Najemnina

Najemnina predstavlja donos kapitala vezanega v stanovanje, podobno kot obresti pri vlogah v banki. Glavni cilj je, da je stanovanje oddano in da lastnik prejema najemnino. Najemnina ne sme biti previsoka, saj potem stanovanje ne bo oddano, in ne prenizka, saj lahko prihaja do izgube.

Oddajanje stanovanj je povezano z določenimi stroški. V prvi vrsti je treba upoštevati obdavčitve s katerimi je oddajanje obremenjeno pozabiti pa se ne sme tudi na amortizacijo stanovanja, ki jo lastniki največkrat ne upoštevajo. Stanovanja niso večna in prej ko slej jih je treba generalno prenoviti. To je povezano z velikimi stroški, ki lahko dosežejo tudi vrednost novega primerljivega stanovanja. Amortizacija predstavlja nadomestilo za zmanjšanje vrednosti stanovanja zaradi staranja in obrabe. Upoštevati je treba tudi sprotna manjša popravila, ki niso zajeta v amortizaciji in izboljšave stanovanja. Vse to določa minimalno najemnino, ki lastniku pokriva zgolj stroške. Razlika od minimalne do dejanske najemnine, pa je dobiček.

Višina najemnine so oblikuje na podlagi več dejavnikov. V prvi fazi so to razmere na trgu. Če je povpraševanje večje od ponudbe, so najemnine višje. Lokacija stanovanja je zelo pomembna. V centru mesta so najemnine praviloma višje, kot na obrobju. Pomembna je dostopnost javne infrastrukture. Bližje je stanovanje trgovinam, javnemu prevozu, šolam, zdravstvenim ustanovam, višjo najemnino lahko ima. Je pa res, da lahko bližina nekaterih objektov najemnino tudi zmanjšuje. Poslovnež brez otrok ne bo pripravljen odšteti več za stanovanje, če bo v bližini šola, ravno nasprotno. Zelo pomembna je opremljenost stanovanja. Stanovanja s pohištvom imajo višjo najemnino kot brez, vendar pa bo za tako stanovanje težje dobiti najemnika, ki bi v njem bival več let. Takšni imajo največkrat lastno pohištvo. Najemnino lahko dvigne tudi priključek na internet, priključek kabelske televizije ipd.

Bivanje najemnikov povzroča določene stroške kot so stroški elektrike, vode, komunalnih storitev, telefon, internet itd. Običajno te stroške najemniki plačujejo sami. V izjemnih primerih pa so lahko vključeni v najemnino. To je praksa predvsem pri manjših enotah, kot so npr. sobe ali garsonjere. Seveda lahko pri tem pride do tega, da najemniki pretirano tratijo dobrine, katerih stroški so všteti v najemnino in s tem lastniku manjšajo dobiček, čeprav sami od tega nimajo nobene koristi. Zaradi tega je bolje, da so stroški izločeni iz najemnine. V vsakem primeru pa morajo biti stroški jasno definirani, predvsem pa kdo jih dolžan plačevati. Če so stroški všteti v najemnino, je ta sorazmerno višja.

Dejavniki, ki vplivajo na višino najemnine:

  • makro in mikro lokacija,
  • oddaljenost javne infrastrukture (šole, javni potniški promet, medicinski objekti, trgovine, banke,…),
  • komunalni in drugi priključki (vodovod, kanalizacija, telefon, internet, kabelska televizija,…),
  • starost nepremičnine,
  • ohranjenost nepremičnine,
  • opremljenost,
  • dostop,
  • število razpoložljivih parkirnih mest,
  • razporeditev prostorov,
  • opremljenost,
  • idr.

Višino najemnine najlažje določi ustrezni cenilec. Razmeroma dobro oceno lahko podajo tudi nepremičninski posredniki, ki se ukvarjajo s posredovanjem primerljivih nepremičnin. Če se lastnik odloči, da bo sam določil najemnino, je to najlažje storiti tako, da pregleda primerljivo ponudbo v okolici in na osnovi tega oblikuje najemnino.

Pri najemninah je treba opozoriti tudi na oderuško najemnino. Oderuška najemnina je najemnina, ki za 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer se upošteva tudi opremljenost stanovanja. Če lastnik postavi oderuško najemnino, odgovarja pred zakonom.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje