendar ni posebnega razloga, niti kazalcev, ki bi govorili v korist takšnemu odstopanju. Zato lahko privzamemo, da so podatki baze Nepremičnine.net reprezentativni za celotno ponudbo v Sloveniji.

4. Dejanska sprememba ali zgolj spremenjena struktura

Pri opazovanju sprememb in trendov povečanje prodajne cene kvadratnega metra stanovanja v določeni regiji običajno interpretiramo kot porast v cenah nepremičnin. Načeloma pa je mogoče tudi drugače:

  • V enem obdobju so lahko v bazo vstopala stanovanja iz cenejših sosesk, v drugem obdobju pa predvsem iz dražjih sosesk in je torej sprememba nastala zaradi vpliva sosesk. Mogoče je celo, da je tako v cenejših in v dražjih soseskah cena v resnici padla, vendar tega zaradi povečanja deleža dražjih sosesk v drugem obdobju nismo zaznali.
  • Podobno se lahko v določenem obdobju ali v določeni regiji izraziteje prodajajo novejša (in s tem dražja) stanovanja kot pa v drugem obdobju ali v drugi regiji, zato gre v takem primeru predvsem za razlike v starosti prodajanih stanovanj in razlika v povprečnih cenah ne pomeni, da so se cene znotraj starostnih skupin dejansko spremenile.

Tovrstne učinke je mogoče odkriti le s podrobnejšo analizo v manjših regionalnih enotah ali tipih nepremičnin, vendar dosedanje analize ne kažejo tovrstnih učinkov, ki bi lahko tvorili pravilo.

5. Inflacija

Pri interpretaciji je treba upoštevati tudi inflacijo. Letna evrska inflacija se giblje okoli 2 odstotka. To pomeni, da če cene v Evrih rastejo s 5 odstotno letno rastjo in je evrska inflacija 2 odstotka letno, da so se cene v enem letu povečale dejansko za 3 odstotke.

Kljub vsem zgornjim omejitvam, ki bi lahko vplivala na interpretacijo podatkov SLONEP, ocenjujemo, da je razpršenost zajemanja podatkov ter ustaljenost nepremičninskega trga v Sloveniji dovolj velika, da je tovrsten vpliv pri interpretacijah cen nepremičnin na osnovi pričujočih podatkov SLONEP zanemarljiv.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice
Sejmi in prireditve

Festival zvončkov v botaničnem vrtu Univerze v Ljubljani

03.03.2017 - 05.03.2017 Predavanja, otroška delavnica, razstava.

Sejem Dom

07.03.2017 - 12.03.2017 Največja specializirana mednarodna sejemska prireditev s področja graditeljstva v Sloveniji in sosednjih regijah.

Izdelovanje 'gregorčkov'

11.03.2017 - 11.03.2017 Izdelava 'Gregorčkov', plovil za spuščanje luči, iz naravnih materialov.

Predstavitev novih znamk pošte Slovenije

15.03.2017 - 15.03.2017 V seriji znamka rastlinstvo bodo predstavljene štiri sorte vrtnic.

43. SEEBBE

19.04.2017 - 23.04.2017 Mednarodni sejem gradbeništva.

Anketa

Ko se odločate za gradnjo, prenovo ali opremljanje vašega doma, največ informacij pridobite na: