Cene SLONEP december 2006: cene zazidljivih zemljišč

Povprečne oglaševane cene zazidljivih zemljišč večinoma rastejo.

Cene zazidljivih zemljišč

Cene zazidljivih zemljišč v Sloveniji rastejo. Stopnje rasti so različne, predvsem pa odvisne od višine cen.

Najvišjo povprečno oglaševano ceno imajo zazidljiva zemljišča v Ljubljani. Ob koncu leta 2006 je znašala 250 €/m2. Oglaševane cene so rasle od leta 1995, bolj ali manj stalno z izjemo obdobja ob koncu leta 1999 in v letu 2000, ko so upadle za 1 %. Od konca 2004 je gibanje bolj razgibano in kljub manjšim padcem v posameznih četrtletjih, se cene dvigujejo. V letu 2005 je bila rast zgolj 1,4 %, v letu 2006 pa 10,4 %. Povprečna velikost parcel, ki so se prodajale konec leta 2006, je znašala 1.854 m2.

Oglaševane cene zazidljivih zemljišč v okolici Ljubljane so bistveno nižje kot v Ljubljani. Ob koncu leta 2006 je povprečna oglaševana cena znašala 97 €/m2. V preteklosti so cene rasle do sredine leta 1999, potem pa so se leta 2000 znižale za skoraj 40 %. Od leta 2004 je zaznati intenzivno letno rast, ki je leta 2005 znašala 27 %, leta 2006 pa 10,4 %. Povprečna velikost parcele konec leta 2006 je bila 2.033 m2.

V ostalih regijah cene, dolgoročno gledano, rastejo. Nihanja v posameznih letih so tako navzgor, kot tudi navzdol, vendar pa v povprečju rastejo.

Povprečna oglaševana cena za Gorenjsko je bila vse do 3. četrtletja 2005 nad vrednostjo povprečne cene za okolico Ljubljane. Sredi leta 2005 je prišlo do močnega padca, ki se je ustavil konec 2005. Od takrat cene ponovno rastejo. Na letni ravni pa se to odraža kot ničelna rast v letih 2005 in 2006.

Preglednica 1: Oglaševane cene zazidljivih zemljišč v €/m2, december 2006 

Preglednica 2: Oglaševane cene zazidljivih zemljišč v €, december 2006

Grafični prikazi Ljubljana in okolica >> 
Grafični prikazi Slovenija >> 

V letu 2006 so cene na letni ravni najbolj zrasle na Severnem Primorskem (110 %), najbolj pa so se znižale v Zasavju (33 %). Leta 2006 so se cene znižale še na Dolenjskem.

Preglednica 3: Letna rast povprečnih oglaševanih cen zazidljivih zemljišč v letih 2005 in 2006 v %

Obrazložitev gibanja

V Ljubljani cene zazidljivih zemljišč močno rastejo vse od leta 1999. Glavni razlog je predvsem v pomanjkanju primernih parcel za gradnjo. Ponudba je namreč razmeroma skromna, medtem ko so želje po gradnji novih nepremičnin velike. Investitorji želijo predvsem graditi stanovanjske nepremičnine, kjer so dobički največji. V ponudbi so pogosto zemljišča slabše kakovosti, ki pa imajo nesorazmerno velike cene. Nova kvalitetna zemljišča, ki se pojavijo na trgu, imajo takoj zelo visoko ceno. Ker je pritisk na stanovanja velik, kar povečuje potrebe po zazidljivih parcelah, ni pričakovati, da bi prišlo do večjih sprememb pri rasti cen toliko časa, dokler bodo rasle cene stanovanj.

Cene v okolici Ljubljane rastejo, ker je dovolj povpraševanja. Veliko ljudi kupuje parcele, ker želijo živeti blizu Ljubljane, obenem pa bi radi zgradili svojo hišo. Povprečna cena se dviguje predvsem na račun zemljišč za individualno gradnjo v krajih ob Ljubljani in ob glavnih prometnicah. Vendar pa je ponudba zelo pestra in na malo bolj oddaljenih lokacijah je mogoče v idiličnem okolju kupiti razmeroma poceni zazidljiva zemljišča.

Grafični prikazi Ljubljana in okolica >> 
Grafični prikazi Slovenija >> 

Cene zazidljivih zemljišč na Gorenjskem so bile do leta 2005 v povprečju nad cenami v okolici Ljubljane. Gorenjska je za nakup nepremičnin zanimiva iz dveh razlogov. Kranj in njegova okolica sta sama po sebi zanimiva za bivanje in nakup, poleg tega pa sta Kranj in Škofja Loka že pod vplivom Ljubljane, zaradi dobrih prometnih povezav. Gorenjska ima tudi več zanimivih turističnih krajev, kjer so parcele zanimive za gradnjo počitniških hišic in stanovanj. Vse to pa je dvigovalo povprečno ceno. Nezanemarljivo je tudi pričakovanje lastnikov, da bo veliko tujih kupcev po vstopu Slovenije v EU predvsem v turističnih krajih kupilo parcele. S tem lahko pojasnimo veliko rast cen od leta 2000 do 2005. Padec po letu 2005 pa je lahko posledica razočaranja, ker je bilo teh kupcev manj od pričakovanj. Posledično so se cene znižale. Po drugi strani pa tudi veliko Slovencev kupuje zemljišča za gradnjo počitniških stanovanj, kar je verjetno glavno gonilo rasti predvsem po letu 2005.

Cene na Južnem Primorskem intenzivneje rastejo po letu 2004. Pred tem je bila ponudba verjetno dovolj velika, veliko kupcev pa je namesto zemljišč raje kupovalo stanovanja. Ker je bilo povpraševanje po počitniških stanovanjih veliko, večje od ponudbe, je vedno več ljudi investiralo v gradnjo počitniških stanovanj, ki so jih prodajali. Posledično se je povečalo povpraševanje, s tem pa tudi cene.

V ostalih regijah cene zazidljivih zemljišč bolj ali manj rastejo. Na splošno je rast bolj intenzivna po letu 2003. Izstopajo predvsem regije, ki mejijo na Ljubljano in imajo z njo dobre prometne povezave (Savinjska, Notranjska, Dolenjska). Rast cen kaže, da je zanimanje za nakup zemljišč razmeroma veliko predvsem v nekaterih regijah, kjer je prisotna znatna gospodarska rast.

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 15.000 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Cene zazidljivih zemljišč v Ljubljani >>
• Cene zazidljivih zemljišč v Sloveniji >>
• Interpretacija >>
• Izračun cen >>
• Četrtletne analize cen >>