Cene SLONEP marec 2005: cene stanovanj

Cene stanovanj še vedno rastejo

Cene stanovanj v Ljubljani navkljub nekaterim drugačnim napovedim in še ponudbi stanovanj Stanovanjskega sklada RS še vedno rastejo. Tako so garsonjere dosegle povprečno ceno 2.429 €/m2, enosobna stanovanja 2.230 €/m2, dvosobna 1.951 €/m2 in trisobna 1.858 €/m2. V okolici Ljubljane razen v primeru enosobnih stanovanj ni zaznati večje rasti cen.

Stanovanja v Ljubljani

Cene stanovanj rastejo že od leta 1995, ko smo jih pričeli pri SLONEP.net spremljati. Večjo stopnjo rasti smo zabeležili aprila 2003, ko se je pričelo zadnje obdobje pred iztekom prve nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. Strmo so rasle cene vseh tipov stanovanj vse do marca 2004, ko se je stopnja rasti zmanjšala pri garsonjerah in trisobnih stanovanjih. Pri slednjih je rast povprečne cene zelo upočasnjena, pri garsonjerah pa se je povprečna cena ponovno dvignila in se približuje naslednji prelomnici pri 2.500 €/m2. Tudi cene enosobnih stanovanj še vedno močno naraščajo, ravno tako dvosobnih, ki so prvič po juniju 2000 za več kot 100 €/m2 dražja od trisobnih. 

Preglednica št. 1: Cene stanovanj v Ljubljani (v €/m2) 

Preglednica št. 2: Absolutne cene stanovanj v Ljubljani (v €)

Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen

Na m2 najdražje stanovanje v bazi Nepremičnine.net je konec prvega četrtletja bilo 4 sobno stanovanje na Dalmatinovi velikosti 170 m2. Nahaja se v 3. nadstropju 5 nadstropne stanovanjske stavbe. Adaptirano je bilo leta 2004. Stanovanje ima kuhinjo, jedilnico, veliko dnevno sobo, 3 spalnice in 2 kopalnici. Vsi prostori so klimatizirani. Cena je znašala 4.000 €/m2. 

Stanovanja v okolici Ljubljane

V okolici Ljubljane spremljamo rast cen stanovanj od septembra 2003. Rast je v zadnjih dveh četrtletjih najbolj intenzivna pri enosobnih stanovanjih. Njihova povprečna cena se približuje meji 1.800 €/m2. Pri garsonjerah in dvosobnih stanovanjih smo v prvem četrtletju 2005 zabeležili rahel padec, pri trisobnih pa rahlo porast cen. 

Preglednica št. 3: Cene stanovanj v okolic Ljubljane (v €/m2)

Preglednica št. 4: Absolutne cene stanovanj v okolic Ljubljane (v €)

Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen

Stanovanja v drugih regijah

Izmed drugih regij ima najvišje cene Južna Primorska. Povprečne cene zaostajajo za cenami v Ljubljani za od 5 % do 10 %. Gorenjska je po višini cen na tretjem mestu. Ostale regije imajo nižje cene in se večinoma gibljejo za vse tipe stanovanj pod 1.000 €/m2. 

Preglednica št. 5: Cene stanovanj v Sloveniji (v €/m2) 

Grafični prikazi:
Aktualne cene v drugih regijah

Obrazložitev gibanja cen in napoved

Cene stanovanj v Ljubljani od začetka našega spremljanja neprestano rastejo – torej že 10 let. To je posledica velikega povpraševanja po stanovanjih v prestolnici, ki je upravno, kulturno, univerzitetno in gospodarsko središče naše države. V letu 2003 se je rast cen še stopnjevala, kar je bilo lahko posledica navdušenja prodajalcev nad iztekom NSVS. Dodatno so cene podžgala ugibanja o številu kupcev, ki naj bi izšli iz NSVS. V začetku 2004 so se pojavila ugibanja, da kupcev ne bo tako veliko kot se je napovedovalo in sledila je umiritev rasti cen trisobnih stanovanj in garsonjer. 

Največje je vsekakor povpraševanje po enosobnih stanovanjih, kar se tudi kaže v veliki rasti cen. Varčevalci v NSVS večinoma niso privarčevali toliko, da bi si lahko privoščili skupaj s prihranki in kreditom večje stanovanje. V Ljubljano se priseljujejo tudi ljudje iz drugih krajev, ki večinoma želijo kupiti manjše stanovanje. 

Na trg je aktivno posegel stanovanjski sklad z ugodno ponudbo novih stanovanj. Cene so videti zelo vabljive, vendar je potrebno upoštevati, da so bila stanovanja v prvi vrsti namenjena varčevalcem NSVS (takšnih potencialnih kupcev naj bi bilo po ocenah od 4.000 do 7.000). Vprašljiva je tudi kvaliteta gradnje stanovanj, ob že prodanih stanovanjih pa se pojavljajo različni zapleti. 

Cene v okolici Ljubljane delno sledijo cenam v Ljubljani. Najbolj rastejo cene enosobnih stanovanj, medtem, ko pri ostalih tipih rast ni izrazita oziroma zasledimo celo rahel padec. Očitno je, da se za stanovanja v okolici Ljubljane zanimajo predvsem tisti, za katera so stanovanja v Ljubljani predraga. Ponudba je velika in cene so zelo različne. Višje so ob glavnih prometnicah in v občinah, ki mejijo na Ljubljano. 

Na rast cen v Ljubljani verjetno še vedno vpliva taktiziranje prodajalcev ob izteku sheme. Pri tem ne smemo pozabiti na ponudbo skromno ponudbo zemljišč, ki vpliva na cene novih stanovanj, ta pa na cene rabljenih. V naslednjem četrtletju se bo izteklo še eno obdobje, ko bodo lahko varčevalci najeli kredit za nakup nepremičnine po ugodnih pogojih NSVS. Ker so imeli leto dni časa, so si v marsikaterem primeru vzeli čas za nakup. Možno je, da bo po izteku tega obdobja prišlo do umiritve rasti cen, če je sama shema in dogajanje okoli nje dejansko imelo tako velik vpliv na rast cen. 

Ne smemo pozabiti, da je tudi dejansko število sklenjenih poslov podatek, ki vpliva na gibanje cen saj je posredni pokazatelj povpraševanja in ponudbe. Agencije bi že morale Geodetski upravi in Ministrstvu za okolje in prostor pošiljati podatke o sklenjenih poslih, vendar se je rok za pošiljanje neprestano prestavljal. Sedaj naj bi morale agencije prvič sporočiti podatke do 15. maja

SLONEP.net

Vsi izračuni temeljijo na približno 8.500 zapisih v bazi Nepremičnine.net.

Pri interpretaciji  je seveda potrebno upoštevati:

• metodološke omejitve glede virov podatkov
• dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list. 
• da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
• kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.

Poglejte še:

• Aktualne cene stanovanj
• Trendi cen stanovanj  
• Interpretacija
• Izračun cen
• Četrtletne analize cen