Razlika med cenami novogradenj in rabljenih nepremičnin v Ljubljani

Novogradnje so v normalnih tržnih razmerah dražje od rabljenih nepremičnin. Izjema so nekatere stare nepremičnine, ki so lahko dražje od primerljivih novogradenj zaradi kakšnega izmed posebnih dejavnikov. Običajno je to lokacija.

V Sloveniji za zdaj nimamo javno dostopnih podatkov o cenah novogradenj, na osnovi katerih bi bilo mogoče narediti primerjavo med cenami novogradenj in rabljenih nepremičnin. Avgusta letos smo na SLONEP.net napravili primerjavo cen novozgrajenih in rabljenih stanovanj ter pisarniških prostorov za Ljubljano. Med seboj smo primerjali povprečne oglaševane cene, ki smo jih izračunali na osnovi podatkov v bazah Nepremičnine.net in Novogradnje.si.

Razlika v ceni stanovanj

Razlike se gibljejo od 13 do 64 %. Manjša je razlika pri manjših stanovanjih in največjih, medtem ko je razlika pri dvosobnih stanovanjih nekoliko večja. Nenavadno izstopa razlika pri trisobnih stanovanjih, ki znaša 64 %.

Preglednica: primerjava povprečnih oglaševanih cen novogradenj in rabljenih stanovanj v Ljubljani, avgust 2008

Razlike med povprečnimi cenami so od 13 do 33 %. Visoka razlika v primeru trisobnih stanovanj je posledica anomalije na trgu. V ponudbi novozgrajenih trisobnih stanovanj je bilo večje število stanovanj v Vili Urbani, kjer so cene med najvišjimi, kar je, zaradi relativno majhnega vzorca, pokvarilo sliko. Razlika v ceni je manjša pri enosobnih stanovanjih in garsonjerah, kar je posledica večjega povpraševanja po manjših stanovanjih v preteklosti in premajhne ponudbe novih stanovanj. Na splošno so nekoliko manjše razlike posledica razmer v preteklosti, ko so cene stanovanj neprestano rasle, na trgu pa ni bilo dovolj ponudbe novih stanovanj. Zato je razlika v ceni nekoliko manjša, kot bi pričakovali. Pri večjih stanovanjih je ta razlika najmanjša, kar je v veliki meri posledica lokacije. Največja stanovanja so v mestnem središču in na drugih lokacijah, ki so že pozidane. Gre za kakovostnejše lokacije, kar močno dviguje ceno. Večina novogradenj ni na tako dobrih lokacijah, pa tudi povpraševanje po največjih stanovanjih ni dovolj veliko, da bi se investitorji odločali za njihovo gradnjo (na boljših lokacijah). Raje gradijo manjša stanovanja, ki jih je lažje prodati.

Razlika v ceni pisarniških prostorov

Pri pisarniških prostorih je razlika nekoliko večja, kot pri stanovanjih in znaša 45 %. Povprečna cena novozgrajenih novogradenj je bila avgusta 2.338 €/m2, rabljenih pa 1.617 €/m2.

Večja razlika, kot pri stanovanjih, je posledica dejstva, da je na trgu razmeroma dovolj pisarniških prostorov, med rabljenimi pa jih je veliko zelo slabe kakovosti in na nekakovostnih lokacijah (npr. premalo parkirnih mest), ki imajo nizko ceno. Novozgrajene pisarniške stavbe so kakovostnejše in bolje opremljene, kar dviguje ceno.

SLONEP.net