Cene SLONEP september 2007: cene stanovanj

Stanovanja v Ljubljani se še vedno dražijo. Povprečna oglaševana cena enosobnih stanovanj je presegla vrednost 3.000 €/m2. Le največja stanovanja ne izkazujejo rasti cen.

Cene stanovanj v Ljubljani

Cene vseh vrst stanovanj v Ljubljani rastejo že od leta 1995. Po letu 2003 se je rast okrepila. V letu 2004 je prišlo do manjše upočasnitve rasti, ki je trajala do sredine 2005. Nato je sledila intenzivna rast. V letu 2007 se je rast počasi začela upočasnjevati, pri največjih (štiri in večsobnih) pa se je ustavila.

Preglednica 1: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €/m2, september 2007

Preglednica 2: Oglaševane cene stanovanj v Ljubljani v €, september 2007

Grafični prikazi >>

Med stanovanji, ki se ponujajo na trgu, je največ dvosobnih (29,6 %) in trisobnih (29,3 %), sledijo pa enosobna (15,1 %), garsonjere (14,7 %), štirisobna (6,5 %) ter pet in večsobna (4,7 %).

Cene stanovanj v okolici Ljubljane

Oglaševane cene stanovanj rastejo od leta 2003. V letih 2004 in 2006 je bila letna rast bolj intenzivna, kot v letu 2005. V letu 2006 je prišlo do upada povprečne oglaševane cene večjih stanovanj. V letu 2007 se vrednosti vseh povprečnih oglaševanih cen zvišujejo, izjema so enosobna stanovanja. Ta se od marca letos cenijo.

Preglednica 3: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €/m2, september 2007

Preglednica 4: Oglaševane cene stanovanj v okolici Ljubljane v €, september 2007

Grafični prikazi >>

Tako kot v primeru Ljubljane je tudi v okolici Ljubljane najbolj obsežna ponudba dvosobnih (36,7 %) in trisobnih stanovanj (27,5 %), ki imajo skupaj 64,2 % delež. Sledijo enosobna (14 %), štirisobna (12,8 %), garsonjere (5,4 %) ter 5 in večsobna (3,6 %).

Cene stanovanj v Sloveniji

Cene stanovanj v drugih regijah so nižje kot v Ljubljani. Izjema je Južna Primorska, kjer cene enosobnih stanovanj presegajo cene v Ljubljani. Z okolico Ljubljane je mogoče primerjati cene na Gorenjskem, ki so v povprečju nižje za okoli 300 €/m2.

Preglednica 5: Povprečne oglaševane cene stanovanj v Sloveniji v €/m2, september 2007

Grafični prikazi >>

Obrazložitev gibanja

Cene stanovanj v Ljubljani rastejo ker obstaja razkorak med ponudbo in povpraševanjem. Ljubljana je zaradi svojega razvoja zelo privlačna za bivanje, saj ponuja obilo možnosti za zaposlitev, to pa privlači mlade, ki študirajo v Ljubljani, da tu tudi ostanejo. Po drugi strani pa moramo upoštevati tudi nemobilnost starejšega prebivalstva, ki se redko po upokojitvi izseli iz Ljubljane. Tako ne pride do sproščanja starih stanovanj in s tem do zadostne ponudbe na trgu. Seveda so tudi drugi razlogi o katerih pa smo bolj podrobno govorili že v preteklih analizah cen stanovanj (pomanjkanje ustreznih zemljišč, dolgotrajni postopki pri dobivanju dovoljenj itd.). Nezanemarljivo je dejstvo, da na trg vplivajo tudi špekulativni in naložbeni nakupi stanovanj, o številu katerih pa ni podatkov. Med strokovnjaki se vedno bolj krepi mnenje, da teh nakupov ni tako malo. Tudi naj bi že prihajalo do upadanja povpraševanja. To pa bi lahko vodilo v ustavitev rasti ali celo do znižanja cen.

Velik vpliv na rast cen v obdobju 2003 – 2007 so imela tudi ugodna posojila, ki so jih ponujale banke. Obrestne mere za (hipotekarna) stanovanjska posojila so se dolgo zniževale, kar je vplivalo na povpraševanje po nepremičninah. Zaradi ugodnih posojil se je več ljudi odločilo za nakup nepremičnine na kredit, kar je vplivalo na trg. Glede na to, da se obrestne mere sedaj zvišujejo, tudi zaradi težav v svetu, je pričakovati, da se bo povpraševanje z naslova ugodnih posojil zmanjšalo. Po najbolj črnem scenariju, ki pa je malo verjeten, se bodo obresti toliko dvignile, da znaten delež posojilojemalcev ne bo zmogel odplačevati kredita in bo moral svojo nepremičnino prodati. To pa bi vplivalo na cene, ki bi se znižale.

Ko se bodo cene približale zgornji kupni moči prebivalstva, lahko pričakujemo ali zasuk navzdol, ali pa vsaj umiritev rasti. Prve takšne morebitne znake že lahko opažamo, saj se pri nekaterih tipih stanovanj cene ne dvigujejo več tako intenzivno.

Cene stanovanj v okolici Ljubljane so v veliki meri vezane na Ljubljano, saj se povpraševanje zaradi visokih cen v prestolnici seli na njeno okolico. Povpraševanje je večje predvsem ob glavnih prometnicah in bližje Ljubljani, temu pa sledijo tudi cene. Znaten vpliv imajo tudi novogradnje, ki jih je relativno veliko. Glede na to, da je v novogradnjah veliko manjših, predvsem enosobnih stanovanj, je njihov vpliv zaznati na trgu rabljenih stanovanj v ustavitvi rasti cen enosobnih stanovanj, ki smo ji letos priča.

Cene stanovanj na Južni Primorski rastejo. Povpraševanje je veliko zaradi značilnosti lokacije – bližina morja in s tem imajo stanovanja v veliki meri tudi značaj vikendov.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 18.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov;
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list;
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo;
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene stanovanj v Ljubljani >>
• Cene stanovanj v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>