Vprašanja - Življenjski zapleti



Spremembe pri poslovanju z nepremičninami

VPRAŠANJE:

Kakšne spremembe se obetajo na področju poslovanja z nepremičninami?

(NN)


ODGOVOR:

Podjetje Dodoma d.o.o. je izdalo zaključno poročilo projekta 'Ureditev poslovanja z nepremičninami'. Iz navedenega zaključnega poročila izhaja, da je Dodoma že pripravila delovni osnutek zakona o storitvah nepremičninskih posrednikov in prometu z nepremičninami, ki pa smo ga šele začeli pravno oblikovati, da bo, med drugim tudi skladen z evropskimi direktivami s tega področja, le-teh pa je namreč šest. Zakon je sedaj v postopku sprejemanja in sicer v fazi medresorskega usklajevanja (nosilec - Ministrstvo za okolje in prostor).

Ocena stanja in razlogi za sprejem zakona so:
Ustava Republike Slovenije v 2. členu določa, da je Slovenija pravna in socialna država, v 33. členu pa zagotavlja tudi pravico do zasebne lastnine. Pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah, zaradi omejenosti nepremičnin glede naravnih lastnosti in ekonomske pomembnosti, zavzema posebno mesto v vseh družbenih sistemih. To velja tako za pravni režim različnih stopenj oblastvenih pravic na nepremičninah kot tudi za pravne posle, s katerimi se te pravice ustanavljajo, spreminjajo in ukinjajo.

Razlog za poseben pravni režim nepremičnin je iskati v njihovi negibljivosti, relativni omejenosti in trajnosti, večji vrednosti ter prostorski umeščenosti, ki zahteva celovit pristop. Posledica takšnih zgodovinskih in naravnih danosti je tudi njihov poseben ekonomski in socialni pomen.

Kot sestavni del občega trenda po zaostrovanju in discipliniranju obnašanja na trgu nobena sodobna država ne prepušča tega področja v celoti stihiji trga. Z možnostjo zasebnega podjetništva se je ustanovilo veliko število gospodarskih družb s široko paleto dejavnosti, od katerih imajo mnoge registrirano dejavnost - posredovanje v prometu z nepremičninami. Poleg tega se je pojavilo veliko število t.i. 'divjih dealerjev'. Ker vsi 'posredniki' nimajo potrebnih znanj in izkušenj, so njihove storitve velikokrat niso kakovostne in vprašljive z vidika pravne varnosti udeleženih oseb. Velikokrat je tudi zlorabljeno zaupanje naročnika ali tretjih oseb.

Pravni položaj posrednikov in zastopnikov ter njihove posle ureja civilno pravo. Pravica do opravljanja teh poslov ni podeljena zasebnim subjektom. Pri tem je potrebno opozoriti na načelo zaprtega števila gospodarskih subjektov (numerus clausus). Po šestem odstavku 4. člena Zakona o gospodarskih družbah (ZGD) družba (enako velja za samostojnega podjetnika posameznika po 72. členu ZGD) ne sme začeti opravljati svoje dejavnosti, preden ni vpisana v register (priglašen pri organu, pristojnem za javne prihodke) in preden ne izpolni z zakonom določenih pogojev za opravljanje dejavnosti ter tega ne ugotovi pristojni organ. Po uredbi o uvedbi in uporabi standardne klasifikacije dejavnosti je mogoče registrirati 'Dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami' v podrazredu 70.310. Z zakonom pa je mogoče pogojevati začetek opravljanja dejavnosti.

Razlogi za zakonsko določanje pogojev za opravljanje dejavnosti posrednikov na nepremičninskem trgu so zasebnopravne in javnopravne narave. Razlogi za ureditev sedanjega stanja na nepremičninskem trgu so predvsem:
- veliko število posrednikov, ki nudijo zelo različne kvalitetne nivoje uslug,
- kvalitetni dvig in standardiziranje storitev,
- neizoblikovanost in nezadostnost dobrih poslovnih običajev,
- neizdelanost kontrolnih mehanizmov,
- posebnosti, vezane na majhnost nepremičninskega trga in velikega števila nepremičninskih agencij,
- varnost investicij v nepremičnine,
- slaba transparentnost ponudbe, povpraševanja in izoblikovanih cen pri realizirani prodaji in najemu,
- zapletena prostorska zakonodaja in dolgotrajni upravni postopki,
- pomanjkanje stavbnih zemljišč in premalo novogradenj, zlasti za stanovanjske potrebe,
- izboljšanje prostorskih evidenc ter preglednost dogajanja na nepremičninskem trgu,
- pravno varstvo potrošnikov in tudi posrednikov na tem področju.

Glede na dejstvo, da gre za izredno občutljivo področje, na katerem se promet povečuje in glede na to, da ni splošnega izobraževalnega programa za dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, je opravičena zahteva po opravljanju posebnega strokovnega izpita za pooblaščene posrednike.

Vsi navedeni razlogi pa kažejo na upravičenost poseganja v ustavno načelo svobodne gospodarske pobude (74. člen) oziroma pogojevanja opravljanja dejavnosti z določenimi zakonsko predpisanimi dolžnostmi gospodarskih subjektov. Te omejitve pa morajo seveda biti v sorazmerju z namenom, zaradi katerega se svobodna gospodarska pobuda omejuje.


Cilji in načela zakona so:
Namen zakona je podrobneje pravno urediti področje od ureditve splošnih določb o posredovanju v Zakonu o obligacijskih razmerjih (ZOR) in dvig ravni kakovosti opravljanja storitev posrednikov v prometu z nepremičninami tudi s prepovedjo opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Zato predlog zakona posega tako na ureditev organiziranosti posameznikov, ki se ukvarjajo s posredovanjem v prometu z nepremičninami, kot tudi na njihove pravice in obveznosti do naročnikov in tretjih oseb. Predlog tako upošteva, da je področje posredovanja na splošno že pravno urejeno v ZOR in upošteva načelo dispozitivnosti obligacijskih razmerij.

Predložena ureditev upošteva tudi primerjalne rešitve drugih držav in harmonizirano ureditev v ES. Cilj zakona je predvsem urediti področje tako, da bo spoštovano načelo pravne varnosti vseh strank, ki so v razmerju prisotne. Javni interes za spoštovanje tega načela dovoljuje uporabo najmilejšega ukrepa za dosego cilja.

Cilji zakona opravičujejo ukrepe, ki jih zakon določa. Na podlagi načela sorazmernosti zakon določa le tiste minimalne ukrepe, ki ne presegajo legitimnih ciljev. Ukrepi so pravno dopustni, potrebni in razumni. Po načelu profilaktičnosti so upoštevani kriteriji, ki jih je v podobnih primerih izoblikovalo Ustavno sodišče RS. Prisilne (kogentne) norme vsebuje zakon le tam, kjer to zahteva načelo javnega interesa. V skladu z načelom enakopravnosti bodo novi ukrepi vplivali na vse subjekte, ki se ukvarjajo z dejavnostjo posredovanja na trgu nepremičnin in ne le na nekatere.
Ker je cilj zakona tudi varovanje tretjih oseb v razmerju, je posebej opredeljena odgovornost posrednika za stvarne in pravne napake. Pri določanju tovrstne odgovornosti so upoštevani dejanski in pravni pogoji. Pri določanju dejanskih pogojev je bilo temeljno vodilo 'realnost' oziroma stvarna možnost izpolnjevanja le teh, pri pravnih pa zakonski okviri pozitivne zakonodaje Republike Slovenije in že izoblikovana sodna praksa.

Namen zakona je prav tako urediti pravico do opravljanja dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami s strani oseb iz držav Evropske unije. Ureditev temelji na načelu prepovedi diskriminacije in upošteva tako Pogodbo o ustanovitvi Evropske skupnosti kot relevantno sekundarno zakonodajo.

Primerjava z ureditvami v drugih državah

1. Avstrija

Avstrijski pravni red ureja področje posredovanja v prometu z nepremičninami z več predpisi, ki področje precej natančno urejajo. Relevantni so Zakon o posredovanju (Maklergesetz), Spremembe zakona o varstvu potrošnikov in Uredba zveznega ministra za gospodarske zadeve o stanovskih in izvajalskih pravilih posrednikov z nepremičninami. Slednja je začela veljati 1.8.1978 in določa, kaj se šteje za posredovanje z nepremičninami. Pri tem določbe širi tudi na zastopnika, ki po nalogu in za račun naročnika sklepa pravne posle v zvezi z nepremičninami. Določa obvezno ravnanje v skladu z načelom dobrega gospodarstvenika. Ne vsebuje omejitev, kdo sme opravljati to dejavnost, ampak podrobne obligacijske določbe. Tudi ne določa pogaja pisnosti pogodbe. Večji del določb se nanaša na oblikovanje cen pri posameznih posredovanjih in pri določanju višine plačila, če posredovanje ni bilo uspešno. Višina provizije se izračuna glede na vrednost nepremičnine za katero je bilo posredovano. Večja kot je vrednost, manjši je procent provizije, ki se giblje od 3 do 5% za vsako stranko. Pri posredovanju za najem je provizija odvisna od trajanja najemne pogodbe. Zakon o posredovanju pa ureja pravice in dolžnosti tudi ostalih posrednikov in ne le posrednikov z nepremičninami. Posebnih omejitev, kdo sme opravljati dejavnost posrednika z nepremičninami, tudi zakon ne vsebuje. Če posreduje posrednik v skladu s posredniško pogodbo le za eno stran, mora o tem takoj obvestiti tretjega. Ta določba predvideva, da je posredovanje nepremičnin po sami naravi 'dvojna' dejavnost, torej posrednik posreduje za naročnika in za tretjega. V nasprotnem primeru pa je o enostranskosti takoj dolžan obvestiti tretjega, saj mora le ta biti takoj seznanjen, da posrednik ni več nevtralen.

2. Nemčija

Nemški pravni sistem v nasprotju z omenjenim avstrijskim ne vsebuje predpisov, ki bi podrobno opredeljevali dejavnost in iz nje izhajajoče pravice in dolžnosti posrednikov z nepremičninami. Tako se pri urejanju odnosov s tega področja uporabljajo predvsem splošne določbe Civilnega zakonika (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB), ki v členih 652-656 določajo bistvene značilnosti posredniške pogodbe za vse vrste posrednikov. Nekatere posebne določbe v zvezi s posredovanjem pri prometu s stanovanju vsebuje Zakon o najemu stanovanj (Gesetz zur Regelung der Wonungsvermittlung). Dejavnost posredovanja lahko opravlja le samostojni posrednik, ki je pridobil splošno obrtno dovoljenje za posredniško dejavnost. Ni pa predpisana nobena formalna izobrazba. Vsa najvažnejša obligacijska vprašanja, kot so odškodninska odgovornost posrednika, vračilo stroškov, ekskluzivne pogodbe, trajanje pogodbe, itd., so urejena na splošno v BGB.

3. Velika Britanija

Posredovanje v prometu nepremičnin je v Veliki Britaniji v primerjavi z našim pravnim redom in primerjalnimi sistemi precej podrobno urejeno. Temeljna predpisa sta Zakon o nepremičninskih posrednikih (1979) in Zakon o prepovedi napačnega opisovanja nepremičnine (1991). Na podlagi teh zakonov je bilo sprejetih več podzakonskih predpisov, ki so dopolnili zakonodajo. Dodatni vir predstavlja tudi Kodeks poslovanja, ki so ga podpisala tri največja poklicna združenja neodvisnih posrednikov in ombudsman za posredniška podjetja (Ombudsman for Corporate Estate Agents). Značilnost te ureditve je sistem negativnih dovoljenj, ki ga izvaja Office of Fair Trading. Bistvo tega sistema je, da za opravljanje dejavnosti ni potrebno nobeno dovoljenje - vsakdo lahko opravlja to dejavnost, dokler urad ne podvomi v poštenost in ustreznost posrednika. V takem primeru lahko izda odločbo o popolni ali delni prepovedi opravljanja dejavnosti. Posrednik pa v nobenem primeru ne sme pripraviti glavne pogodbe za pravni posel z nepremičnino, za katero je bilo posredovano. Pravni del tega posla mora opraviti pravni strokovnjak.

4. Nizozemska

Tako kot ostale zakonodaje tudi nizozemska ne zahteva obveznega posredovanja pri prometu z nepremičninami. Pridobitev naziva posrednik je zakonsko urejena in se lahko pridobi šele po zaključku zahtevane izobrazbe. Pred sodiščem zaprisežen posrednik mora imeti srednjo šolo in dvoletno šolo nizozemskega združenja za posrednike nepremičnin. Za opravljanje dejavnosti posredovanja ni posebnih zakonskih pogojev. Tudi ni posebnih zakonskih pravil za tiste, ki se ukvarjajo s posredovanjem glede zavarovanja pred odgovornostjo ali članstva v poklicnem združenju.

5. Danska

Danska zakonodaja odstopa od drugih po nekaj posebnih pravilih. Po Zakonu o prometu z nepremičninami (Zakon št. 453 z dne 30.6.1993), ki je ukinil Zakon o nepremičninskih posrednikih z leta 1988, lahko opravlja dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami nepremičninski posrednik, ki je vpisan v register. Le ta se vodi pri odboru za gospodarstvo in gospodarske družbe. Danski zakon med pogoji, ki jih morajo nepremičninski posredniki izpolnjevati, da so lahko vpisani v register, postavlja tudi pogoj, da ima zainteresirana oseba prebivališče na Danskem, kljub temu, da je Danska članica EU že od leta 1972. Takšna ureditev pa v bistvu ne moti, saj so določbe Rimske pogodbe o ustanovitvi Evropskih skupnosti vsebuje neposredno učinkovite določbe o prostem opravljanju storitev in se lahko ostali državljani držav članic EU sklicujejo na te določbe in ne na danske pogoje. Seveda pa ti pogoji veljajo za tuje državljane, ki niso državljani držav EU. Določeno je tudi, da nihče ne more biti posrednik za obe pogodbeni stranki, kljub temu pa mora obema pogodbenima strankama dajati informacije in nasvete, ki so pomembni za potek pogajanj in sklenitev posla. Dogovor o posredovanju mora biti sklenjen v pisni obliki.

6. Hrvaška

Hrvaška je sprejela Uredbo o agenciji za posredovanje u prometu određenim nekretninama (NN 45/1997), ki pa določa le ekskluzivno pravico Agenciji, da posreduje pri pravnih poslih glede nepremičnin, ki so z Zakonom o privremenom preuzimanju i upravljanju određenom imovinom ('Narodne novine', br. 73/95 i 7/96) bile zaupane v začasno upravljanje Republiki Hrvaški in tako tega področja nima celovito urejenega.


Obveznosti, ki izhajajo iz pravnega reda ES

Na podlagi pregleda obravnavanih zakonskih ureditev je mogoče ugotoviti zelo raznoliko pravno ureditev področja posredovanja v prometu z nepremičninami. Razlike so opazne tako na področju statusne organizacije posrednikov, kot tudi na področju njihovih pravic in obveznosti. ES je, v skladu s politiko harmonizacije, s sprejetjem direktive 'Council Directive 67/43/EEC of 12 January 1967 concerning the attainment of freedom of establishment and freedom to provide services in respect of activities of self-employed persons concerned with: 1. Matters of 'real estate' (excluding 6401) (ISIC Group ex 640) 2. The provision of certain 'business services not elsewhere classified' (ISIC Group 839)', OJ No. 010 str. 140, z dne 19. januarja 1967, posegla v ureditev tega področja le v enem segmentu - v pravico do nediskriminatornega obravnavanja oseb, ki imajo sedež ali prebivališče v državah Evropske unije in želijo opravljati dejavnost nepremičninskega posrednika.

Glavna obveznost Republike Slovenije, ki izhaja iz pravnega reda prava ES, je uskladiti zakonodajo z načelom nediskriminatornega obravnavanja oseb, ki imajo sedež ali prebivališče v državah članicah Evropske unije. Primarno prepoveduje diskriminatorno obravnavanje Pogodba o ES in sicer tako na področju ustanavljanja podjetij, kot tudi na področju opravljanja storitev. Republika Slovenija še ni članica Evropske unije in zanjo velja le Evropski sporazum o pridružitvi (storil v veljavo februarja 1999), ki pa ne zagotavlja pravice do prostega opravljanja storitev.

Poglavje o opravljanju storitev tako vsebuje določbe, ki niso neposredno učinkovite, določeno pa je tudi, da mora pridružitveni svet v osmih letih sprejeti ukrepe, ki so potrebni za postopno uresničevanje prostega opravljanja storitev.

Glede pravice do ustanavljanja je določeno, da se sme zagotoviti družbam Skupnosti (če gre za družbe, ki se ukvarjajo s trgovanjem in posredništvu z nepremičninami (Priloga IXa v zvezi s 45. členom Sporazuma)), enake pravice, kot za njene domače družbe šele ob koncu prehodnega obdobja (6 let).

Obveznosti iz pridružitvenega sporazuma Republiko Slovenijo zavezujejo manj, kot je to določeno s Pogodbo o ES in sekundarno zakonodajo prava ES. Zato področja še ni potrebno urediti tako kot to velja za članice Evropske unije, vendar pa je to možno že sedaj z začetkom veljavnosti takšne ureditve s pristopom Republike Slovenije k Evropski uniji.

Vir: Ministrstvo za okolje in prostor (zadnja sprememba: 14.5.2002)

31.05.2002 (Urad za informiranje)


Odgovori s pravnega področja so vezani na datum odgovora, zato vam svetujemo, da preverite ali ni morda do današnjega dne prišlo do sprememb v zakonu. Za zanesljivo rešitev vašega vprašanja priporočamo posvet z odvetnikom.
Odgovori na pravna vprašanja služijo zgolj za splošno orientacijo v podanem primeru. Zaradi sodne prakse in specifičnosti posameznega primera ne morejo služiti za splošno reševanje pravnih težav.
Uporaba podatkov je dovoljena izključno v zasebne namene in na lastno odgovornost - glej Pravno pojasnilo.

Vsakršno kopiranje in javno objavljanje vsebin, brez poprejšnjega soglasja družbe Internet Media d.o.o., je prepovedano in v nasprotju z zakonom o intelektualni lastnini!

Odgovori na vprašanja so last podjetja Internet Media d.o.o., razen v primerih, kadar je navedeno drugače.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog