Cene SLONEP december 2010: cene stanovanj

Cene stanovanj so svoj vrhunec dosegle sredi leta 2008. Sledil je padec cen v drugi polovici leta 2008 in v letu 2009. V letu 2010 so se cene sicer znižale, vendar je bil intenzivnost manjša kot v letu 2009.

Cene stanovanj v Ljubljani, osrednji Sloveniji in razmere na nepremičninskem trgu

V osrednji Sloveniji smo od leta 2003 do vključno 2007 beležili izredno intenzivno rast cen stanovanj, ki je vrhunec dosegla leta 2006, ko so se oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v povprečju dvignile za 18,3 %. Leta 2007 se je intenzivnost rasti nekoliko zmanjšala in cene so se v povprečju dvignile za 14,3 %. V osrednji Sloveniji (brez Ljubljane) je bila rast na letni ravni 13,8 % (leta 2007) oziroma 14,7 % (leta 2008). Sredi leta 2008 je prišlo do preobrata in cene so začele padati. Kljub temu je bilo za Ljubljano na letni ravni še vedno zaznati 3,4 % rast cen, v osrednji Sloveniji pa je bila rast 10 %. Leta 2009 smo se srečevali s padanjem števila sklenjenih poslov, cene pa so se še naprej zniževale. Na letni ravni so se leta 2009 stanovanja v Ljubljani pocenila za 5,7 %, v osrednji Sloveniji pa za 8,3 %. V drugi polovici leta 2009 se je, po podatkih Geodetske uprave RS, začelo povečevati število sklenjenih poslov. Trend se je nadaljeval tudi v prvi polovici leta 2010. Povprečne oglaševane cene v Ljubljani in osrednji Sloveniji so se še zniževale, vendar je bilo zniževanje skromno, v 3. četrtletju pa so se povprečne oglaševane cene malenkost dvignile. Na letni ravni so se povprečne oglaševane cene v Ljubljani znižale za 1,1 % v osrednji Sloveniji pa za 5,4 %.

Slika 1: Gibanje povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani in njeni okolici na letni ravni v % za obdobje 2005 – 2010

Na letni ravni so se v Ljubljani leta 2010 najbolj znižale cene največjih (5 in večsobnih) stanovanj, in sicer za 3,4 %. V povprečju so se pocenile tudi garsonjere (1,7 %), enosobna stanovanja (2,0 %), dvosobna stanovanja (1,5 %) in trisobna (0,3 %). Povprečna oglaševana cena štirisobnih stanovanj se je na letni ravni povečala za 1,4 %.

Preglednica 2: Spremembe povprečnih oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani na letni ravni po vrstah stanovanj v % za obdobje 2004 – 2010

V osrednji Sloveniji (brez Ljubljane) smo pri vseh vrstah stanovanj zaznali padec povprečne oglaševane cene. Najbolj so se pocenila dvosobna (7,1 %) in trisobna stanovanja (6,7 %). Najmanj so se pocenila enosobna stanovanja, in sicer za 1,6 %.

Preglednica 3: Spremembe povprečnih oglaševanih cen stanovanj v osrednji Sloveniji na letni ravni po vrstah stanovanj v % za obdobje 2004 – 2010

V začetku leta 2010 so bila pričakovanja, da se bo intenzivno padanje cen, ki smo mu bili priča v letu 2009, nadaljevalo tudi v letu 2010. Večina je to pričakovala z razvojem gospodarske krize in pričakovanjem, da bodo banke močno pritisnile na investitorje pri vračanju kreditov, kar bi jih prisililo v prodajo po močno znižanih cenah. Nižje cene novogradenj bi vplivale tudi na znižanje cen starih stanovanj. Znižanje cen pa se ni zgodilo. Cene rabljenih stanovanj v Ljubljani so se znižale le za skromnega 1,1 %, nekoliko večji pa je bil padec v osrednjeslovenski regiji (brez Ljubljane), vendar opazno manjši kot leta 2009.

Razlogov, zakaj se cene niso znižale, je zagotovo več. Za Slovenijo velja, da je večina stanovanj lastniških in večina prebivalstva ima rešen stanovanjski problem z bivanjem v lastnem stanovanju. Zaradi tega lahko domnevamo, da se velik del nakupov vrši tako, da kupec proda lastno stanovanje in s kupnino, ki jo oplemeniti s kreditom ali prihranki, kupi drugo, običajno večje in dražje stanovanje. Tako ni prisiljen v prodajo za vsako ceno, temveč vztraja pri postavljeni ceni, ki mu omogoča nakup večjega oz. drugega stanovanja, saj v primeru, da bi stanovanje prodal po nižji ceni, ne more kupiti želenega stanovanja, ker njegov lastnik ni pripravljen dovolj znižati ceno (ker je v enakem položaju). Gre za neke vrste začaran krog, saj lastniku ni treba stanovanja prodati za vsako ceno. Lahko še naprej živi v stanovanju, ki ga prodaja.

Pričakovanja, da bodo banke vplivale na cene tako, da bodo investitorje prisilile k prodaji novih stanovanj po nižjih cenah, so se izkazala za nerealna. Bankam je v interesu, da dobijo vrnjen denar, ki je bil zavarovan z novozgrajenimi stanovanji. Če bi se cene novogradenj močno znižale, banke nikakor ne bi dobile vsega posojenega denarja, saj so bili projekti ovrednoteni na osnovi cen ki so veljale pred spremembami na trgu, investitorji pa bi bili v še večjih težavah. Če cene ostanejo bolj ali manj nespremenjene, pa četudi se zaradi tega stanovanja prodajajo več let, bo večja verjetnost, da bodo banke dobile vrnjen posojen denar. Večina kreditov je hipotekarnih in stanovanja bodo, v primeru propada investitorja, dobile v last banke. Če pa se cene znižajo, v primeru propada investitorja banka dobi stanovanja, ki jih ne more prodati po ceni, ki bi pokrila dolg.

Upoštevati je treba tudi dejstvo, da gradbeno podjetje v veliko primerih ni tudi investitor in če propade gradbeno podjetje, še ne pomeni, da bodo stanovanja, ki jih je gradilo, končala v stečajni masi in posledično na trgu po nižjih, razprodajnih cenah. V Ljubljani in njeni okolici delujejo nekateri investitorji, ki so dovolj močni, da so za večji del gradnje investirali lastna sredstva in niso pretirano obremenjeni s krediti. Ti mnogo lažje stanovanja prodajajo dlje časa in posledično niso pripravljeni popustiti pri cenah. Popuščajo tudi težko, saj so njihova stanovanja obremenjena z visokimi stroški nakupa zemljišč, kar je posledica visokih cen zemljišč v Ljubljani v preteklosti, višine komunalnega prispevka in podaljševanja prodaje, ki povečuje stroške oglaševanja in same prodaje.

Propadi posameznih investitorjev, ki so se že zgodili, tudi nimajo dovolj velikega vpliva na trg, saj so stečajni postopki dolgotrajni, nihče pa ni zgradil toliko stanovanj, da bi njihovo število preseglo kritično število, ki bi lahko vplivalo na trg, če bi bile cene dovolj nizke.

Poročila s trga in podatki Geodetske uprave RS kažejo, da je stanovanjski trg v Ljubljani, njeni okolici in drugje po Sloveniji živahen. Stanovanja se prodajajo in kupujejo, vendar ne v takih količinah, kot so se v obdobju pred cenovnim vrhuncem. Tudi ni pričakovati, da bi takšne številke dosegli v doglednem času. Vse skupaj ima zelo pozitiven vpliv na trg, saj je ponudba večja od povpraševanja, kupci pa so postali bolj previdni, bolj zahtevni in z nakupom ne hitijo. Posledično se trg čisti vseh, ki so na njem delovali nepošteno, nepregledno in zgolj v lastno korist.

Kako se bodo cene gibale v letu 2011, je težko napovedati. Pričakovati je, da se bo gospodarska kriza še bolj zaostrila, kar bo zagotovo negativno vplivalo tako na kupce, kot tudi investitorje in banke. Zelo malo verjetno je, da bi se zgodil velik padec cen, kot tudi ni verjetno pričakovati neke izrazite rasti. Verjetno bomo še vedno priča počasnemu drsenju navzdol, ki bo v Ljubljani manjše, kot v osrednjeslovenski regiji, ali pa relativno stabilnim cenam.

Gibanje cen po posameznih regijah Slovenije

V letu 2010 so se stanovanja v večini slovenskih regij na letni ravni v povprečju pocenila. Gre za drugo leto zapored, ko so se cene znižale. Analizo smo naredili zgolj za stanovanja od garsonjere do trisobnega, saj je večjih stanovanj na trgu premalo, da bi lahko naredili statistično korektno analizo.

Na Južnem Primorskem so se stanovanja na letni ravni pocenila do 2,6 %. Izjema so enosobna stanovanja, ki so se v povprečju podražila za 0,4 %. Na Gorenjskem so se stanovanja na letni ravni pocenila do 6,3 % z izjemo garsonjer, ki so se podražile za 0,1 %. Na Severnem Primorskem so se oglaševane cene v povprečju znižale za do 12 % z izjemo, trisobnih stanovanj, katerim so cene zrasle za 7,1 %. Kaj je vzrok za takšen porast, ni jasno. Na Savinjskem so se cene znižale za do 4,3 % z izjemo dvosobnih stanovanj, kjer smo zaznali 0,7 % dvig povprečnih oglaševanih cen na letni ravni. Na Dolenjskem so se dvignile cene garsonjer (3,2 %) in trisobnih stanovanj (0,3 %), znižale pa so se cene enosobnih (8,4 %) in dvosobnih stanovanj (1,2 %). Na notranjskem so se stanovanja pocenila do 11,2 %. V Podravju so se cene garsonjer znižale za 6,9 %, enosobnih stanovanj za 7,0 %, dvosobnih za 6,8 % in trisobnih za 5,3 %. V Pomurju so se garsonjere pocenile za 13,1 %, enosobna stanovanja so se podražila za 0,7 %, dvosobna za 4,4 % in trisobna za 1,7 %. Za Koroško, Zasavje in Posavje sprememb na letni ravni ni mogoče izračunati.

Cene stanovanj v Ljubljani v 4. četrtletju 2010

V zadnjem četrtletju 2010 se je povprečna oglaševana cena stanovanj v Ljubljani znižala za 0,6 %. Povprečna oglaševana cena garsonjer je bila nespremenjena, pri enosobnih stanovanjih se je znižala za 0,4 %, pri dvosobnih za 1,4 %, pri trisobnih za 1,1 % in pri štirisobnih za 0,9 %. Največja stanovanja so se v povprečju podražila za 1,1 %.

Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, december 2010

Preglednica 5: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, december 2010

•  Grafični prikazi >>

Cene stanovanj v osrednji Sloveniji (brez Ljubljane) v 4. četrtletju 2010

V osrednjeslovenski regiji (brez Ljubljane) se je povprečna oglaševana cena stanovanj v zadnjem četrtletju 2010 znižala za 0,4 %. Povprečna oglaševana cena garsonjer se je znižala za 0,7 %, enosobnih stanovanj za 0,8 %, trisobnih stanovanj za 2,0 % ter pet in večsobnih stanovanj za 2,6 %. Povprečna oglaševana cena dvosobnih stanovanj se je dvignila za 0,3 %, štirisobnih pa za 3,9 %.

Preglednica 6: Oglaševane cene stanovanj v osrednji Sloveniji (brez Ljubljane) v €/m2, december 2010

Preglednica 7: Oglaševane cene stanovanj v osrednji Sloveniji (brez Ljubljane) v €, december 2010

• Grafični prikazi >>

Cene stanovanj v Sloveniji v 4. četrtletju 2010

Preglednica 8: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji v €/m2, december 2010