Nakup novogradnje

Nakup novogradnje je lahko ravno tako tvegan posel, kot nakup starejše nepremičnine. Pri nakupu je potrebna velika previdnost in pazljivost.

Prodajalce oz. investitorje novogradenj zavezuje Zakon o varstvu kupcev stanovanj in stanovanjskih stavb, ki je bil sprejet leta 2004. Zakon je uredil razmere na področju prodaje in nakupa novogradenj. Kljub temu, da je ostro pritisnil na prodajalce oz. investitorje, pa kupci še vedno nimajo jamstva, da bo novogradnja kakovostno zgrajena. Zato je smiselno pridobiti čim več informacij o investitorju in o kakovosti njegovega dela. Pregledamo podatke o poslovanju podjetja in se posvetujemo s tistimi, ki so stanovanja že kupili, da nam povedo, kako kakovostno so zgrajena.

Pravne obveznosti prodajalca

Zakon določa, da lahko prodajalec začne oglaševati in prodajati nepremičnino šele, ko:

  • postane lastnik ali imetnik stavbne pravice na parceli, na kateri bo gradil nepremičnino,
  • je izdano dokončno gradbeno dovoljenje,
  • je v primeru prodaje posameznih delov stavbe v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe.

V zemljiški knjigi mora prodajalec biti vknjižen kot lastnik ali imetnik stavbne pravice, ali pa mora biti vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo stavbne oz. lastninske pravice. Pri tem mora sodelovati notar, izpolnjeni pa morajo biti tudi pogoji za dovolitev vknjižbe na ime prodajalca. Če vsi ti pogoji niso izpolnjeni in kupec s prodajalcem vseeno podpiše pogodbo, lahko od nje vedno odstopi brez obveznosti do prodajalca.

Pogodba, ki nam jo ponudi v podpis prodajalec pred nakupom, mora biti v skladu z zakonom o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ker se pogosto prodaja še nezgrajene nepremičnine, mora biti pogodbi priložena dokumentacija, ki določa tehnične lastnosti zgradbe glede izvedbe, vgrajene opreme in določene pravne lastnosti. Ti podatki so lahko v besedilu pogodba ali pa v njenih prilogah. Smotrno je, da do teh podatkov pridemo že pri osnutku pogodbe, saj pri sami pogodbi ne bomo imeli dovolj časa, da bi vse temeljito preverili.

Če kupujemo le posamezni del stavbe (npr. stanovanje), mora biti ta del individualno določen in vpisan v zemljiško knjigo. Če še ni, mora pogodba obsegati tudi vse sestavine akta o oblikovanju etažne lastnine. Etažna lastnina mora biti oblikovana tako, da samostojno enoto tvori sklenjen del stavbe. To pomeni, da morajo biti vsi deli medsebojno povezani in dostopni. Pred prodajo posameznih stanovanj v večstanovanjski zgradbi mora prodajalec v obliki notarskega zapisa določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe.

Kupnina

Prodajalec kupcu ne sme zaračunati drugih stroškov kot le kupnino za nepremičnino, razen stroškov vpisa lastninske pravice v korist kupca. Če kupec zamuja s plačilom, mu lahko zaračuna zamudne obresti in morebitne stroške, ki nastanejo zaradi zamude.

Prodajalec lahko zahteva od kupca aro, ki pa ne sme presegati 10 % kupnine. Ara se všteje v kupnino. Kupcu ni treba plačati kupnine ali dela kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na ime kupca in dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine, kot je opisana v prodajni pogodbi. Kupnino lahko prodajalec zahteva prej, če priskrbi bančno garancijo ali oblikuje ustrezni skrbniški račun ali zagotovi poroštvo zavarovalnice.

Kupec lahko zadrži 10 % kupnine, dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri ali ima nepremičnina lastnosti, navedene v pogodbi. Kupec lahko zadrži 5 % kupnine, kadar:

  • se ob prevzemu ugotovijo napake,
  • prodajalec ne deponira ali izroči bančne garancije za odpravo skritih napak,
  • prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice.

Ko so pogoji za zadržanje kupnine odpravljeni, mora kupec prodajalcu izročiti preostalo kupnino.

Izročitev nepremičnine

Nepremičnina mora biti izročena do roka, ki je napisan v pogodbi. To pomeni, da mora prodajalec omogočiti prevzem najkasneje v 15 dnevih od izročitve. Če kupec ne plača kupnine, lahko prodajalec odkloni izročitev, razen v primeru, kadar kupec lahko po zakonu zadrži kupnino. Če prodajalec zamuja z izročitvijo nepremičnine, lahko kupec zahteva plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak zamujen dan. Prodajalec je izpolnil obveznosti izročitve, ko:

  • je nepremičnina zgrajena v skladu s prodajno pogodbo,
  • pridobi uporabno dovoljenje,
  • ko je določen upravnik (v primeru večstanovanjskih zgradb z več kot 8 stanovanji).

Ob izročitvi mora prodajalec kupcu omogočiti posest nepremičnine, izročiti kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in etažni načrt (v primeru večstanovanjske stavbe), predpisane certifikate, garancijske liste, izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.

Prevzem nepremičnine

Prevzem novogradnje je za kupca zelo zahtevno opravilo. Ob prevzemu je treba temeljito pregledati celotno nepremičnino in sestaviti zapisnik o prevzemu v katerem so med drugim zavedene zahteve po odpravi napak in roki za njihovo odpravo. Prodajalec mora omogočiti kupcu ogled nepremičnine vsaj tri delovne dni pred dnevom, ki je določen za izročitev in prevzem. Kupec ima pravico zahtevati odpravo napak ugotovljenih pri prevzemu in zahtevati plačilo pogodbene kazni ob morebitni zamudi pri izročitvi. Prodajalec je dolžan kupca na to opozoriti, kupec pa lahko te pravice uveljavlja le ob prevzemu, kasneje pa ne. Kupec ne sme zavrniti prevzema zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine. Od dneva prevzema nosi kupec vse stroške povezane z uporabo nepremičnine in tveganje naključnega uničenja in poškodovanja.

Prodajalec je dolžan vse napake, katerih odpravo je zahteval kupec ob prevzemu, odpraviti v najkasneje enem mesecu. Če tega ne stori, lahko kupec zahteva znižanje kupnine ali sam odpravi napake na račun prodajalca ali pa vztraja pri zahtevku za odpravo napak.

Prevzem skupnih prostorov v večstanovanjskih stavbah opravi upravnik, če pa stavba nima upravnika pa kupec, ki ga pooblastijo kupci, ki imajo skupaj vsaj polovico solastniških deležev na skupnih delih.

Odgovornost za skrite napake

Prodajalec je odgovoren tudi za skrite napake, torej napake, ki jih ob prevzemu ni mogoče odkriti. Odgovornost prodajalca je dve leti od prevzema nepremičnine. Po tem obdobju jih prodajalec ni dolžan odpraviti. Dolžan pa je 10 let od prevzema odpraviti napake, ki imajo značilnosti napak v solidnosti gradnje.

Kupci morajo prodajalca o skritih napakah obvestiti v dveh mesecih po ugotovitvi napake oz. v šestih mesecih, če gre za napako v solidnosti gradnje. Prodajalec ima 15 dni časa, da pregleda napako in nato še 15 dni, da dostavi obvestilo o vzrokih za napako in opiše, kako namerava odpraviti napako. Napako mora odpraviti v najkasneje dveh mesecih po prejemu obvestila. Če je zaradi napake onemogočena ali močno ovirana uporaba nepremičnine, pa takoj oz. v najkrajšem možnem času.

Dodaj v:
PImenik ponudnikov AAKCIJE
KSLONEP katalog
Prijavite se na
brezplačne E-novice

Anketa

Moja hiša potrebuje