Cene SLONEP december 2004: cene stanovanj
Od izteka NSVS je minilo že pol leta. Sedaj smo na polovici časa, ki ga imajo varčevalci na voljo, da najamejo kredit v sklopu NSVS. Cene sicer še vedno rastejo, vendar se je začela kristalizirat podoba trga, kot je bilo pričakovati.
Stanovanja v Ljubljani
Na splošno velja, da cenen stanovanj rastejo že od leta 1995. Na kvadratni meter so najdražje garsonjere, sledijo enosobna stanovanja. Dvosobna in tri sobna stanovanja imajo cene precej izenačene. Od aprila 2003 je pri vseh tipih stanovanj opaziti močnejšo rast cen, ki pa se pri garsonjerah, dvosobnih in trisobnih stanovanjih vidno umirja, medtem ko se cene enosobnih stanovanj še vedno strmo vzpenjajo.
Cene garsonjer so bile decembra 2004 od 1.408 €/m2 do 2.818 €/m2, v povprečju 2.292 €/m2. Lastniki so jih skušali prodati po ceni od 37.700 € do 92.200 €, v povprečju po 62.108 €. Povprečna velikost je bila 27 m2, izbirati pa je bilo med 19 in 41 m2 velikimi garsonjerami.
Cene enosobnih stanovanj so bile od 858 €/m2 do 2.978 €/m2, v povprečju 2.138 €/m2. Lastniki so skušali stanovanja prodati po ceni od 34.300 € do 124.400 €, v povprečju po 81.770 €. Povprečna velikost je bila 38 m2, izbirati pa je bilo med 23 in 55 m2 velikimi stanovanji.
Cene dvosobnih stanovanj so bile od 1.135 €/m2 do 3.000 €/m2, v povprečju 1.905 €/m2. Lastniki so stanovanja prodajali po ceni od 60.000 € do 260.000 €, v povprečju po 110.920 €. Povprečna velikost je bila 58 m2, izbirati pa je bilo mogoče med stanovanji od 41 m2 do 102 m2.
Cene trisobnih stanovanj so bile od 1.118 €/m2 do 2.909 €/m2, v povprečju 1.836 €/m2. Lastniki so skušali stanovanja prodati po ceni od 86.000 € do 253.000 €, v povprečju po 145.204 €. Povprečna velikost je bila 79 m2, izbirati pa je bilo mogoče med stanovanji od 59 m2 do 140 m2.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen
Cene stanovanj v okolici Ljubljane
Tudi pri cenah stanovanj v okolici Ljubljane opažamo od jeseni 2003 pospešeno rast cen. V zadnjem četrtletju so se najbolj podražila enosobna stanovanj in to kar za 198 €. Cene rastejo tudi garsonjeram, v zadnjem četrtletju za 95 € in dvosobnim stanovanjem. Pri trisobnih stanovanjih smo v zadnjem četrtletju zabeležili padec.
Cene garsonjer so bile decembra 2004 od 1.319 €/m2 do 2.762 €/m2, v povprečju 1.884 €/m2. Lastniki so jih skušali prodati po ceni od 34.300 € do 75.000 €, v povprečju po 54.950 €. Povprečna velikost je bila 29 m2, izbirati pa je bilo med 21 in 42 m2 velikimi garsonjerami.
Cene enosobnih stanovanj so bile od 1.036 €/m2 do 2.557 €/m2, v povprečju 1.656 €/m2. Lastniki so skušali stanovanja prodati po ceni od 38.600 € do 87.900 €, v povprečju po 64.966 €. Povprečna velikost je bila 39 m2, izbirati pa je bilo med 30 in 55 m2 velikimi stanovanji.
Cene dvosobnih stanovanj so bile od 300 €/m2 do 2.120 €/m2, v povprečju 1.539 €/m2. Lastniki so stanovanja prodajali po ceni od 30.000 € do 115.800 €, v povprečju po 89.445 €. Povprečna velikost je bila 58 m2, izbirati pa je bilo mogoče med stanovanji od 38 m2 do 100 m2.
Cene trisobnih stanovanj so bile od 449 €/m2 do 2.120 €/m2, v povprečju 1.321 €/m2. Lastniki so skušali stanovanja prodati po ceni od 43.000 € do 450.000 €, v povprečju po 108.424 €. Povprečna velikost je bila 82 m2, izbirati pa je bilo mogoče med stanovanji od 50 m2 do 160 m2.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Gibanje cen
Cene stanovanj v drugih regijah
Cene v drugih regijah so nižje od cen v Ljubljani. Najdražja je Južna primorska, kjer povprečne cene stanovanj zaostajajo le malo za cenami v Ljubljani. Za garsonjero je bilo potrebno v povprečju odšteti 2.256 €/m2, za enosobno stanovanje 2.107 €/m2 za dvosobno 1.822 €/m2 in za trisobno 1.713 €/m2. Očitno je, da so tako visoke cene posledica velikega povpraševanja po stanovanjih, predvsem takšnih, ki so počitniškega značaja.
Povprečne cene nad 1.000 €/m2 ima še Gorenjska. Cene garsonjer so v povprečju 1.334 €/m2, enosobnih stanovanj 1.329 €/m2, dvosobnih 1.253 €/m in trisobnih 1.163 €/m2. V drugih regijah so cene stanovanj večinoma od 600 €/m2 do 1.100 €/m2.
Grafični prikazi:
Aktualne cene
Obrazložitev gibanja cen in napoved
Cene stanovanj v Ljubljani stalno naraščajo že od leta 1995. Naraščanje je posledica velikega povpraševanja po stanovanjih, ki vlada v prestolnici. Od leta 2003 je še hitrejše dvigovanje cen pripisati navdušenju nad iztekom prve NSVS, ki se je končala na polovici leta 2004. Lastniki stanovanj so si obetali velik zaslužek zaradi velikega povpraševanja, ki naj bi sledil po izteku sheme. Dejansko do tako velikega povpraševanja ni prišlo, na trg pa je posegel tudi Stanovanjski sklad RS s ponudbo novih stanovanj, ki so v marsikaterem primeru cenejša od rabljenih. Že v prvem četrtletju leta 2004 se je močno upočasnila rast cen garsonjer in trisobnih stanovanj. Še vedno rastejo cene dvosobnih stanovanj, sicer manj intenzivno, in enosobnih stanovanj. Vzrok za slednje je zelo veliko povpraševanje po teh stanovanjih, kar je izkusil tudi Stanovanjski sklad RS na zadnjem razpisu za prodajo stanovanj, ko je bilo največ zanimanja ravno za manjša stanovanja, medtem ko velika večinoma niso bila prodana v prvem krogu.
Glede na to, da smo še zmeraj znotraj obdobja, ko lahko varčevalci NSVS najamejo kredit za nakup nepremičnine, je težko napovedati kako se bodo cene gibale v prihodnje. Verjetno se večja stanovanja ne bodo več pretirano dražila, medtem ko lahko rast cen pričakujemo pri manjših stanovanjih, predvsem enosobnih, vsaj še toliko časa, dokler bo po njih povpraševanje tako veliko.
Cene v okolici Ljubljane so nižje. Po njih se ozirajo predvsem tisti, ki nimajo dovolj denarja za ustrezno stanovanje v prestolnici. Povpraševanju primerno je tudi gibanje cen, ki rastejo. Kot v Ljubljani je tudi tu največja rast cen manjših stanovanj, medtem ko smo v zadnjem četrtletju pri trisobnih zaznali celo manjši upad. Z veliko gotovostjo lahko še naprej pričakujemo rast cen.
Na cene bodo lahko vplivali tudi dejanski podatki o nepremičninskem prometu, ki naj bi jih država končno pričela zbirati in objavljati v letošnjem letu. Cene sedaj vzdržuje tudi negotovost o številu dejanskih prodaj stanovanj, kar marsikdo izkorišča sebi v prid in posredno dviguje cene. Če se bo izkazalo, da je tega prometa dejansko manj kot se sedaj ugiba, bodo cene padle, v nasprotnem primeru pa lahko pričakujemo celo porast.
Vsi izračuni temeljijo na približno 7500 zapisih v bazi Nepremičnine.net.
Pri interpretaciji je seveda potrebno upoštevati:
- metodološke omejitve glede virov podatkov
- dejstvo, da navedene ocene kažejo zgolj stanje na odprtem trgu, kjer lahko kupujejo vsi, kupca pa določi mehanizem ponudbe in povpraševanje, ne pa netržni sistem prednostnih list.
- da so zgoraj objavljene cene, cene po katerih se trenutno nepremičnine javno ponujajo, ne pa tudi prodajo
- kot tudi načelne probleme pri interpretaciji tovrstnih statističnih analiz.
Poglejte še: