Cene SLONEP junij 2008: cene stanovanj

V Ljubljani prihaja do zaustavljanja rasti oglaševanih cen stanovanj, kar je značilnost letošnjega leta. V zadnjem četrtletju se je povprečna oglaševana cena stanovanj povečala zgolj za 9 €/m2 oz. za 0,3 %.

Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani

Povprečna oglaševana cena stanovanj v Ljubljani je intenzivneje rasla od sredine leta 2005. Sredi leta 2006 je prišlo do zastoja rasti, nato pa se je rast intenzivno nadaljevala do konca leta 2007. Letos je rast skromna. V prvi polovici leta so se oglaševane cene stanovanj v Ljubljani dvignile za 1,5 %. V 2. četrtletju letošnjega leta se je znižala povprečna oglaševana cena garsonjer, cene ostalih vrst stanovanj pa so se nekoliko dvignile. Povprečna oglaševana cena stanovanj v Ljubljani je junija znašala 2.903 €/m2.

Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, junij 2008

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, junij 2008

Grafični prikazi >>

V ponudbi je 31 % dvosobnih stanovanj, 23 % trisobnih, 20 % enosobnih, 15 % garsonjer, 8 % štirisobnih ter 2 % pet in večsobnih stanovanj.

Oglaševane cene so nekoliko višje od dejanskih sklenjenih, razlika pa se povečuje, ko se rast cen ustavi oz. začnejo cene padati. Oglaševane cene temu sledijo z zamikom. Glede na to, da oglaševane cene odražajo pričakovanja prodajalcev in posredno sposobnosti kupcev za nakup nepremičnin, lahko sklepamo, da je do dejanske zaustavitve rasti cen prišlo že nekoliko prej.

Dolgotrajna intenzivna rast cen stanovanj je cene pripeljala tako daleč, da so presegle kupno moč prebivalstva. K temu je treba dodati še podražitev posojil v letu 2007, ki so postala tudi manj dosegljiva, v nasprotju z leti pred tem, ko so bile obresti nizke, banke pa so brez težav odobravale posojila.

Visoke cene odganjajo kupce, saj ti praktično ne morejo več kupovati tako dragih stanovanj, na drugi strani pa se v Ljubljani veliko gradi in marsikdo se odloči za nakup novogradnje, saj razlika med cenami starih stanovanj in novogradenj ni več tako velika. Ker bo v prihodnjih nekaj letih na trg prišlo še več novogradenj, lahko pričakujemo, da bo zanimanja za rabljena stanovanja manj, to pa bo še dodatno vplivalo na cene.

Napovedovanje gibanja cen vnaprej je zelo zahtevno in nehvaležno. Kljub temu pa lahko, glede na gibanje oglaševanih cen v zadnjih nekaj četrtletjih, pričakujemo, da bo v prihodnje prišlo do ustavitve rasti oglaševanih cen stanovanj v Ljubljani. Ali se bo rast ustavila in sledila zgolj inflaciji, ali pa bo prišlo do padca cen, pa je odvisno od številnih dejavnikov na trgu in tudi od splošnih gospodarskih razmer v prestolnici in državi.

Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane

Gibanje cen stanovanj v okolici Ljubljane v veliki meri sledi gibanju cen v Ljubljani, vendar pa je opaziti manjši zamik. Kljub temu cene rastejo že vsaj od septembra 2003. Letos se je povprečna oglaševana cena stanovanj dvignila za 6,1 %. Kljub temu pa smo v zadnjem četrtletju zaznali zaustavitev rasti pri garsonjerah in štirisobnih stanovanjih, pri enosobnih in dvosobnih stanovanjih pa se je rast močno upočasnila.

V zadnjem četrtletju se je zmanjšala razlika med povprečno oglaševano ceno stanovanj v Ljubljani in njeni okolici, in sicer za 2 odstotni točki. Sedaj znaša razlika 27 %.

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, junij 2008

Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, junij 2008

Grafični prikazi >>

V ponudbi je 29 % dvosobnih stanovanj, 29 % trisobnih, 14 % enosobnih, 13 % garsonjer, 11 % štirisobnih ter 3 % pet in večsobnih stanovanj.

Glavno gonilo rasti cen je povpraševanje zaradi bližine Ljubljane, poleg tega pa se na okolico seli povpraševanje iz Ljubljane, kjer so cene previsoke za velik del kupcev, ki bi sicer želeli kupiti stanovanje v Ljubljani. Glede na to, da se rast cen v Ljubljani ustavlja, je pričakovati, da bo v prihodnje do podobnega prišlo tudi v okolici Ljubljane. Pričakovati pa je, da bodo, zaradi razgibanosti ponudbe in velikosti trga, spremembe manj intenzivne.

Oglaševane cene stanovanj v Sloveniji

Pogled na oglaševane cene stanovanj po Sloveniji kaže, da so najdražja stanovanja v Sloveniji na Južnem Primorskem, saj so, z izjemo garsonjer, dražja od stanovanj v Ljubljani. V drugi cenovni skupini sta Gorenjska in Severna Primorska, kjer cene zaostajajo za okolico Ljubljane. V tretji cenovni skupini so regije ob avtocestnem križu (Savinjska, Dolenjska, Notranjska) in Podravska. Najcenejša pa so stanovanja na Koroškem, v Posavju, Zasavju in Pomurju.

Preglednica 5: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji v €/m2, junij 2008

Grafični prikazi >>

Visoka rast cen stanovanj na Južnem Primorskem je posledica lokacije. Obalno področje je mamljivo za bivanje, v veliki meri tudi za počitniške namene. Nezadostna ponudba in veliko povpraševanje sta glavno gonilo rasti. K temu je treba prišteti tudi pomanjkanje novogradenj, predvsem na najboljših lokacijah.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 20.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>